창원지방법원 2025타경550. 김해시 삼방동 인제대학교 북동측 인근에 있는 신어하이츠빌라 비동 4층 402호입니다. 1995년 사용승인된 철근콘크리트조 4층 다세대주택으로, 해당 동은 8세대 규모입니다. 등기상 소유자는 장두리이며, 2015년 장유농업협동조합이 설정한 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 신청채권자의 청구액은 52,369,685원입니다.
표면적인 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 과거 경남은행 및 활천동새마을금고 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 경매의 말소기준은 2015.05.19 장유농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 이후의 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 다만 근저당 말소와 안전한 소유·점유 확보는 서로 다른 문제입니다. 이 물건에는 반드시 별도로 확인해야 할 문제가 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경550 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 572-3 신어하이츠빌라 비동 4층 402호 도로명주소: 경상남도 김해시 인제로244번길 13-35 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교대상 전용 74.47㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 1995.05.31 사용승인 · 8세대 |
| 소유자 | 장두리 (2001.01.09 증여 취득) |
| 감정가 | 83,000,000원 |
| 최저매각가 | 28,469,000원 (3회 유찰, 감정가의 약 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 장유농업협동조합 / 52,369,685원 |
| 말소기준권리 | 2015.05.19 을구 6번 장유농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 점유 및 임대 | 현장 폐문부재 · 임대관계 미상 · 실제 점유자 확인 필요 |
| 특이사항 | 현관 호실 표시와 건축물현황도 호별 위치 불일치 · 소유자 파산선고 등기 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 파산과 점유는 별도 확인
말소기준권리인 장유농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 60,000,000원입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.06.13에 이루어졌습니다. 등기상 과거 근저당권은 이미 정리되어 있으며, 현재 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 2025.09.29 부산회생법원의 파산선고가 있었고, 2025.10.01 그 사실이 등기되었습니다. 파산선고의 법적 효과, 파산관재인의 관여 여부, 경매절차와의 관계는 별도 검토가 필요합니다. 파산선고 등기가 있다고 해서 경매가 당연히 무효가 되는 것은 아니지만, 이 사건에서는 입찰 전 확인해야 할 중요한 절차상 쟁점입니다.
② 시세 비교 — 40.7%라는 숫자의 함정
신어하이츠빌라B동에서 확인된 동일 면적 거래는 2022년 3월 1건입니다. 거래 당시 2층, 전용 74.47㎡의 매매금액은 70,000,000원이었습니다. 현재 최저매각가 28,469,000원은 이 과거 거래금액의 40.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 74.47㎡ | 2층 | 70,000,000원 |
| 확인 표본 | 동일 면적 | 1건 | 70,000,000원 |
문제는 이 거래가 2022년 3월 거래라는 점입니다. 2026년 10월 매각 예정 물건의 가격을 평가하기에는 시점 차이가 큽니다. 또한 2층 거래와 본건 4층은 층수가 다르고, 본건은 호실 특정 문제와 내부 상태 미확인 문제가 있습니다. 따라서 7,000만원을 현재 적정시세로 그대로 적용할 수 없습니다.
같은 동 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 나타나지만 본건은 이미 3회 유찰되었습니다. 낮은 최저매각가에도 불구하고 매각되지 않은 이유를 단정할 수는 없으나, 반복 유찰과 함께 존재하는 물건 자체의 특수 위험을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 912,442원 |
| 1. 근저당 · 장유농업협동조합 | 60,000,000원 | 27,556,558원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당액 | — | 32,443,442원 |
집행비용은 매각가의 약 3.2%를 기준으로 추정한 금액입니다. 근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현 최저매각가에서 집행비용 912,442원을 제외하면 근저당권자에게 27,556,558원이 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 32,443,442원이며, 신청채권자의 청구액 52,369,685원도 모두 충족되지 않습니다.
그러나 근저당권자의 미배당액이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸할 것으로 분석되므로 배당 부족액과 매수인 인수액을 구별해야 합니다.
