창원지방법원 2025타경595. 김해 동상동 ‘롯데캐슬가야1단지’ 106동 606호, 동일 평형 실거래 기준 전용 84.99㎡대 아파트입니다. 이 사건의 말소기준은 2018.08.01 설정된 진례농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 214,000,000원이고 2024.09.03 변경등기에는 169,800,000원이 기재돼 있습니다. 이후 설정된 아이엠뱅크 근저당, 장안산업·동경레미콘·경남신용보증재단·한림농업협동조합·신한카드 가압류와 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 242,000,000원에서 한 차례 유찰돼 169,400,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 평형 거래 평균은 215,600,000원, 최신 거래는 235,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세 평균의 78.6%입니다. 다만 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 -7.0% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 전체 평균 225,000,000원만 보고 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경595 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 동상동 1099 롯데캐슬가야1단지 106동 6층 606호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 동일 평형 실거래 기준 84.99㎡대 · 철근콘크리트구조 · 9층 건내 6층 |
| 소유자 | 엄미숙 (2021.06.04 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 169,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진례농업협동조합 / 141,640,331원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 임대관계 | 임차인 신고내역 없음 · 감정평가 현장조사상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2018.08.01 진례농업협동조합 근저당입니다. 현재 등기상 존속하는 후순위 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 말소기준 뒤에 설정됐고, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 12개월 평균 아래
롯데캐슬가야1단지 동일 평형은 482세대 단지의 전용 84.99㎡대 거래입니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 5건을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 84.99㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 84.99㎡ | 6 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 215,600,000원 |
최근 12개월 거래는 180,000,000원~243,000,000원 범위이고 평균은 215,600,000원입니다. 현재 최저가 169,400,000원은 이 평균의 78.6%입니다. 최신 거래 235,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 신건 때와 달리 분명한 가격 할인 구간이 형성돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,171,600원 |
| 2. 근저당 · 진례농업협동조합 | 214,000,000원 | 166,228,400원 |
| 3. 근저당 · 주식회사아이엠뱅크 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 장안산업 | 15,686,420원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 동경레미콘 주식회사 | 26,030,950원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경남신용보증재단 | 59,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한림농업협동조합 | 15,449,269원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,095,231원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오상 채권자 총 청구액 458,761,870원 중 166,228,400원이 배당되고 292,533,470원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준 산정이며 실제 확정채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 169,400,000원 | 166,228,400원 | 292,533,470원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 118,579,999원 | 116,119,879원 | 342,641,991원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 83,005,999원 | 81,111,891원 | 377,649,979원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 141,640,331원에 대해 배당 시나리오상 166,228,400원이 배당되는 것으로 산정돼 충족 상태입니다. 반면 추가 유찰 시에는 116,119,879원, 81,111,891원으로 내려가 신청채권자 청구액을 충족하지 못하는 시나리오가 됩니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 롯데캐슬가야1단지 106동 6층 606호 아파트로 이용 중입니다.
- 주변환경. 인근은 단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정, 진입도로 및 주차장시설은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 단지. 롯데캐슬가야1단지는 482세대이며 사용승인 관련 기준일은 2005.12.29로 제시돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(45미터)이며 여러 도로에 접하고 역사문화환경보존지역이 포함·접함으로 확인됩니다.
- 토지. 완경사지대에 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 아파트 건부지이며 공시지가는 997,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 225,000,000원보다 최근 12개월 평균 215,600,000원과 최신 거래 235,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.0%이므로 현재 최저가의 할인 폭을 그대로 안전마진으로 보지 말고 추가 하락 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
- 점유 재확인. 임차인 신고내역은 없지만 임대관계 미상이고 현장조사 당시 거주인이 부재했습니다. 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지와 실제 체납액을 확인해야 배당 구조를 정확히 볼 수 있습니다.
- 근저당 변경등기 대조. 진례농업협동조합 근저당은 최초 214,000,000원에서 2024.09.03 채권최고액 169,800,000원으로 변경등기가 있으므로 실제 채권액·배당요구액과 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 확인이 곤란했던 감정이므로 이용상황과 관리상태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, ‘가격 할인’만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 242,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저가가 169,400,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 동일 평형 평균 215,600,000원의 78.6% 수준입니다. 말소기준 뒤 권리도 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 최근 시세 자체가 -7.0%의 하락 추세이고, 현장에서는 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 국세·지방세 압류도 남아 있어 실제 배당순위 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건은 “권리상 후순위 인수 부담은 낮고 가격도 최근 시세 아래지만, 점유·세금·하락 추세를 확인한 뒤 들어가야 하는 1회 유찰 아파트”로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
