수원지방법원 2024타경95389. 향남시범넓은들마을에일린의뜰 401동 14층 1404호 아파트입니다. 이 사건은 낮아진 최저가보다 선순위 임차보증금이 훨씬 중요합니다. 임차인 송현오는 2021.11.15 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2022.07.06 앤알캐피탈대부주식회사 근저당권입니다. 따라서 송현오는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 보증금을 매수인이 인수합니다.
현재 회차 최저매각가는 96,040,000원입니다. 그러나 이 금액에서 집행비용 2,128,720원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 배당되는 금액은 93,911,280원에 그칩니다. 보증금 360,000,000원 중 266,088,720원이 남고, 이 미배당액이 그대로 매수인 부담으로 넘어갑니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 362,128,720원으로, 최저가가 크게 내려온 것과 달리 총 부담은 보증금 360,000,000원 부근에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경95389 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 행정중앙1로 39, 401동 14층1404호 (향남시범넓은들마을에일린의뜰) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 18층 공동주택 중 14층1404호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김정익 · 2021.11.15 소유권이전 · 거래가액 465,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 96,040,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 382,684,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2008.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
핵심 순서는 단순합니다. 송현오는 2021.11.15 전입·점유개시와 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 앤알캐피탈대부주식회사의 근저당권은 2022.07.06 설정됐습니다. 이후 2023.05.18 주택임차권등기가 이뤄졌고, 2024.10.29 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어갑니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송현오 | 전유부분 전부 | 360,000,000원 | 2021.11.15 / 2021.11.15 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
송현오는 주거용 임차권등기 임차인으로 보증금이 360,000,000원입니다. 배당요구도 2023.05.18 이뤄졌고 확정일자가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 우선변제권이 있다고 해서 보증금 전액이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 현재 매각대금 자체가 보증금보다 훨씬 작아 배당 후 남는 266,088,720원을 매수인이 인수하게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,720원 |
| 1. 임차인 송현오 보증금 | 360,000,000원 | 93,911,280원 |
| 2. 근저당 · 앤알캐피탈대부주식회사 | 91,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 382,684,930원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인 배당에 사용됩니다. 임차보증금 부족분 266,088,720원은 매수인 인수로 남습니다. 앤알캐피탈대부주식회사와 서울보증보험 주식회사는 예상배당 0원이며, 두 채권의 미배당 합계는 473,684,930원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 더 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 96,040,000원 | 266,088,720원 | 362,128,720원 |
| 5회 유찰 시 | 67,228,000원 | 294,382,104원 | 361,610,104원 |
| 6회 유찰 시 | 47,059,600원 | 314,187,473원 | 361,247,073원 |
현재 회차에서 5회, 6회 유찰 시나리오로 내려가면 표면적인 최저가는 96,040,000원 → 67,228,000원 → 47,059,600원으로 계속 낮아집니다. 하지만 인수액은 266,088,720원 → 294,382,104원 → 314,187,473원으로 반대로 커집니다. 그래서 실질취득은 362,128,720원 → 361,610,104원 → 361,247,073원으로, 보증금 360,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 향남읍 행정리 한울초등학교 동측 인근이며, 주위에 아파트단지·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 공동주택 중 14층1404호이며, 사용승인일은 2008.10.15입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화설비, 지역난방, 도시가스, 승강기, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 25미터 폭의 포장도로 등에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(향남1지구), 평지의 정방형 유사 토지이며 공시지가는 1,454,000원/㎡입니다.
- 단지. 향남시범넓은들마을에일린의뜰은 506세대이며, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 회차 기준 96,040,000원이 아니라 362,128,720원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 송현오의 보증금 360,000,000원 중 예상 미배당 266,088,720원이 매수인 인수 대상입니다.
- 유찰 추가 하락의 착시. 5회·6회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 361,610,104원·361,247,073원 수준입니다.
- 최근 거래가격 대조. 실질취득 362,128,720원을 기준으로 같은 단지·유사 면적의 최신 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 및 점유 확인. 주택임차권등기 상태와 실제 인도·점유 현황을 입찰 전 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당 원본 대조. 배당표는 집행비용 추정과 당해세·최우선변제 미반영 조건이므로 최종 매각물건명세서와 배당관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 400,000,000원짜리 아파트가 네 번 유찰돼 96,040,000원까지 떨어진 것처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 붙이면 모습이 완전히 달라집니다. 임차인 송현오는 말소기준보다 먼저 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금 360,000,000원 가운데 현재 배당으로 회수하지 못하는 266,088,720원을 매수인이 이어받습니다.
그래서 현재 회차의 실질취득은 362,128,720원입니다. 한 번 더, 두 번 더 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 실질취득은 여전히 360,000,000원 부근입니다. 이 물건의 승부처는 “얼마나 많이 유찰됐나”가 아니라 실질취득 약 3.62억원이 현재 시세에서 경쟁력이 있는가입니다. 최근 시장가격을 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 최저가 24%라는 숫자만 보고 접근할 사건은 아닙니다.
