창원지방법원 2025타경11158. 김해시 부곡동 98-1 소재의 기타 + 토지 경매입니다. 토지는 공장용지 2,217.0㎡이고 일반공업지역에 속합니다. 소유자는 주식회사천일스틸입니다. 현재 사건은 구상회의 강제경매개시결정으로 진행되고 있으며 청구금액은 50,000,000원입니다. 권리분석의 기준이 되는 등기는 2013.05.31. 설정된 중소기업은행 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다. 이후 현재 남아 있는 다수 가압류와 경매개시결정은 이 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 “인수 0원 물건”으로만 보면 중요한 부분을 놓칩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2013-843호 중 일부 소재불명, 여러 제시외 기계기구·건물·수목의 매각 포함, 별도 컨테이너구조 2층 건물의 매각제외, 그리고 인접필지와의 지적경계 불분명이 함께 기재되어 있습니다. 등기 인수보다 현황·매각범위 확인의 중요도가 큰 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11158 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부곡동 98-1 · 경상남도 김해시 장유로55번길 30-3 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 지목 공장용지 · 토지이용상황 공업용 |
| 토지면적 | 2,217.0㎡ |
| 소유자 | 주식회사천일스틸 |
| 감정가 / 최저가 | 3,206,138,500원 / 2,244,296,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구상회 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 말소기준 | 2013.05.31. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2003년부터 2009년까지 설정된 부산은행 근저당권들은 2013.05.31. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2025년의 강제경매개시결정과 가압류 10건, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 따라서 배당 부족이 크더라도 그 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 예상배당표상 매수인 인수 0원입니다.
② 가격 위치 — 감정가 70%지만 ‘싸다’는 별도 문제
현재 회차 최저매각가는 2,244,296,000원으로 감정가 3,206,138,500원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 1,571,007,200원(49%), 3회 유찰 시 1,099,705,040원(34%)으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에서는 단순히 “감정가에서 많이 내려왔다”는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다. 특히 일괄매각 대상의 구성, 일부 기계기구 소재 여부, 매각제외 건물, 경계 확정 여부가 실제 취득가치 판단에 직접 연결되므로 최저가 비율보다 현물 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,244,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,842,960원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,400,000,000원 | 2,219,453,040원 |
| 3. 갑구 20번 경매개시결정 · 구상회 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 21번 가압류 · 현진산업 주식회사 | 26,848,395원 | 0원 |
| 5. 갑구 22번 가압류 · 남광실리카샌드 주식회사 | 33,705,061원 | 0원 |
| 6. 갑구 23번 가압류 · 이원식 | 9,924,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 24번 가압류 · 정학준 | 21,067,010원 | 0원 |
| 8. 갑구 25번 가압류 · 주식회사 승진종합금속 | 20,131,384원 | 0원 |
| 9. 갑구 26번 가압류 · 기술보증기금 | 900,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 27번 가압류 · 정태진 | 30,993,790원 | 0원 |
| 11. 갑구 28번 가압류 · 중소기업은행 | 179,210,751원 | 0원 |
| 12. 갑구 29번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 25,893,793원 | 0원 |
| 13. 갑구 30번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 448,960,397원 | 0원 |
| 14. 갑구 31번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 4,196,734,581원, 채권자 예상배당은 2,219,453,040원, 미배당은 1,977,281,541원입니다. 신청채권자 구상회 예상배당은 0원이고 소유자 잔여도 0원입니다. 배당 부족과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 매각범위·현황 — 이 사건의 핵심 리스크
- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2013-843호와 제시외 기계기구 (1-7~1-26), 제시외 건물 (1-1, 1-2, 1-4, 1-5), 제시외 수목(1-6)이 매각에 포함됩니다.
- 일부 소재불명. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2013-843호 중 일부 기계기구가 소재불명으로 기재되어 있어 현장 존재 여부 확인이 필요합니다.
- 매각제외. 제시외 건물 중 컨테이너구조 2층, 감정서상 ㄷ은 매각에서 제외됩니다. 취득 대상과 비취득 대상을 현장에서 구분해야 합니다.
- 건물 현황 차이. 목록2는 공부상 ‘칼라쉬트지붕’이나 일반건축물대장 및 현황은 ‘평슬라브지붕’으로 기재되어 있으며 이를 감안해 평가되었습니다.
- 경계 확인. 인접필지와 지적경계가 불분명하여 정확한 경계확정에는 측량이 필요합니다.
⑤ 토지·이용상황 메모
| 용도지역 | 일반공업지역 · 도시지역 |
|---|---|
| 지목 / 이용상황 | 공장용지 / 공업용 |
| 토지면적 | 2,217.0㎡ |
| 공시지가 | 564,500원/㎡ |
| 지형 | 평지 · 가로장방 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 용도지역지구 | 가축사육제한구역 · 도시지역 · 일반공업지역 · 소로1류(폭 10m~12m) 저촉 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 대조. 제2013-843호와 제시외 기계기구 (1-7~1-26), 건물 (1-1, 1-2, 1-4, 1-5), 수목(1-6)의 실제 위치와 상태를 대조하세요.
- 소재불명 기계기구 확인. 목록에 있으나 현장에 존재하지 않는 대상이 무엇인지 매각서류와 현장을 함께 확인해야 합니다.
- 매각제외 건물 구분. 컨테이너구조 2층 건물(감정서상 ㄷ)은 취득 대상이 아니므로 사용·철거·점유 관계를 확인하세요.
- 지적경계 측량. 인접필지와 경계가 불분명하므로 실제 이용선과 법적 경계가 일치하는지 확인하세요.
- 지붕 현황 확인. 공부상 칼라쉬트지붕과 일반건축물대장·현황의 평슬라브지붕 차이를 현장에서 재확인하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 실제 일괄매각 대상의 현존 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황조사와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 확인은 단순하지 않다
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 2013.05.31. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
반대로 현물 분석은 가볍게 볼 수 없습니다. 일괄매각 대상 안에 제시외 기계기구·건물·수목이 포함되고, 일부 기계기구는 소재불명이며, 컨테이너구조 2층 건물은 매각에서 제외됩니다. 여기에 인접필지와 지적경계까지 불분명합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 그 숫자만으로 “싸다”라고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 이 물건은 권리 인수보다 매각범위와 현장 실체를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
