울산지방법원 2024타경120318. 양산 물금읍 ‘라피에스타양산’ 1층 1-151호로, 감정평가상 이용상태는 판매시설(공실상태)입니다. 배설화가 2024년 2월 7일 소유권을 이전받았고 거래가액은 1,038,585,000원입니다. 같은 날 동창원농업협동조합이 채권최고액 788,400,000원의 근저당권을 설정했으며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 농협은행주식회사 가압류와 동창원농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 기타사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 현장 점유관계 확인은 구분해야 합니다. 더 중요한 현황은 매각물건명세서 비고에 적힌 “인접 1-150호와의 내부 경계벽체가 제거된 상태”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경120318 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-151호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(공실상태) · 지하3층-지상7층 건물 내 1층 1-151호 |
| 소유자 | 배설화 · 2024.02.07 소유권이전 · 거래가액 1,038,585,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,043,000,000원 / 122,708,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 682,403,131원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 현황 특이사항 | 인접 1-150호와의 내부 경계벽체가 제거된 상태 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2024.02.07 설정된 동창원농업협동조합 근저당권 788,400,000원입니다. 그 뒤 2024.10.29 농협은행주식회사 가압류 287,145,737원, 2024.12.20 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,043,000,000원, 현재 최저매각가는 122,708,000원입니다. 현재 회차 시나리오는 6회 유찰·감정가 12%, 비율값으로는 11.76%입니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 내려왔지만, 이 물건의 실거래 시세 수치가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 12% | 122,708,000원 | 955,355,649원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 85,895,600원 | 991,596,258원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 6% | 60,126,919원 | 1,016,901,103원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 채권 미배당액이 아니라 판매시설 공실의 실제 임대·매매 가능성, 6회 유찰의 원인, 인접 호실과의 경계벽 상태를 중심으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,708,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,517,912원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동창원농업협동조합 | 788,400,000원 | 120,190,088원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 농협은행주식회사 | 287,145,737원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,075,545,737원 중 채권자 예상배당은 120,190,088원, 미배당은 955,355,649원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 판매시설이며 현재 공실상태입니다.
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북서측 인근으로, 각종 근린생활시설·업무시설·판매시설·주상복합 등이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 도로. 남동측·남서측 폭 약 35미터 이상, 북동측 폭 약 20미터 이상, 북서측 폭 약 10미터 이상 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층-지상7층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·에스컬레이터 설비가 되어 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으나, 별도 비고에는 인접 1-150호와의 내부 경계벽체가 제거된 상태라고 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1-150호 경계 확인. 내부 경계벽체가 제거된 상태이므로 1-151호의 독립된 사용범위와 현장 구조를 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용 주체를 확인해야 합니다.
- 공실 활용성. 판매시설 공실이므로 낙찰 후 직접 사용 또는 임대가 가능한지 주변 상권과 함께 검토해야 합니다.
- 6회 유찰 원인. 감정가 1,043,000,000원에서 최저가 122,708,000원까지 내려온 배경을 현장 상태·수요·호실 구조 관점에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 동창원농업협동조합 근저당과 이후 가압류·경매개시결정의 등기상 소멸관계를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 955,355,649원이 남더라도 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 미배당과 인수를 혼동하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2024.02.07 동창원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 투자 판단까지 단순한 물건은 아닙니다.
이미 6회 유찰됐고, 감정가 1,043,000,000원에 비해 현재 최저가는 122,708,000원까지 내려왔습니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설 공실이며, 인접 1-150호와의 내부 경계벽체가 제거된 상태입니다. 실거래 시세 수치가 없는 만큼 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실제 현황·점유·독립사용 가능성·상권 수요를 확인한 뒤 접근해야 합니다. 권리는 합격, 현황과 환금성은 보수적으로 확인할 물건입니다.
