수원지방법원 2024타경99671. 경기도 화성시 우정읍 주곡리 834-23에 소재한 공장 및 토지 일괄매각 물건입니다. 토지 면적은 1,390㎡이며, 지상에는 일반철골구조 기타지붕 2층 공장건물이 있습니다. 감정평가상 이용상태는 공장입니다. 현재 소유자는 주식회사제이엠팩이며, 과거 주식회사하람피앤씨에서 상호가 변경된 이력이 있습니다.
권리의 중심은 2022년 2월 16일 설정된 중소기업은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원으로 말소기준권리가 됩니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리가 소멸한다는 사실과 채권이 모두 변제된다는 사실은 다릅니다. 현재 최저가로 매각되면 후순위 채권은 물론 기준 근저당권도 전액 변제되지 않습니다.
따라서 이 물건은 단순히 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 판단할 수 없습니다. 공장건물과 토지의 실제 활용가치, 매각에 포함되는 기계·제시외 건물, 조세 우선순위까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경99671 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 주곡리 834-23 도로명: 경기도 화성시 만세구 우정읍 매바위로 26-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용 중 |
| 토지 면적 / 지목 | 1,390㎡ · 공장용지 |
| 토지 형상 / 지세 | 사다리형 · 평지 · 세로 한 면 접함 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 2층건 · 외벽 및 내벽 판넬 마감 |
| 건물 사용승인 | 2012.05.29 · 2층 증축 2017.07.06 |
| 소유자 | 주식회사제이엠팩 (종전 주식회사하람피앤씨) |
| 감정가 / 최저가 | 1,736,837,000원 / 851,050,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 1,572,834,447원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.16. 을구 14번 근저당권 · 중소기업은행 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 토지 및 건물 · 제시외 건물 · 제시외 기계기구 6식 포함 |
| 매각 제외 물건 | 공장및광업재단저당법 제6조 목록상 기계 및 기구 중 소재불명 2개 |
| 토지이용계획 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역(산업관리) |
| 공시지가 | 253,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음 · 매수인 인수액 0원. 확인된 임차인은 없으며, 매각물건명세서에도 인수할 권리가 해당사항 없다고 기재되어 있습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 없다는 권리분석 결과와 실제 점유·임대 현황은 구분해서 확인해야 합니다.
말소기준권리는 을구 14번 중소기업은행 근저당권입니다. 2022년 2월 16일 설정된 채권최고액 10억 8,000만원의 담보권이며, 이 권리보다 후순위인 을구 15번 근저당권, 을구 16번 근저당권 및 갑구의 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
주의할 권리변동. 을구 15번 중소기업은행 근저당권은 2025년 1월 9일 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 기술보증기금에 224,254,460원이 이전된 이력이 있습니다. 이는 별도의 임차보증금이 아니라 기존 근저당권의 일부 이전 관계입니다. 배당표 작성 시 해당 근저당권의 현재 권리자 및 배당관계를 원본 등기로 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 공장 시세 검증은 별도
현재 최저매각가는 851,050,000원입니다. 감정가 1,736,837,000원의 약 49.0% 수준으로, 두 차례 유찰을 거쳐 가격이 낮아졌습니다.
다만 이 물건은 일반 아파트가 아니라 공장과 토지의 일괄매각입니다. 공장용 토지와 건물의 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 실제 사용 가능한 기계·기구, 제시외 건물의 상태와 활용도에 따라 취득 후 가치가 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49.0% | 851,050,000원 | 1,880,381,736원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 595,735,000원 | 2,133,143,586원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 417,014,500원 | 2,310,076,881원 |
현재 회차에서 3회 유찰, 4회 유찰로 진행될 경우의 가격 시나리오입니다. 매각가격이 낮아질수록 채권자에게 배당되는 금액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 다만 이 채권 부족분이 매수인에게 그대로 넘어오는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 851,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 10,910,500원 |
| 1. 을구 14번 근저당 · 중소기업은행 | 1,080,000,000원 | 840,139,500원 |
| 2. 을구 15번 근저당 · 중소기업은행 | 576,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 16번 근저당 · 최상태 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 67,053,025원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 김성준 | 179,117,600원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 14,788,576원 | 0원 |
| 8. 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험 | 95,300,058원 | 0원 |
| 9. 갑구 14번 가압류 · 애큐온캐피탈 | 108,261,977원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 최저가 기준 배당재원은 집행비용을 제외하면 840,139,500원입니다. 이 금액이 말소기준권리인 중소기업은행의 1,080,000,000원 근저당에 배당되지만, 기준 근저당권조차 전액 변제되지 않습니다.
