창원지방법원 2025타경11158. 경상남도 김해시 부곡동 98-1 소재 공장 관련 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 일반공업지역의 공장용지 2,217㎡이고, 소유자는 주식회사천일스틸입니다. 감정가 3,206,138,500원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2,244,296,000원입니다.

등기부에는 과거 부산은행 근저당들과 여러 가압류 이력이 남아 있으나, 부산은행 근저당들은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 핵심이 되는 것은 2013.05.31. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원으로 현재 최저매각가를 웃돌고, 후순위 채권자에게 돌아갈 배당은 사실상 없는 구조입니다. 다만 채권자에게 배당되지 않는 금액이 곧 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

이번 사건에서 특히 주의해야 할 부분은 건물·토지뿐 아니라 기계기구, 제시외 건물, 수목 등이 함께 거론된다는 점입니다. 매각대상 일부 기계는 소재가 확인되지 않았고, 별도의 컨테이너구조 건물은 매각에서 제외됩니다. 고액의 공장 경매에서는 이런 차이가 실질적인 취득가치에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행

권리의 기준점은 2013.05.31. 중소기업은행 근저당권입니다. 등기부상 과거 부산은행 근저당권은 2013.05.31. 해지로 이미 말소되었고, 종전 가압류들도 말소 기록이 확인됩니다.

현재 남아 있는 가압류는 말소기준 이후에 설정된 후순위 권리입니다. 2025년의 구상회 강제경매개시결정, 현진산업 등 채권자들의 가압류, 중소기업은행 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 따라서 제시된 등기상 권리의 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 저평가는 아니다

현재 최저매각가 2,244,296,000원은 감정가 3,206,138,500원의 70%입니다. 한 차례 유찰에 따라 입찰가격이 내려온 것은 분명합니다. 하지만 이 사건은 일반적인 주거용 부동산처럼 유사한 면적과 층수의 실거래만으로 가치를 비교하기 어려운 공장 관련 부동산입니다.

공장 부동산은 토지의 공업지역 가치, 건물의 구조와 상태, 기계의 사용 가능 여부, 시설의 존치·철거 문제, 실제 매각에 포함되는 자산의 범위에 따라 평가가 크게 달라집니다. 이 사건에는 일부 기계 소재불명과 지적경계 불명확성까지 존재하므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.

각 회차 금액은 유찰 시나리오이며 향후 실제 최저매각가를 확정하는 수치는 아닙니다. 실질취득 기준액은 해당 매각가와 권리 인수액만 합산한 것으로 취득세·명도·철거·측량·설비 보완 비용은 제외합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,244,296,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 24,842,960원을 제외한 금액인 2,219,453,040원이 중소기업은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 채권자에 대한 예상배당액은 모두 0원입니다.

채권액은 근저당 채권최고액 및 각 청구금액을 반영한 추정치입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.1% 추정이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 확정된 채권 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 공장·토지 현황과 환금성 메모

• 용도지역. 일반공업지역이며 지목은 공장용지입니다. 토지이용상황 역시 공업용으로 기재되어 있습니다.
• 토지 규모. 면적 2,217㎡, 지형은 평지·가로장방형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 공시지가. 564,500원/㎡입니다. 이는 개별공시지가로서 공장과 기계기구까지 포함한 일괄매각 시장가격을 뜻하지 않습니다.
• 토지이용 제한. 가축사육제한구역과 도시지역·일반공업지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉됩니다. 도로 관련 규제의 실제 영향은 토지이용계획과 현장에서 확인해야 합니다.
• 건축물 차이. 목록2는 공부상 칼라쉬트지붕이지만 일반건축물대장 및 현황상 평슬라브지붕으로 확인되어 이를 감안해 평가되었습니다.
• 경계 문제. 인접필지와 지적경계가 불분명하여 정확한 경계확정에는 측량이 필요합니다. 실제 사용면적과 시설물 위치 확인이 중요합니다.
• 기계기구. 공장저당 목록의 일부 기계가 소재불명입니다. 설치 여부, 가동 가능성, 반출 여부, 경제적 잔존가치를 따로 조사해야 합니다.
• 환금성. 공장용 부동산은 사용 목적이 맞는 매수자가 필요합니다. 기계·건물·토지의 일괄매각 구조와 경계 불확실성까지 고려하면 매각 가능가격과 재매각 소요기간을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 전 핵심 체크리스트

• 일괄매각 대상 확인. 토지·건물·제시외 시설·수목·기계기구가 각각 어느 범위까지 매각되는지 감정평가서와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 소재불명 기계 확인. 제2013-843호 목록과 제시외 기계기구 (1-7~1-26)의 현존 여부를 확인하고, 취득이 불확실한 기계의 가치를 낙찰가 산정에서 보수적으로 반영해야 합니다.
• 매각제외 건물 처리. 컨테이너구조 2층 건물(감정서상 ㄷ)은 매각제외 대상입니다. 소유관계, 점유, 사용 및 향후 처리 문제를 확인해야 합니다.
• 측량 및 경계. 인접필지와 경계가 불분명하므로 지적도·현황도를 검토하고 정확한 경계확정 가능성을 조사해야 합니다.
• 지붕·건축물 현황. 목록2의 공부상 지붕과 실제 지붕이 다릅니다. 건축물대장, 현황 및 건축물 상태를 비교해야 합니다.
• 점유와 인도. 임차인 내역은 없지만 실제 공장 사용관계, 점유 주체, 잔존 설비와 적치물, 인도 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 임차인 기재가 없다는 사실만으로 명도가 필요 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 공장 재사용 비용. 설비 철거·복구, 건물 보수, 용도에 적합한 시설 정비, 현장 인도에 수반되는 비용을 별도 검토해야 합니다.
• 시세·환금성 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 공장용지 거래 사례와 매각대상 실물 가치, 재매각 가능성을 기준으로 응찰가격을 정해야 합니다.
• 입찰 원본 확인. 매각기일 2026.10.29 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기 권리는 정리된다. 공장 가치는 따로 확인해야 한다”

이 사건은 법률상 권리 정리와 경제적 취득가치를 분리해서 판단해야 하는 물건입니다. 2013년 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 정리되고, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 이 점에서는 권리 구조가 비교적 명확합니다.

반면 현재 최저가 2,244,296,000원을 지불하고 실질적으로 어느 정도 가치의 공장·토지·기계기구를 취득할 수 있는지는 별도의 검증이 필요합니다. 특히 기계 일부 소재불명과 경계 불명확성, 매각대상에서 제외되는 건물은 현장조사 없이 넘어갈 수 없는 요소입니다.

채권총액 4,196,734,581원 가운데 예상 미배당액이 1,977,281,541원에 이르는 점은 채권 회수 측면의 부족을 보여주지만, 이를 매수인 인수채무와 혼동해서는 안 됩니다. 채권 배당 문제와 별개로, 매수인은 취득하는 자산의 상태와 활용 가능성을 기준으로 투자 여부를 결정해야 합니다.

결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 현물 위험이 커서 보수적 접근이 필요한 물건입니다. 공장용 부동산의 환금성, 실제 매각대상, 측량 결과, 기계 잔존가치를 확인하기 전에는 현재 최저가가 적정한지 확정하기 어렵습니다. 권리분석은 조건부 합격, 가격 판단과 현장 검증은 보류. 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 실제 취득 가능한 공장 자산의 가치입니다.