울산지방법원 2024타경120752. 울주군 삼남읍 신화리 센트럴케이의 1층 주차장1호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 등기상 소유자는 용토개발주식회사이며, 신청채권자는 팔공새마을금고입니다. 신청 청구액은 1,140,838,660원입니다. 말소기준권리는 2021년 1월 18일 설정된 팔공새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 1,320,000,000원입니다.
이후 김동규 근저당권, 남경우·한은자 가압류, 국가와 울주군의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후에 설정된 권리로, 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다. 반면 현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 팔공새마을금고조차 신청채권 전액을 배당받지 못합니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 서로 다른 개념이며, 등기상 미배당 채권이 발생한다고 그 금액이 자동으로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경120752 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 도호1길 30-34, 센트럴케이 1층주차장1호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 기타(주차장) · 현황 주차장 이용 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 콘크리트지붕 · 지상 6층 중 1층 · 사용승인 2018.06.15 |
| 소유자 | 용토개발주식회사 |
| 감정가 | 2,223,000,000원 |
| 최저매각가 | 762,489,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 팔공새마을금고 / 1,140,838,660원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 현황은 주차장으로 이용 중 |
| 등기 발급 기준 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
권리의 핵심은 2021.01.18 팔공새마을금고 근저당권입니다. 그 이전에 설정됐던 농소농업협동조합 근저당권(채권최고액 720,000,000원)은 같은 날 해지로 이미 말소됐습니다. 과거 신탁등기도 말소됐으며 현재 등기상 소유자는 용토개발주식회사입니다.
팔공새마을금고 근저당권 이후 설정된 김동규 근저당권(582,400,000원), 남경우 가압류 (49,845,000원), 한은자 가압류(20,338,950원), 국가 및 울주군 압류 등은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당모형에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 분석 — 감정가의 34%가 시세의 34%는 아니다
최초 감정가 2,223,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 762,489,000원입니다. 감정가 대비 가격 수준은 약 34.3%이며, 명목상 하락폭은 큽니다. 하지만 주차장이라는 특수 용도와 일괄매각 조건을 감안하면 감정가 대비 할인만으로 매수 가격이 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰(34.3%) | 762,489,000원 | 752,464,110원 | 1,220,119,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 533,742,299원 | 526,004,876원 | 1,446,579,074원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(16.81%) | 373,619,609원 | 367,588,934원 | 1,604,995,016원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 가정 매각가를 기준으로 한 배당 추정입니다. 실제 후속 매각기일·최저가는 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 762,489,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,024,890원 |
| 1. 근저당 · 팔공새마을금고 | 1,320,000,000원 | 752,464,110원 |
| 2. 근저당 · 김동규 | 582,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 남경우 | 49,845,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한은자 | 20,338,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각되면 집행비용 추정액 10,024,890원을 제외한 752,464,110원이 팔공새마을금고에 배당되는 구조입니다. 김동규, 남경우, 한은자에게 돌아가는 예상배당은 각각 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다. 채권최고액 등을 기초로 집계한 전체 미배당은 1,220,119,840원입니다.
본 예상배당은 채권최고액 및 청구금액을 이용한 추정으로, 실제 피담보채무 잔액과 확정 배당액을 뜻하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 사항은 반영되지 않았습니다. 세금 압류등기가 매각으로 소멸하는 것과 조세채권의 배당상 우선순위는 별개의 문제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 KTX울산역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설, 나대지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 동측·남측·북측 3면에서 폭 약 15m 도로에 접합니다.
- 건축. 일반철골구조 콘크리트지붕의 6층 건물로, 2018.06.15 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수설비, 승강기 및 소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 1층 주차장으로 사용 중이며, 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 토지·지역. 일반상업지역이며 경제자유구역, 도시개발구역, 지구단위계획구역, 노외주차장 및 중점경관관리구역 등의 지정사항이 있습니다. 토지 지목은 주차장, 제시된 토지면적은 2,427.9㎡, 공시지가는 1,802,000원/㎡입니다. 이는 해당 경매 호실의 독립적인 소유면적이나 가격을 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 주차장은 일반 주거용 물건과 매수층이 다를 수 있습니다. 주차장 운영에 관한 제한, 실제 수요, 유지관리 비용, 임대·운영 수익 및 처분 가능성을 개별적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서의 일괄매각 대상과 각 호실의 권리관계, 전유부분·대지권 범위를 원본에서 대조하세요.
- 주차장 용도 제한. 건축물대장 및 관련 인허가를 통해 주차장으로서의 법적 용도, 운영의무와 용도변경 가능 여부를 확인하세요.
- 운영수익 검증. 실제 주차장 수입, 운영주체, 관리비, 유지보수비 및 비용 부담 주체를 검증해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 운영계약, 점유자, 사용자와 관련된 권리·의무를 현장에서 확인하세요.
- 우선채권 확인. 국가 및 울주군의 압류 내역이 있으므로 당해세 등 조세채권의 우선배당 가능성과 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 가격 산정. 감정가 대비 낙찰률이 아니라 주차장 수익성과 동일 용도 물건의 거래사례를 근거로 입찰가 상한을 결정해야 합니다.
- 관리·명도 부담. 관리비 체납, 공용부분 부담, 기존 운영자와의 시설 인계 및 점유 관계를 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “34% 낙찰가가 곧 66% 할인은 아니다”
이 사건의 강점은 등기상 권리분석이 비교적 명확하다는 점입니다. 팔공새마을금고 근저당권을 말소기준으로 이후 근저당권·가압류·압류가 매각으로 소멸하며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 2,223,000,000원에서 762,489,000원까지 하락한 3회 유찰 물건이지만, 매각 대상은 주차장입니다. 일반 주거용 부동산과 달리 실제 운영수익과 법적 이용조건, 매각 대상 범위, 임대·점유 관계, 향후 매수 수요를 확인해야 적정가치가 드러납니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 매력은 미검증이라는 것입니다. 3회 유찰과 특수 용도에 따른 환금성 위험이 겹치는 만큼, 감정가 대비 낮은 최저가를 근거로 성급히 응찰하기보다 일괄매각 범위와 주차장 수익성을 검증한 뒤 보수적인 가격으로 접근해야 하는 물건입니다.
