수원지방법원 2024타경94935. 동탄 반송동 아시아프라자 10층 1012호, 감정평가상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박정숙이며 2021.03.17. 매매, 거래가액 105,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 2019년부터 점유·전입하고 확정일자까지 갖춘 임차인 한상규의 대항력 있는 보증금 110,250,000원입니다.
등기만 기계적으로 보면 임차권은 2023.10.16. 등기됐고, 전입과 점유는 2019.09.23.부터라 2024.10.25. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 보증금을 전액 배당받지 못하면 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다. 현재 최저가 60,760,000원 가정 시 집행비용 1,493,680원을 뺀 59,266,320원이 우선변제되고, 기계적으로는 50,983,680원이 부족합니다. 낙찰가 60,760,000원에 이 금액을 더하면 111,743,680원이 되므로, 단순히 “60,760,000원짜리 오피스텔”로 봐서는 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94935 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄문화센터로 61, 10층1012호 (반송동, 아시아프라자) |
| 물건종류 / 층 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 13층 건 내 제10층 제1012호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박정숙 (2021.03.17. 매매 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 60,760,000원 (10회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 113,529,916원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2008.10.31 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 인수 0원*
현재 사건의 말소기준은 2024.10.25. 강제경매개시결정입니다. 한상규의 임차관계는 그보다 훨씬 앞선 2019.09.23. 전입·점유 및 확정일자에서 시작됐고, 2023.10.16. 주택임차권 등기까지 마쳤습니다. 그래서 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남는 대항력 임차인 인수형입니다.
하지만 2026.05.18. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소가 함께 적혀 있습니다. 따라서 이 사건에서는 확약이 적용되는 한상규 관련 인수액을 실질 0원*으로 봅니다. 그 뒤 2024.11.07. 국의 압류는 강제경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한상규 | 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 2019.09.23 / 2019.09.23 | 110,250,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
실제 임차인은 한상규 1명입니다. 임대차계약일은 2019.09.16., 2021.08.20., 2022.08.12.이고, 보증금은 최종 110,250,000원입니다. 전입·점유는 2019.09.23., 최초 확정일자 역시 2019.09.23.이며 이후 증액분에도 확정일자가 있습니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,493,680원 |
| 1. 임차인 한상규 보증금(우선변제) | 110,250,000원 | 59,266,320원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 113,529,916원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 50,983,680원이지만, 2026.05.18. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 113,529,916원은 이 가정에서는 배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 13층 건 내 10층 1012호입니다.
- 입지. 화성금곡초등학교 북동측 인근으로 업무시설·오피스텔이 밀집한 중심 상가지대이며, 인근에 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 경부고속도로 등 주요 간선도로 접근이 용이한 편입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 25m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 특정용도제한지구 · 지구단위계획구역(동탄(1)지구) · 대로3류 접합이며, 공시지가는 6,837,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2008.10.31.이며 기본 위생·급배수·지역난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 신호. 현재 회차까지 10회 유찰된 사실 자체는 가격대별 수요가 제한적일 수 있음을 보여주는 중요한 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.18. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약의 원문·적용 범위를 반드시 확인하세요.
- 임차권 말소 조건 확인. 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 확약이 없다면 현재 회차에서도 낙찰가 60,760,000원 외에 기계적 미배당 50,983,680원이 발생하는 구조입니다.
- 다회유찰 원인 확인. 10회 유찰된 오피스텔인 만큼 현장 상태·관리 상태·공실 가능성·시장 수요를 별도로 점검하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재한 사건이므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 체납·세금 확인. 2024.11.07. 국의 압류가 존재하므로 배당·말소와 별개로 입찰 전 관련 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 직접 대조한 뒤 입찰 판단을 해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건을 숫자 하나로 보면 감정가 124,000,000원에서 최저가 60,760,000원까지 내려온 10회 유찰 물건입니다. 하지만 권리구조를 그대로 놓고 보면 한상규의 보증금 110,250,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 원칙적으로는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질 부담이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그 구조를 뒤집는 것이 2026.05.18. 주택도시보증공사의 확약입니다. 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 내용 때문에 해당 임차인의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 따라서 권리의 승부처는 확약 원문의 효력 확인이고, 가격의 승부처는 10회 유찰된 오피스텔을 60,760,000원에 사는 것이 실제 시장가격보다 유리한지 별도로 검증하는 것입니다. 실거래 비교 자료가 없는 이상 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다.