전체 채권액은 2,720,521,236원이며 예상 배당액은 840,139,500원입니다. 따라서 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 1,880,381,736원입니다. 신청채권자인 중소기업은행의 청구액 1,572,834,447원 역시 예상 배당액만으로 전액 충족되지 않습니다.
④ 입지·물건 활용도 및 환금성 메모
- 입지. 경기도 화성시 우정읍 주곡리 소재, 조암 IC 북동측 인근입니다. 주변에는 중소규모 공장 및 제조시설, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 면적 1,390㎡의 공장용지이며 계획관리지역입니다. 성장관리계획구역(산업관리)에 해당하고, 지형은 평지·사다리형이며 도로에 한 면 접합니다.
- 토지 규제. 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한), 성장관리권역에 해당합니다. 실제 이용 및 향후 변경 가능 여부는 토지이용계획과 관련 규정을 대조해야 합니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 2층 공장으로, 외벽과 내벽은 판넬 마감입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 화재탐지설비가 있고, 제시외 건물 중 일부에는 전기판넬 난방시설이 되어 있습니다.
- 설비 및 매각 범위. 제시외 기계기구 6식은 매각에 포함되지만, 공장및광업재단저당법 제6조 목록에 기재된 기계·기구 중 소재불명 2개는 매각에서 제외됩니다. 입찰 전 현장에 실제 존재하는 설비와 목록을 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 ㄱ~ㅂ으로 표시된 지상 제시외 건물은 매각에 포함됩니다. 본건 건물과 제시외 건물의 위치·면적·구조 및 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 현장 점유 및 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주거용 부동산과 달리 공장 운영 목적의 매수 수요와 실제 활용 업종이 중요합니다. 토지·건물뿐 아니라 설비의 사용 가능 여부 및 임대수요까지 확인한 뒤 취득가격을 결정해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2022.02.16. 을구 14번 중소기업은행 근저당권이 기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류의 매각에 따른 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 다시 확인하세요.
- 근저당 일부 이전. 을구 15번 근저당권 중 224,254,460원이 기술보증기금으로 일부 이전된 이력이 있습니다. 현재 권리자별 채권액과 배당요구·배당관계를 확인해야 합니다.
- 조세채권. 국세·지방세 압류 4건이 문제될 수 있습니다. 당해세 여부와 실제 체납액을 확인하고, 예상배당표에서 누락된 우선배당 가능성을 검토하세요.
- 기계·기구 확인. 매각에 포함되는 제시외 기계기구 6식과 소재불명으로 제외되는 2개를 구분하세요. 기계의 실제 존재 여부, 작동 상태, 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정평가서 ㄱ~ㅂ으로 표시된 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 건물의 위치·구조·사용상태와 실제 점유관계를 대조하세요.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 사용 주체, 임대차계약 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 토지이용계획. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업관리) 등 규제를 확인하고, 매수 후 계획한 공장 운영 또는 다른 용도로의 활용이 가능한지 관계기관에 확인하세요.
- 입찰가격 산정. 최저가 851,050,000원은 감정가의 약 49%입니다. 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 말고, 공장·토지의 실제 거래가치와 건물·설비의 사용 가능성을 반영하세요.
- 자금계획. 낙찰대금 이외에 취득 관련 세금, 설비 점검·수리비, 인도 및 운영 준비 비용을 별도로 고려하세요. 실제 취득원가는 최저매각가와 매수인 인수액만으로 확정되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”
수원지방법원 2024타경99671은 매수인 인수권리 해당사항 없음, 확인된 임차인 없음, 예상 인수액 0원이라는 점에서 권리상 부담은 비교적 단순합니다. 기준 근저당권 이후의 근저당권과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 실제 공장 가치와 매각 범위입니다. 감정가 1,736,837,000원에서 최저가가 851,050,000원까지 내려왔지만, 공장·토지의 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가치보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다.
더욱이 현 최저가에서도 전체 채권액 2,720,521,236원 중 1,880,381,736원이 미배당될 것으로 추정됩니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니지만, 당해세 우선배당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 제시외 건물과 기계기구의 포함·제외 범위, 실제 임대·점유관계도 입찰 전에 확인해야 합니다.
권리는 비교적 단순, 가격은 추가 검증, 설비와 현황은 반드시 실사. 공장 운영 또는 임대 목적에 맞는 물건인지 확인하고, 토지·건물·설비를 합산한 실질가치가 입찰가격을 충분히 뒷받침할 때 접근하는 것이 합리적입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 성급하게 입찰할 물건은 아닙니다.
