수원지방법원 2024타경95389. 화성시 향남읍 행정리의 향남시범넓은들마을에일린의뜰 401동 1404호입니다. 감정가 400,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가가 67,228,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가에서 상당히 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 등기부를 들여다보면 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인과 360,000,000원의 임차보증금이 등장합니다. 이 사건은 감정가 대비 할인율이 아니라 매수인이 실제로 부담할 보증금 잔액을 먼저 계산해야 하는 전형적인 대항력 인수형 경매입니다.

현재 소유자는 김정익으로, 2021년 거래가액 465,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 앤알캐피탈대부주식회사 명의의 근저당권이 설정됐고, 서울보증보험이 강제경매를 신청했습니다. 문제는 근저당보다 앞서 임차인이 주민등록과 점유를 갖췄다는 점입니다. 임차권등기 자체는 근저당 이후에 접수됐지만, 임차인의 기존 대항력까지 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인

이 사건의 말소기준권리는 2022.07.06 설정된 앤알캐피탈대부주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 91,000,000원이며, 해당 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 송현오는 2021.11.15 전입신고 및 점유를 시작했고, 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이는 말소기준권리보다 앞선 시점입니다. 이후 2023.05.18 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서 역시 매수인에게 대항할 수 있는 임차권임을 명시하면서, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 기재하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 3.6억, 실제 임차인 1명

서울보증보험은 등기부상 보증금반환채권의 양수에 따른 대위자로 기재돼 있습니다. 이를 송현오와 별개의 신규 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 송현오 1명이며, 분석 대상 임차보증금은 360,000,000원입니다. 서울보증보험의 강제경매 신청채권은 별도 채권자 항목으로 보되 임차보증금에 다시 가산하지 않습니다.

③ 실질취득 분석 — 낙찰가가 내려가도 보증금 부담은 남는다

이 물건은 일반적인 근저당 소멸형 경매와 다릅니다. 현재 최저매각가만 보면 감정가의 16.81%이지만, 실제 매수인이 부담할 금액은 낙찰가와 미배당 임차보증금을 합한 금액입니다.

낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 돌아갈 배당금도 줄어들기 때문에 매수인이 인수하는 보증금 잔액은 반대로 늘어납니다. 입찰가 하락분의 상당 부분이 인수금 증가로 상쇄되는 구조입니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 그대로 투자수익이나 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.

각 회차의 예상 인수액은 제시된 배당 시나리오 기준입니다. 실질취득액은 해당 회차 최저가와 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 집행비용 추정 방식과 실제 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

표에서 확인되듯 현재 회차의 최저가가 67,228,000원에서 추가로 내려가더라도 실질취득액은 약 360,000,000원 수준을 유지합니다. 최저가가 낮아지는 것과 실질취득액이 저렴해지는 것은 전혀 다른 문제입니다.

④ 가격 검토 — 감정가와 실질취득액을 혼동하지 말 것

감정가는 400,000,000원이고 현재 실질취득액은 361,610,104원입니다. 그러나 감정가와의 차이만으로 현재 시장에서 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 최근 동일 단지·동일 면적 실거래 비교치가 확인되지 않기 때문입니다.

2021년 소유권이전 당시 거래가액은 465,000,000원이었으나, 과거 거래금액을 현재 시세의 대체 기준으로 사용해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 최저매각가 67,228,000원이 아니라 실질취득액 약 361,610,104원을 현재 매매시장 가격과 비교해야 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 67,228,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.4%를 적용한 추정치입니다. 임차보증금 우선배당 후 일반 채권자에게 배당되는 금액은 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당 및 인수액은 최종 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 서울보증보험의 신청채권을 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 한울초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 분포합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 공동주택 중 14층 1404호입니다. 사용승인일은 2008.10.15이며, 위생·급배수·소화설비, 지역난방, 도시가스, 승강기 및 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 본건 남측으로 약 25m 폭의 포장도로 등에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 향남1지구 지구단위계획구역, 교육환경 보호구역 및 성장관리권역 등에 해당합니다.
• 토지. 정방형에 가까운 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 32,420.1㎡, 공시지가는 1,454,000원/㎡입니다.
• 공부 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 506세대 단지이며, 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 본건은 이미 5회 유찰된 상태로, 단순 낙찰가 할인율과 실제 환금성을 구분해 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금. 송현오의 보증금 360,000,000원, 전입일 2021.11.15 및 을구 9번 임차권등기를 원본과 대조하세요. 매각물건명세서에 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
• 실질취득액 기준. 현재 최저가 67,228,000원에 인수 예상액 294,382,104원을 합산한 361,610,104원을 가격 검토의 출발점으로 삼아야 합니다.
• 추가 유찰 착시. 6회 유찰 시 예상 인수액은 314,187,473원, 7회 유찰 시에는 328,051,232원입니다. 최저가가 낮아져도 실질취득액은 보증금 수준에 머무릅니다.
• 보증금반환채권 양수 관계. 임차권등기의 대위자는 서울보증보험입니다. 현재 채권 귀속, 실제 변제 여부, 채권양수 관계 및 잔액 정산 상대방을 확인하세요. 동일 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 실거래 시세. 최근 동일 단지·유사 면적 거래를 확인하고 실질취득액 약 3.62억원과 비교하세요. 과거 소유권이전 거래가액 465,000,000원만으로 현재 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다. 보증금 반환 및 임차권 말소 절차와 연결되는 명도 문제를 별도로 검토하세요.
• 추가 비용. 취득세·등기비용·명도비용·공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요. 예상 인수액과 별도로 발생할 수 있습니다.
• 배당 검증. 최종 배당표를 통해 집행비용, 임차인 실제 배당금과 미배당 보증금 잔액을 다시 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 기일 변경 여부를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “6,722만원짜리 아파트가 아니라 실질취득 약 3.62억짜리 경매”

이 사건의 핵심은 분명합니다. 감정가 400,000,000원인 아파트가 5회 유찰돼 최저가 67,228,000원까지 내려왔지만, 임차인의 보증금 360,000,000원이 매수인에게 대항할 수 있습니다. 현재 예상배당을 반영하면 인수액은 294,382,104원, 실질취득액은 361,610,104원입니다.

후속 회차에서도 최저가 하락에 비례해 보증금 인수액이 증가하므로 총취득 부담은 약 360,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가해서는 안 되는 이유입니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 현재의 실질취득액이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거도 충분하지 않습니다.

이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 보증금 인수 구조와 현재 시세의 비교입니다. 최저가만을 기준으로 접근하지 말고, 실제 부담해야 할 보증금 잔액과 추가 취득비용을 반영한 총액으로 판단해야 합니다.