울산지방법원 2024타경120523. 울산 울주군 두서면 활천리 817-17의 기타 + 토지 물건으로, 토지는 공장용지 4,300.8㎡, 토지이용상황은 공업용, 용도지역은 일반공업지역입니다. 소유자는 유케이아이엘주식회사입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.09.12. 설정된 주식회사경남은행 채권최고액 2,730,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 경남은행 추가 근저당과 다수 가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 1,764,213,000원으로 감정가 3,600,434,000원의 49% 수준이며, 이미 2회 유찰된 상태입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 어디까지나 감정가와의 비교일 뿐입니다. 동일 성격 자산의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않은 상황에서는 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 이 물건의 판단축은 권리 인수보다 매각 대상의 실제 구성과 산업용 자산의 가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경120523 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 두서면 활천리 817-17 · 울산광역시 울주군 두서면 활천산업1길 10-14 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지면적 | 4,300.8㎡ |
| 소유자 | 유케이아이엘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,600,434,000원 / 1,764,213,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 2,300,422,620원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 말소기준권리 | 2023.09.12. 을구 4번 근저당권 · 주식회사경남은행 · 채권최고액 2,730,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제나 낙찰자 승계 문제는 나타나지 않습니다. 2018.12.13. 설정됐던 하나은행 근저당권 960,000,000원과 1,800,000,000원은 2023.09.12. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 경남은행 근저당권이 현재의 말소기준입니다.
이후 2024.01.09. 경남은행의 채권최고액 410,000,000원 추가 근저당, 2024.09.23. 이후의 각 가압류, 그리고 2024.12.24. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 가정 배당에서는 상당한 미배당이 발생하지만, 그 미배당 채권 자체가 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다른 말
현재 최저매각가 1,764,213,000원은 2회 유찰을 거쳐 감정가 대비 49%까지 낮아졌습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,234,949,100원(감정가 34%), 4회 유찰 시 864,464,370원(감정가 24%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,764,213,000원 | 1,744,170,870원 | 2,066,410,636원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,234,949,100원 | 1,220,199,609원 | 2,590,381,897원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 864,464,370원 | 853,419,726원 | 2,957,161,780원 |
유찰이 추가될수록 낙찰가와 채권자 배당액은 내려가고 미배당은 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 배당 부족과 매수인의 실질취득비용을 혼동해서는 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득액은 제시된 인수액 기준으로 1,764,213,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,764,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,042,130원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사경남은행 | 2,730,000,000원 | 1,744,170,870원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사경남은행 | 410,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 이은남 | 72,308,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 박성환 | 87,381,700원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 한국무역보험공사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 근로복지공단 | 51,648,870원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 김상진 | 27,884,614원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 가압류 · 강태진 | 20,038,385원 | 0원 |
| 10. 갑구 9번 가압류 · 최수근 | 7,532,721원 | 0원 |
| 11. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 삼성해운 | 259,787,216원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,810,581,506원 중 채권자 예상배당은 1,744,170,870원, 미배당은 2,066,410,636원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 20,042,130원으로 산정돼 있고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 가정입니다.
④ 매각 범위 — 기계기구와 제외 물건이 핵심
매각물건명세서상 이 사건은 일괄매각이며, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-458호와 제2024-8호가 각각 포함됩니다. 감정평가명세표에서는 이를 기호 1~4 기계기구로 평가했습니다.
⑤ 토지·용도 메모
- 용도. 사건상 기타 + 토지이며, 토지 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 면적·형상. 토지면적 4,300.8㎡, 평지·세로장방 형상입니다.
- 도로. 도로접면은 광대소각이며, 대로3류(폭 25m~30m)와 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 도시지역·일반산업단지·지구단위계획구역이 포함돼 있습니다.
- 기타 토지이용. 보전산지·가축사육제한구역이 포함된 것으로 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 213,400원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 49%를 시세 할인으로 오해하지 않기. 현재 최저가는 감정가 대비 49%지만 별도의 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 기계기구 현존 여부 대조. Over Head Crane 일부가 소재불명으로 기재돼 있으므로 평가목록과 현장을 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-458호·제2024-8호의 포함 범위를 확인하세요.
- 제외 컨테이너 구분. 목록1 지상 컨테이너 1동은 매각 대상이 아닙니다.
- 권리 인수와 미배당 구분. 현재 미배당 2,066,410,636원이 발생하지만 매수인 인수 산정액은 0원입니다.
- 산업용 토지 조건 확인. 일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역 등 토지이용 조건을 실제 활용계획과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서의 기계기구 목록과 현황을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 매각범위는 보수적으로”
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.12. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 추가 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없으며 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다는 사실이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 현재 최저가는 1,764,213,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 시세 할인율로 치환할 비교 근거는 없습니다. 동시에 일괄매각 기계기구 중 일부가 소재불명이고, 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다. 권리는 소멸형이지만, 실제 입찰의 승부처는 산업용 자산의 현존 범위와 가격 검증입니다. 2회 유찰이라는 숫자보다 무엇이 실제로 넘어오는지, 그 자산에 얼마를 지불하는지가 더 중요합니다.
