창원지방법원 2025타경550. 김해시 삼방동 신어하이츠빌라 비동 4층 402호, 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2015.05.19. 장유농업협동조합 근저당권 60,000,000원이고, 그 뒤 2025.06.13. 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 현재 배당 가정에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 현황조사 과정에서 내부 확인이 이루어지지 않았고 임대관계가 미상인 만큼, 확인되지 않은 점유관계의 대항력 여부를 미리 단정해서는 안 됩니다.
가격만 보면 상당히 내려왔습니다. 감정가 83,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 40,670,000원, 감정가의 49%입니다. 참고 가능한 동일 면적 실거래는 2022.03 70,000,000원 1건이고 현재 최저가는 그 기준의 58.1%입니다. 그러나 거래 표본이 1건뿐이고 거래월도 2022.03이므로, 이 숫자만으로 현재 시세 대비 ‘확실히 싸다’고 단정하기에는 근거가 제한적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경550 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 572-3 신어하이츠빌라 비동 4층 402호 |
| 도로명 | 경상남도 김해시 인제로244번길 13-35 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 4층 402호 |
| 비교 면적 | 74.47㎡ |
| 소유자 | 장두리 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 40,670,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 52,369,685원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 예정, 파산선고는 별도 확인
말소기준은 2015.05.19. 장유농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고 채무자는 장두리입니다. 이후의 2025.06.13. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기에는 이후 2025.09.29. 부산회생법원 파산선고도 기재되어 있으므로, 입찰 전 파산절차와 경매절차의 현재 진행관계를 사건기록에서 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 현황 핵심 — ‘402호’ 표시 불일치가 가장 큰 체크포인트
이 사건은 가격이나 근저당보다 현황 호실 특정이 먼저입니다. 매각물건명세서 비고에는 현황기준(출입문표시 402호)으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 동시에 집합건축물대장상 건축물현황도의 호별 위치와 현황 현관 출입문의 호실 표시가 서로 불일치하며, 감정평가도 현관 출입문의 호별표시를 기준으로 진행되었습니다.
③ 실거래 비교 — 58.1%지만 표본이 1건이다
비교 대상은 신어하이츠빌라B동, 면적 74.47㎡입니다. 확인된 실거래는 2022.03 2층 70,000,000원 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 74.47㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 비교값 | 74.47㎡ | 1건 | 70,000,000원 |
현재 최저가 40,670,000원은 이 거래금액의 58.1%입니다. 숫자 자체의 할인폭은 크지만, 비교 가능한 거래가 1건에 불과하고 그 거래월은 2022.03입니다. 따라서 현재 시장가격을 촘촘하게 반영하는 표본이라고 보기 어렵고, 가격 메리트 평가는 현장 물건 상태·호실 특정·현재 주변 거래 확인과 함께 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,132,060원 |
| 2. 근저당 · 장유농업협동조합 | 60,000,000원 | 39,537,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 40,670,000원 가정 시 장유농업협동조합 채권최고액 60,000,000원 중 39,537,940원이 배당되고, 미배당은 20,462,060원입니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 40,670,000원 | 39,537,940원 | 20,462,060원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 28,469,000원 | 27,556,558원 | 32,443,442원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 19,928,300원 | 19,169,591원 | 40,830,409원 |
현재 회차에서도 신청채권 청구액 52,369,685원은 전액 충족되지 않습니다. 다음 회차로 내려갈수록 가격은 낮아지지만 채권자의 미배당은 확대됩니다. 이 미배당액은 현재 계산상 매수인 인수액으로 전환되지 않고 매수인 인수 0원으로 표시됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인제대학교 북동측 인근. 주변은 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 위치한 일반 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 4층 402호. 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 343.3㎡, 완경사, 가로장방, 세로한면(가), 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역입니다. 공시지가는 705,400원/㎡입니다.
- 규모·연식. 신어하이츠빌라B동은 8세대, 사용승인 관련 비교 정보의 준공일은 1995-05-31입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 현재 물건은 2회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 402호 특정. 집합건축물대장 건축물현황도의 위치와 실제 현관 출입문 402호 표시를 현장에서 직접 대조합니다.
- 시청 확인. 건축물현황도 변경절차와 방법을 관할 시청에 확인합니다.
- 점유 확인. 폐문부재로 확인되지 않은 실제 점유자를 재조사하고, 점유자가 있으면 전입·점유시점·보증금·확정일자를 확인합니다.
- 내부 상태. 내부구조와 제반상황이 직접 조사되지 않았으므로 수리상태와 실제 내부현황을 별도 확인합니다.
- 실거래 해석. 70,000,000원 비교값은 2022.03 1건이므로 현재 시세 판단의 단독 근거로 사용하지 않습니다.
- 파산절차. 2025.09.29. 부산회생법원 파산선고 등기와 현재 경매 진행관계는 사건기록으로 대조합니다.
맺으며 — “싸게 내려온 가격보다 목적물·점유 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 83,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 40,670,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 외형상 가격 할인폭은 큽니다. 하지만 임대관계 미상·폐문부재·402호 위치 불일치라는 현황 확인 과제가 동시에 남아 있습니다. 게다가 실거래 비교도 2022.03의 70,000,000원 1건뿐이라 현재 시세를 강하게 확정하기 어렵습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “49%까지 떨어졌으니 싸다”가 아니라, 실제 402호와 점유관계를 확정한 뒤에야 그 40,670,000원이 의미 있는 가격인지 판단할 수 있다는 점입니다.