④ 유찰 회차별 배당 부족 시나리오
낙찰가가 내려갈수록 근저당권자에게 지급할 수 있는 배당금은 감소하고, 채권최고액 기준 미배당액은 커집니다. 다만 제시된 시나리오에서는 근저당권 소멸을 전제로 매수인 인수액을 0원으로 추정합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 28,469,000원 | 27,556,558원 | 32,443,442원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 19,928,300원 | 19,169,591원 | 40,830,409원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 13,949,810원 | 13,298,713원 | 46,701,287원 | 0원 |
4회·5회 유찰 금액은 추가 유찰을 가정한 시뮬레이션이며 확정 매각가격이나 매각 일정이 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 60,000,000원을 기준으로 산출한 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼방동 인제대학교 북동측 인근의 일반 주택지대입니다. 주변에 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 북측으로 세로에 접합니다.
- 건물. 1995.05.31 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 외벽은 타일 마감, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다. 다만 내부는 폐문부재로 직접 조사하지 못했습니다.
- 토지. 완경사지대에 위치한 장방형 토지로, 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 343.3㎡, 공시지가는 705,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 해당 동은 8세대의 소규모 다세대주택이며, 확인된 동일 면적 실거래는 2022년 1건입니다. 거래 표본이 부족해 현재 적정 매매가와 매각 소요기간을 안정적으로 추정하기 어렵습니다.
- 공부 및 호실 확인. 일반적인 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 별도로 건축물현황도와 현관 출입문의 호실 표시 불일치가 명시되어 있습니다. 이 문제는 실제 매각 대상과 이용 공간의 일치 여부를 확인해야 하는 핵심 사항입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 위치 대조. 등기사항전부증명서·집합건축물대장·건축물현황도·실제 현관 표시를 대조하고, 현황 기준으로 매각되는 402호와 권리 취득 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물현황도 변경 가능성. 관할 시청에 호별 위치 정정 또는 변경절차와 방법을 확인하고, 필요한 협조와 비용·실행 가능성을 검토해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 현장 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 존재 여부, 전입일·확정일자·보증금 등을 확인해야 합니다. 현재는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
- 파산선고 관련 검토. 2025.09.29 파산선고 및 2025.10.01 등기 사실을 기준으로 파산관재인 관여 여부, 해당 경매와 파산절차의 관계, 매각 진행에 영향을 주는 사정이 있는지 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 누수·균열·설비·마감 상태 및 수리 필요성을 확인하고 추가 비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 시세 재검증. 2022년 거래 1건을 현재 시세로 단정하지 말고, 주변 유사 다세대주택의 최근 거래와 실제 매도 호가, 거래 성사 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 및 인수권리 재확인. 근저당권은 소멸 예정이지만 실제 매각물건명세서의 인수조건, 임차인 권리, 당해세 등 특수사항을 최신 원본으로 확인해야 합니다.
- 추가 비용. 취득세, 등기비용, 명도비용, 미납 관리비 중 승계될 수 있는 금액, 수리비, 호실 표시 문제의 해결비용 등을 낙찰가와 별도로 검토해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.29 매각기일의 진행 여부와 매각조건 변경·정지·취하 가능성을 입찰 직전 법원 공고로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 낙찰받는 것보다 정확히 무엇을 낙찰받는지가 먼저다”
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 83,000,000원, 현재 최저매각가 28,469,000원. 3회 유찰되어 감정가의 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 저가 다세대주택으로 바라보면 안 됩니다. 가장 중요한 것은 현황 402호와 건축물현황도상 호별 위치의 불일치입니다. 여기에 파산선고 등기와 실제 점유·임대관계 미상, 직접 확인되지 않은 내부 상태가 겹칩니다. 또한 2022년의 매매사례 1건만으로 지금의 적정가치를 판단하기도 어렵습니다.
결론은 입찰 판단 보류입니다. 말소기준 근저당과 배당상 권리 구조는 비교적 명확하지만, 그것만으로 안전한 물건이 되는 것은 아닙니다. 먼저 매각 대상 호실의 특정, 점유·임차 관계, 파산절차와의 관계를 확실히 확인해야 합니다. 그다음에야 현재 최저매각가가 실제로 유리한 가격인지 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 낮은 낙찰가가 아니라 취득할 물건과 권리의 확실성에 있습니다.
