울산지방법원 2025타경1228. 울산 북구 신천동 코끼리 상가에이동의 3층 301호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 윤규형이며, 2011년 7월 20일 거래가액 90,000,000원으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이후 한국외환은행 명의 근저당권이 설정되었고, 해당 은행의 명칭이 하나은행으로 변경되었습니다. 하나은행은 2025년 6월 23일 임의경매개시결정을 받았습니다.
이 물건의 첫인상은 강력한 가격 하락입니다. 감정가 301,000,000원에 비해 현재 최저가는 103,243,000원입니다. 하지만 3층 상가의 실제 거래가격, 임대수익, 공실 가능성, 내부 상태가 확인되지 않았으므로 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 수익성이 높다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 근저당권과 배당내역의 연결 관계를 정확히 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1228 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 신천동 318-7 코끼리 상가에이동 3층301호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 호계로 332-2 |
| 물건 표시 | 대지 · 등기상 집합건물 · 공부상 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지상 3층 중 3층 301호 |
| 사용승인일 | 1995.11.10 |
| 소유자 | 윤규형 · 2011.07.20 소유권이전등기 · 당시 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 | 301,000,000원 |
| 최저매각가 | 103,243,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 131,677,733원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 내부 및 임대관계 | 내부 확인 불가 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당과 말소기준 확인
등기상 중요한 흐름은 2011년 한국외환은행 근저당권 설정 → 하나은행으로 명칭 변경 및 채권최고액 변경 → 하나은행 임의경매개시입니다. 한국외환은행 명의의 을구 12번 근저당권은 최초 채권최고액 130,000,000원으로 설정되었고, 2023년 10월 16일 102,000,000원으로 변경되었습니다.
2015년 설정된 하나은행 명의 을구 14번 근저당권은 2021년 채권최고액이 53,160,000원으로 변경되었으나, 등기상 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 삼성카드·박예림·김현의 가압류 역시 각각 말소 처리되었습니다. 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 점유 및 임차관계 — 인수액 0원도 확정은 아니다
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 이것만으로 실제 임차인이 없다고 단정할 수는 없습니다. 감정평가서에는 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부를 확인하지 못했으며, 외관과 탐문조사를 토대로 평가했다고 기재되어 있습니다. 임대관계 역시 미상입니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 입찰 전 확인 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 신고 없음 | 현황조사·명세서 재확인 |
| 실제 점유자 | 미상 | 현장 방문·점유 실태 확인 |
| 대항력 / 우선변제 | 판정 불가 | 사업자등록·점유·확정일자 확인 |
| 보증금 | 미상 | 임대차계약 및 보증금 확인 |
| 매수인 인수액 | 시뮬레이션상 0원 | 실제 선순위 임차권 유무 확인 |
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 실제 시세는 다르다
현재 최저매각가는 103,243,000원으로 감정가 301,000,000원의 약 34.3%입니다. 유찰이 세 차례 진행되면서 최저가격이 상당히 낮아진 상태입니다. 그러나 상가의 경우 감정가격이 실제 매수 수요나 임대수익을 충분히 반영하지 못할 수 있습니다.
| 경매 시나리오 | 최저가격 | 감정가 대비 | 산정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 103,243,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 72,270,100원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 50,589,070원 | 16.81% | 0원 |
앞선 소유권이전등기의 거래가액은 2011년 90,000,000원입니다. 하지만 이는 오래전 소유권이전 당시의 금액으로, 현재 해당 상가의 시세를 보여주는 자료로 사용하기 어렵습니다. 최근 동일 상가 또는 유사 근린생활시설의 실거래가격과 임대수익을 확인하기 전까지는 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,243,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (추정) | — | 2,245,402원 |
| 하나은행 · 배당 반영 여부 미확인 | 청구액 131,677,733원 | 0원 (산정표상) |
| 소유자 교부 (산정상 잔여) | — | 100,997,598원 |
위 배당금액은 제공된 시뮬레이션 결과입니다. 하나은행 청구액 131,677,733원이 채권자 배당액에 반영되지 않은 상태이므로, 소유자 잔여액 100,997,598원을 실제 예상 교부액으로 신뢰해서는 안 됩니다. 당해세·우선변제 및 실제 집행비용에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 울산광역시 북구 신천동 신천초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 용이하며 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로 조건. 남서측 약 25m, 북서측 및 북동측 약 8m 포장도로와 접합니다. 도로 접근성은 확인되지만 실제 3층 점포까지의 고객 접근성과 가시성은 현장 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 1995.11.10 사용승인된 철근콘크리트조 건물로 급배수·위생설비가 있습니다. 내부는 확인되지 않아 실제 시설 상태와 보수비용을 판단할 수 없습니다.
- 토지. 사다리형·평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 1,431.0㎡, 공시지가는 2,106,000원/㎡입니다. 해당 수치는 필지 기준으로 개별 호실의 대지권 가치와는 구분해야 합니다.
- 지역·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역이며 대로3류·소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 및 상대보호구역 관련 제한도 확인됩니다.
- 환금성. 3층 근린생활시설은 동일 입지에서도 실제 영업수요·공실·임대료·관리상태에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 현재 실거래 시세와 임대수익이 확인되지 않아 환금성에 대한 보수적 판단이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재검증. 을구 12번 한국외환은행 근저당권의 현재 효력, 하나은행 명의 변경, 채권최고액 102,000,000원 변경 및 경매신청 관계를 원본으로 확인하세요.
- 배당표 검증. 하나은행 청구액 131,677,733원이 배당 산정에서 제외된 이유를 확인하고 소유자 잔여액을 실제 배당 가능 금액으로 가정하지 마세요.
- 임차인·점유 조사. 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 대항력 발생 시점을 확인하세요. 임대관계 미상 상태에서는 명도 및 인수위험이 남습니다.
- 전유부분·대지권 확인. 건축물대장, 집합건물 등기부 및 매각물건명세서를 대조해 실제 매각 범위와 대지권 표시를 확인하세요.
- 현재 시세 확인. 주변 유사 상가의 최근 거래와 실제 임대료, 공실 현황을 조사해 최저가 103,243,000원이 경제적으로 적정한 수준인지 판단하세요.
- 내부 및 시설 상태. 폐문으로 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 시설 상태, 누수·설비 보수 및 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 72,270,100원, 5회 유찰 시 50,589,070원의 가격 시나리오가 있으나 실제 유찰·매각 조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “감정가 대비 저가”와 “안전한 매수”는 다르다
울산 코끼리상가 301호는 3회 유찰로 최저매각가가 감정가의 약 34%까지 내려온 물건입니다. 겉으로는 큰 가격 하락이 매력적으로 보이지만, 실제로 중요한 것은 현재 시장에서 얼마에 거래되고 임대될 수 있는가입니다. 특히 근린생활시설은 실거래 시세와 임대수익을 모른 채 감정가 할인율만으로 투자성을 평가하기 어렵습니다.
또한 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 임차인이 없다는 사실은 구별해야 합니다. 내부 미확인·임대관계 미상이고, 배당표에는 하나은행 청구액이 반영되지 않았으며, 선행 근저당권과 말소기준 표시 사이에도 검증할 부분이 있습니다. 따라서 현재 가격만으로 적극 입찰을 권하기 어렵습니다. 가격은 관심 대상, 권리와 점유는 확인 전, 입찰은 보류가 적절한 결론입니다.
