울산지방법원 2024타경120752. 울산 울주군 삼남읍 신화리 센트럴케이의 1층주차장1호입니다. 감정평가 이용상태 역시 “주차장으로 이용중”으로 확인됩니다. 소유자는 용토개발주식회사이고, 말소기준권리는 2021.01.18. 설정된 팔공새마을금고 근저당권 1,320,000,000원입니다. 이 권리 이후의 임의경매개시결정, 김동규 근저당권, 남경우·한은자 가압류 및 국·울주군 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리구조에서 눈에 띄는 과거 등기는 2019년 농소농업협동조합 근저당권 720,000,000원입니다. 그러나 이 근저당권은 2021.01.18. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 팔공새마을금고 근저당권이 설정돼 현재의 말소기준이 됐습니다. 과거 신탁등기와 여러 압류·보전처분도 이미 말소 처리된 이력이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경120752 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 도호1길 30-34, 1층주차장1호 (센트럴케이) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(주차장) · 주차장으로 이용중 |
| 건물 | 일반철골구조 콘크리트지붕 6층 · 사용승인일자 2018.06.15 |
| 소유자 | 용토개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,223,000,000원 / 1,089,270,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,140,838,660원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 현황은 주차장으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 핵심은 2021.01.18. 팔공새마을금고 근저당권을 기준으로 그 이후의 권리들이 매각으로 소멸한다는 점입니다.
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수는 없다
현재 회차의 최저매각가는 1,089,270,000원으로 감정가 2,223,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 762,489,000원, 4회 유찰 시 533,742,299원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 현황 주차장입니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 주거용 물건처럼 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 현재 49%라는 숫자보다 실제 이용상태, 수요층, 매각 가능성을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,089,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,292,700원 |
| 2. 근저당 · 팔공새마을금고 | 1,320,000,000원 | 1,075,977,300원 |
| 3. 근저당 · 김동규 | 582,400,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 남경우 | 49,845,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한은자 | 20,338,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,972,583,950원 중 1,075,977,300원이 배당되는 시나리오이며, 미배당은 896,606,650원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 13,292,700원으로 반영돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 KTX울산역 남동측 인근입니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설, 나대지 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 현황은 주차장이며, 매각물건명세서 비고에도 “현황은 주차장으로 이용중”이라고 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 동측·남측·북측 3면으로 폭 약 15미터 도로에 접합니다.
- 건물. 일반철골구조 콘크리트지붕 6층 건물이며 사용승인일자는 2018.06.15입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,427.9㎡, 지목은 주차장, 일반상업지역이며 공시지가는 1,802,000원/㎡입니다.
- 계획. 경제자유구역·도시개발구역·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·노외주차장·중점경관관리구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 확인. 매각물건명세서상 일괄매각 조건입니다. 입찰 전 매각 대상 전체 범위를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 주차장 현황 확인. 공부상 명칭과 감정평가 이용상태 모두 주차장입니다. 현장 이용 형태와 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 팔공새마을금고 근저당권에는 공동담보목록 제2021-66호, 김동규 근저당권에는 공동담보목록 제2025-19호가 기재돼 있습니다.
- 2회 유찰의 의미 점검. 현재 최저가가 감정가 49%까지 내려왔다는 점보다, 해당 가격에서도 실제 수요가 형성될 수 있는지를 우선 검토해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2021.01.18. 팔공새마을금고 근저당권을 말소기준으로 보고, 이후 근저당·가압류·압류의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 주차장의 가격과 환금성”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.01.18. 팔공새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후의 김동규 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 사실만으로 가격 매력이 확인되는 것은 아닙니다. 현황이 주차장이고 이미 2회 유찰됐다는 점이 오히려 핵심입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 가격·이용성·환금성을 검토해야 하는 사건입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 응찰가는 “감정가에서 얼마나 빠졌는가”보다 실제 주차장 자산으로서의 활용 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.
