147,490,000원
울산지방법원 2025타경1228. 울산 북구 신천동 코끼리 상가에이동 3층 301호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가서상 실제 공부 용도는 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 3층 중 제3층 제301호이며 사용승인일은 1995.11.10입니다. 소유자는 윤규형이고, 2011년 7월 거래가 90,000,000원에 소유권을 취득한 내역이 있습니다.
현재 최저매각가는 147,490,000원으로 감정가 301,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크게 보이지만, 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 거래를 바로 대입하기 어려운 근린생활시설입니다. 내부 확인이 되지 않았고 임대관계도 미상인 만큼, 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1228 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 신천동 318-7 코끼리 상가에이동 3층301호 |
| 용도 | 사건 용도표기 대지 · 감정평가상 공부 용도 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상3층 중 제3층 제301호 · 사용승인일 1995.11.10 |
| 소유자 | 윤규형 · 2011.07.20 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 147,490,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 131,677,733원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 현재 계산상 인수액 0원
말소기준으로 계산된 권리는 2025.06.23 임의경매개시결정입니다. 등기 흐름에는 과거 여러 근저당권과 가압류가 있었고, 정리된 내역들은 등기상 말소로 표시돼 있습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격과 회차 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 회차는 2회 유찰 후 147,490,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 103,243,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 72,270,100원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 147,490,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 103,243,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 72,270,100원 | 24% | 0원 |
두 번 유찰됐다는 사실은 감정가와 응찰 시장 사이에 간극이 있었다는 신호로 볼 수 있습니다. 특히 근린생활시설은 실제 사용상태·임대료·공실 여부·상권에 따라 가격 차이가 크게 날 수 있으므로 “감정가의 절반 = 싸다”라는 판단은 금물입니다.
③ 현재 회차 배당 시뮬레이션 (매각가 147,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 예상배당 |
|---|---|
| 0. 집행비용 | 2,864,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 144,625,140원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 계산상 채권자 총 배당액과 미배당액은 모두 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 신천동 신천초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 25m, 북서측 및 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,431.0㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 2,106,000원/㎡입니다.
- 규제. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건물 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 내부는 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 전용부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 최대한 확인하세요.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상입니다. 현재 사용 주체와 보증금·차임·사업자등록 여부를 별도로 확인하세요.
- 배당관계 재검증. 신청채권액 131,677,733원과 현재 배당 시뮬레이션 사이에 차이가 있으므로 실제 채권계산서를 대조하세요.
- 감정가 할인 착시. 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 해당 상가의 실제 임대수익과 공실 가능성을 확인하세요.
- 환금성. 근린생활시설은 아파트보다 매수층이 제한될 수 있으므로 재매각 기간과 매수자금 회수 기간을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실체 확인
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 301,000,000원 대비 최저가 147,490,000원, 즉 49%입니다. 그러나 두 번의 유찰과 근린생활시설이라는 용도, 폐문으로 인한 내부 미확인, 임대관계 미상까지 함께 보면 단순한 가격 할인형 물건으로 보기 어렵습니다.
현재 계산상 매수인 인수액은 0원인 점이 장점입니다. 반면 신청채권액과 배당 시뮬레이션이 맞지 않는 부분은 실제 입찰 전에 반드시 재검증해야 합니다. 권리 인수는 낮아 보이지만, 점유·배당·상가가치 확인은 필수. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 사용상태와 현금흐름을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
