울산지방법원 2024타경120318. 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177에 위치한 라피에스타양산의 1층 1-151호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설(공실상태)이며, 등기부상 소유자는 배설화입니다. 소유권은 2024년 2월 7일 이전되었고, 당시 거래가액은 1,038,585,000원으로 기재되어 있습니다. 같은 날 동창원농업협동조합의 채권최고액 788,400,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 농협은행주식회사의 가압류가 뒤따랐습니다.
현재 최저매각가는 85,896,000원으로 감정가의 약 8.24%입니다. 하지만 이번 물건에서 가장 중요한 사실은 큰 할인율 자체가 아닙니다. 7회 유찰된 상가의 시장성과 인접 점포와 연결된 내부 구조가 실제 취득 후 사용·임대·매각에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다. 감정가가 현재의 정상 거래가격을 보장하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경120318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-151호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 · 판매시설(공실상태) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층~지상 7층 중 1층 |
| 소유자 | 배설화 (2024.02.07 소유권이전 · 거래가액 1,038,585,000원) |
| 감정가 | 1,043,000,000원 |
| 최저매각가 | 85,896,000원 (7회 유찰 · 감정가 대비 약 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 동창원농업협동조합 / 682,403,131원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.07 동창원농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 788,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 점유·임대관계 | 감정평가상 공실 · 임대관계 미상 · 확인된 임차인 신고 없음 |
| 특이사항 | 인접 1-150호와의 내부 경계벽체 제거 상태 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024년 2월 7일 설정된 동창원농업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하며, 후순위인 농협은행주식회사의 가압류와 동창원농업협동조합의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
등기상 과거 케이비부동산신탁주식회사와 주식회사우리은행의 신탁등기가 있었으나 모두 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 2024년 2월 7일에는 신탁재산 귀속 관련 등기와 배설화 명의의 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 과거 신탁 이력 자체를 현재 매수인이 인수하는 권리로 보기는 어렵지만, 권리관계 최종 확인 시 신탁 말소와 현재 소유권 등기 상태를 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 분석 — 감정가 8.24%가 곧 시세의 8.24%는 아니다
감정가는 1,043,000,000원이며, 7회 유찰 후 최저매각가는 85,896,000원으로 낮아졌습니다. 현재 최저매각가는 감정가 대비 약 8.24%입니다. 이는 경매 절차상 가격 하락을 뜻할 뿐, 현시점의 정상 시세와 비교한 할인율은 아닙니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,043,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 2024년 소유권이전 거래가액 | 1,038,585,000원 | 과거 취득 당시 등기상 거래금액 |
| 현재 최저매각가 | 85,896,000원 | 7회 유찰 · 감정가의 약 8.24% |
| 최저가 기준 실질취득 추정 | 85,896,000원 | 인수액 0원 가정 · 세금·부대비용 별도 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 현재 시세 대비 가격 메리트 판단 보류 |
등기상 과거 거래가액이 감정가에 근접하더라도, 그것이 현재의 매매 가능 금액이나 임대수익 가치를 입증하지는 않습니다. 특히 이 물건은 상가이고, 공실 및 내부 경계벽 제거라는 개별적인 변수가 있습니다. 현시점의 유사 상가 거래사례, 실제 임대 가능 조건 및 점포별 독립 사용 가능성을 확인하기 전에는 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,946,128원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 788,400,000원 | 83,949,872원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 287,145,737원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,075,545,737원 | 83,949,872원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 991,595,865원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 산정한 시뮬레이션입니다. 실제 배당액은 확정 채권액·배당순위·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
최저가에 낙찰되는 경우 매각대금에서 집행비용을 제외한 83,949,872원이 동창원농업협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 농협은행주식회사의 가압류 채권에는 배당액이 없고, 채권자 미배당 총액은 991,595,865원입니다. 그러나 이 미배당액을 매수인이 부담한다는 뜻은 아닙니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수금액은 0원입니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 남는 위험
| 구분 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 85,896,000원 | 991,595,865원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 60,127,199원 | 1,016,900,828원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 42,089,039원 | 1,034,614,301원 | 0원 |
추가 유찰 가정에서는 매각대금이 더 감소하고 신청채권자인 동창원농업협동조합의 배당액도 줄어듭니다. 어느 시나리오에서도 신청채권자의 청구액 682,403,131원은 전액 충족되지 않습니다. 채권자 미배당액이 커지더라도 해당 근저당과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 권리구조 자체가 바뀌는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북서측 인근의 라피에스타양산 1층 점포입니다. 주변은 근린생활시설·업무시설·판매시설·주상복합 등이 혼재한 상업지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하여 감정평가상 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층~지상 7층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 승강기 및 에스컬레이터 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역으로도 표시됩니다. 토지 공시지가 자료는 2,531,000원/㎡입니다. 인접 도로는 약 10m~35m 이상 규모의 포장도로로 기재돼 있습니다.
