93,100,000원
수원지방법원 2024타경99626. 화성시 병점동 병점역써밋프라움비동 18층 1801호의 오피스텔입니다. 감정평가상 오피스텔(원룸형)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 20층 건물 중 18층입니다. 현재 소유자는 황은비이고, 2021.12.30 매매를 원인으로 2022.02.28 소유권을 이전받았으며 등기부상 거래가액은 145,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 가격이 아니라 선순위 임차권과 확약서의 관계입니다. 이승환은 2022.02.28 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.20이며, 2024.02.08 임차보증금 152,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2024.09.12 주택도시보증공사의 가압류가 들어와 말소기준권리가 되므로, 확약이 없다면 이 임차권은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경99626 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 경기대로 1011, 18층1801호 (병점동,병점역써밋프라움비동) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔(원룸형)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 중 18층 1801호 |
| 소유자 | 황은비 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 |
| 유찰 | 7회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,936,718원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2024.09.12 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이승환의 주민등록·점유개시일 2022.02.28 및 임차권등기 2024.02.08은 그보다 빠르므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 현재 매각가 93,100,000원 가정에서 집행비용을 제외하고 임차인에게 91,024,200원이 배당되며, 보증금 중 60,975,800원이 남습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승환 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.28 | 2022.01.20 | 152,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약·실질 인수 0원 보증기관 승계 아님 |
이승환은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 배당요구일은 2024.02.08입니다. 법정 계산만 보면 현재 회차에서 보증금 전액을 배당받지 못하지만, 확약 때문에 부족분을 낙찰자에게 대항하지 않고 임차권등기도 말소하는 구조입니다.
③ 가격·유찰 구조 — 최저가가 낮아졌다고 곧바로 ‘싸다’는 아니다
감정가는 133,000,000원, 현재 최저매각가는 93,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 이미 7회 유찰됐습니다. 다만 동일 물건의 최신 실거래나 최근 12개월 평균과 직접 비교할 수 있는 가격 근거가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 룰상 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 70%) | 93,100,000원 | 60,975,800원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 56%) | 74,480,000원 | 79,260,640원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 45%) | 59,584,000원 | 93,888,512원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인 부담이 늘어나는 구조입니다. 하지만 이번 사건에서는 해당 임차인이 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 확약이 있으므로, 각 회차의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 최저매각가와 같은 93,100,000원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 이승환 보증금 | 152,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 156,936,718원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 법정 계산상 이승환 보증금 부족분은 60,975,800원입니다. 다만 확약서에 따라 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 이 부족분은 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 오피스텔·아파트·근린생활시설·관공서 등이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 국철 병점역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 오피스텔(원룸형)로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·도시가스·시스템에어컨·소화전·화재경보·화재탐지·방송설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 중로, 동측으로 대로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·준주거지역이며, 비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 3,960.0㎡, 공시지가 4,074,000원/㎡, 지목 대, 업무용, 평지·부정형입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 문구가 실제 매각물건명세서와 제출 확약서 원문에 그대로 기재돼 있는지 최종 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 이후의 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 원문에서 다시 확인하세요.
- 압류 확인. 화성시와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 교부청구 및 세금·공과금 관련 배당관계를 원본에서 점검하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 7회 유찰과 감정가 대비 70%만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래가격을 대조해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 152,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 93,100,000원보다 커서 매우 부담스러운 인수형 물건입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 60,975,800원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 임차권에 관해 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 제출돼 있습니다. 따라서 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 93,100,000원으로 정리됩니다.
다만 이 물건은 이미 7회 유찰됐고, 비교 가능한 최신 실거래 가격을 근거로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 확인할 수 있는 상태는 아닙니다. 권리 위험이 확약으로 상당 부분 정리됐다는 사실과 가격 매력이 있다는 판단은 별개입니다. 권리는 확약서 원문 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 별도 검증이 필요한 오피스텔이라는 것이 이 사건의 핵심입니다.
