창원지방법원 2025타경609. 김해시 화목동 588-5에 있는 토지 158.9㎡와 현황 1동 형태의 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층이며, 근린생활시설과 주택으로 이용 중입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 현재 최저매각가는 141,034,000원으로 감정가 287,826,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리분석의 표면은 비교적 간단합니다. 임차인 자료는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 그러나 등기 흐름을 보면 2000년 설정된 김해농업협동조합 근저당이 여러 차례 변경돼 2019년 채권최고액 174,000,000원으로 표시되어 있고, 2025년에는 같은 김해농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 또 2025년 파산선고 등기도 있습니다. 반면 계산된 배당표에는 경남신용보증재단 가압류 65,520,000원만 채권 배당 대상으로 반영돼 있어, 이 사건은 “인수 0원”과 “원본 재확인 필요”가 동시에 성립하는 유형으로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경609 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 화목동 588-5 · 칠산로237번길 22-28 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 · 토지 158.9㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 · 현황 1동 · 근린생활시설 및 주택 이용 |
| 소유자 | 홍수현 |
| 감정가 / 최저가 | 287,826,000원 / 141,034,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해농업협동조합 / 150,681,018원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 등기 흐름은 재확인
실제 임차인 0명. 별도 임차인 신고나 보증금 승계 항목은 확인되지 않고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 기준으로 계산된 말소기준은 2023.08.09 경남신용보증재단 가압류 65,520,000원이며, 이 가압류와 2025.07.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 141,034,000원은 감정가 287,826,000원의 49% 수준입니다. 2회 유찰됐기 때문에 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균· 최신 거래가격이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 141,034,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 98,723,800원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 69,106,660원 | 24% | 0원 |
3회 유찰 시 98,723,800원, 4회 유찰 시 69,106,660원까지 낮아지는 시나리오가 계산되어 있지만, 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근린생활시설과 주택이 결합된 단층 건물과 토지의 일괄매각 물건은 일반적인 공동주택보다 비교표본이 제한될 수 있으므로, 가격 판단은 별도의 인근 토지·주택·근린생활시설 거래사례 확인이 전제되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,774,476원 |
| 갑구 2번 가압류 · 경남신용보증재단 | 65,520,000원 | 65,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 72,739,524원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 경남신용보증재단 채권 65,520,000원이 전액 배당되고 72,739,524원이 소유자에게 잔여 교부되는 것으로 계산됩니다. 채권 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황 1동 형태의 건물로, 기호(2-가)는 근린생활시설, 기호(2-나)는 주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 김해시 화목동 화목1통마을회관 남서측 인근으로, 단독주택과 근린생활시설이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 자유롭고, 관내 교통편을 고려한 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대지 158.9㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지입니다. 공시지가는 793,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층, 외벽은 타일 및 페인팅, 내부는 비닐쉬트·벽지·타일 등 마감이며 기본 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재대조. 2019년 174,000,000원으로 변경된 김해농업협동조합 근저당의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 신청채권자 김해농업협동조합의 청구액은 150,681,018원이나 시뮬레이션상 배당액은 0원입니다. 배당요구·채권신고·공동담보 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.04.28 부산회생법원 파산선고결정이 2025.12.17 등기되어 있으므로 경매절차와 파산절차의 관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 현황 1동 건물, 제시외 건물(2-1)이 함께 매각됩니다. 현장 경계·건물 현황·사용부분을 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만 보지 말고, 인근 주상용 토지·단독주택·근린생활시설 실제 거래사례를 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정요항표상 미상입니다. 현황 점유자와 실제 사용관계는 현장 및 집행기록으로 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점이지만, 이 사건의 전부는 아니다
현재 계산만 놓고 보면 이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원입니다. 그 점은 분명한 장점입니다. 하지만 감정가 287,826,000원에서 2회 유찰돼 141,034,000원까지 떨어졌다는 사실만으로 투자 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래가 없고, 근저당 변경 내역·신청채권자 배당 0원· 파산선고가 한 사건 안에 함께 존재합니다. 따라서 결론은 “인수 부담은 낮지만, 가격과 배당·등기 관계의 원본 검증이 필요한 물건”입니다. 권리만 보고 바로 들어가기보다, 최신 등기부와 매각물건명세서, 배당요구 현황, 현장 사용관계를 한 번 더 맞춰본 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