- 공실·임대. 감정평가상 판매시설 공실이고 임대관계는 미상입니다. 임차 수요, 예상 임대료 및 공실 지속 가능성을 확인하기 전에는 안정적인 임대수익을 기대하기 어렵습니다.
- 개별 호수의 환금성. 인접 1-150호와 내부 경계벽체가 제거된 상태여서 독립 점포로서의 사용과 향후 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다. 낮은 최저가만으로 환금성이 높다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계벽 및 독립 사용 가능성. 매각물건명세서의 인접 1-150호 경계벽 철거 사실을 현장에서 확인하고, 1-151호의 구분·출입·설비 이용 상태와 경계벽 복구 필요 여부를 확인하세요.
- 인접 점포와의 권리관계. 1-150호의 소유·점유관계와 물리적 연결 상태가 낙찰 후 영업·임대·매각에 영향을 주는지 살펴보세요. 별도 호수의 권리가 이번 매각에 포함된다고 가정해서는 안 됩니다.
- 공실과 임대관계. 현장 공실 여부를 재확인하고, 기존 임대차 및 실제 점유관계를 매각물건명세서·현황조사서와 대조하세요.
- 실거래와 임대수익. 라피에스타양산 내 유사 점포의 최근 거래, 실제 임대 가능 조건 및 유지비를 기준으로 입찰가 상한을 따로 산정하세요. 감정가 대비 할인율만으로 응찰하지 마세요.
- 관리비·시설 부담. 미납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목과 공실 유지비, 경계벽 및 내부 설비 복구 비용의 발생 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 등기·신탁 이력. 이미 말소된 신탁등기와 현재 소유권 상태를 등기부 원본으로 대조하고, 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 여부도 재확인하세요.
- 배당액과 인수액 구분. 채권자 미배당액 991,595,865원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 실제 인수위험과 세금·관리비 등 별도 부담은 최신 서류에 따라 다시 검토하세요.
- 매각조건 최종 확인. 2026.10.22 매각기일 전에 사건 진행 상태, 매각조건 변경 여부, 특별매각조건 및 최신 공고를 확인하세요.
맺으며 — “8.24% 낙찰 가능 가격”과 “좋은 투자 가격”은 다르다
이 물건은 등기상 말소기준 근저당과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 권리의 인수 구조는 비교적 단순하지만, 물건 자체는 결코 단순하지 않습니다.
감정가 1,043,000,000원에서 7회 유찰되어 최저가 85,896,000원까지 내려왔다는 사실보다 중요한 것은 인접 점포와의 경계벽이 제거된 판매시설 공실이라는 점입니다. 개별 점포의 독립 사용 가능성, 복구 부담, 임대수요와 재매각 가능성을 검증하지 못하면 가격 하락만으로는 투자 매력을 인정하기 어렵습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 제한적이나, 가격 판단은 보류입니다. 유사 점포의 실제 거래와 임대수익을 확보하고 경계벽 문제를 해결할 수 있는지 확인한 뒤, 그 결과를 기준으로 입찰 여부와 상한 가격을 판단하는 것이 타당합니다.
