창원지방법원 2025타경587. 김해시 관동동 ‘율곡마을세영리첼아파트’ 102동 13층 1302호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 대상 면적은 전용 84.9911㎡입니다. 감정가 228,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 159,600,000원, 감정가의 70%입니다.
권리구조의 중심은 2016.02.15. 설정된 산청군농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 244,800,000원, 채무자는 한필영이고 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 경남신용보증재단·신한카드주식회사·주식회사우리카드·산청군농업협동조합 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경587 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 관동동 1051 율곡마을세영리첼아파트 102동 13층1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9911㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층건 중 13층 |
| 현재 소유자 | 김종일 · 김준영 · 김태영 공동소유 |
| 공유지분 | 김종일 14분의 7 및 14분의 3 · 김준영 14분의 2 · 김태영 14분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 159,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 관련 청구액 | 230,478,175원 |
| 말소기준권리 | 2016.02.15. 산청군농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 244,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2009년 김종일과 한필영이 각 지분을 취득했고, 2025.01.15. 상속을 원인으로 한필영 지분 전부가 김종일·김준영·김태영에게 이전됐습니다. 현재 등기상 소유자는 김종일·김준영·김태영입니다. 기존 신한은행·우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2016.02.15. 산청군농업협동조합 근저당권입니다.
그 이후 설정된 경남신용보증재단 가압류 36,000,000원, 신한카드주식회사 가압류 34,886,348원, 주식회사우리카드 가압류 10,553,353원, 산청군농업협동조합 가압류 21,181,663원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 75%
율곡마을세영리첼 동일 전용면적 84.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 212,808,333원, 최신 거래는 2026.07. 205,000,000원입니다. 현재 최저가 159,600,000원은 최근 12개월 평균의 75.0%로 내려와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 17 | 237,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 193,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 14 | 199,700,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 15 | 227,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 23 | 215,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 8 | 218,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 1 | 209,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 19 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 212,808,333원 |
표본의 최저 거래가는 193,000,000원, 최고 거래가는 237,000,000원입니다. 현재 최저매각가 159,600,000원은 최근 표본 최저가보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율도 75.0%입니다. 감정가 228,000,000원에서는 실거래 평균과 간격이 크지 않았지만, 1회 유찰 후에는 가격 조건이 확실히 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,034,400원 |
| 2. 근저당 · 산청군농업협동조합 | 244,800,000원 | 156,565,600원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 34,886,348원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리카드 | 10,553,353원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 산청군농업협동조합 | 21,181,663원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 347,421,364원 중 예상배당은 156,565,600원, 미배당은 190,855,764원입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 산청군농업협동조합 근저당권에도 전액 충당되지 않아 후순위 가압류 배당은 0원입니다. 미배당 채권이 크더라도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장유3동 행정복지센터 남서측 인근. 아파트단지·근린생활시설·다가구주택 등이 함께 위치하는 주택 및 상가 혼용지대이며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려한 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층건 중 13층 1302호. 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 사면으로 중로 및 소로와 접하고 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역 등이 적용됩니다.
- 토지. 지목 대, 평지·사다리형, 중로각지이며 공시지가는 1,201,000원/㎡입니다.
- 단지. 율곡마을세영리첼은 348세대이며 사용승인 기준일은 2009.01.08입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 폐문부재·임대관계 미상입니다. 실제 거주자와 전입관계, 점유원인을 현황조사·매각물건명세서와 대조하세요.
- 말소기준권리 확인. 2016.02.15. 산청군농업협동조합 근저당권보다 앞선 생존 권리가 있는지 등기 원본을 최종 대조하세요.
- 공유자 구조 확인. 김종일·김준영·김태영 공동소유 상태와 2025.01.15. 상속에 따른 지분이전 내용을 원본에서 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 159,600,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 212,808,333원의 75.0%입니다. 감정가보다 최근 실거래를 우선 기준으로 응찰가를 판단하세요.
- 층·상태 차이. 실거래 표본은 층이 서로 다릅니다. 본건은 13층이며 내부 상태는 폐문부재로 조사되지 않았으므로 개별 호수 상태 차이를 반영해야 합니다.
- 배당표의 한계. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋아졌고, 마지막 변수는 점유다”
이 사건은 감정가 228,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 159,600,000원까지 내려왔습니다. 동일 전용면적 최근 12개월 실거래 평균 212,808,333원의 75.0%이고, 최신 거래 205,000,000원보다도 낮아 가격 측면의 할인 폭은 분명합니다.
권리 역시 2016.02.15. 산청군농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건을 단순한 ‘무인수 안전형’으로 끝내기에는 감정평가 당시 폐문부재·임대관계 미상이라는 확인 공백이 남아 있습니다. 따라서 결론은 가격은 매력 구간, 등기 권리는 단순, 점유 확인은 필수입니다. 실제 점유관계를 원본과 현장에서 해소한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.
