울산지방법원 2025타경11886. 울산 북구 중산동 현우파크맨션 4층 403호 아파트입니다. 현 소유자는 임근택이며, 2019.08.07 증여로 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 핵심 담보권은 2020.06.10 설정된 농소농업협동조합 근저당권 48,000,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 2025.05.28 더에이치자산관리대부 주식회사가 강제경매를 신청했지만, 이 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
권리 자체보다 더 강하게 보이는 것은 가격 격차입니다. 감정가 70,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 34,300,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 제공된 시세 지표상 최근 12개월 평균은 70,666,666원이고 최신 거래는 87,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 11.7% 높은 추세로 나타나므로, 현재 최저가는 최근 시세 흐름과 비교해도 낮은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11886 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 중산동 676-1 현우파크맨션 4층 403호 · 울산광역시 북구 화정4길 20 |
| 용도 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 건 중 4층 403호 |
| 실거래 비교면적 | 76.71㎡ |
| 단지 | 현우파크맨션 · 96세대 · 1997.07.25 준공 |
| 소유자 | 임근택 (2019.08.07 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더에이치자산관리대부 주식회사 / 13,182,880원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.06.10 농소농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 48,000,000원이며 채무자는 임근택입니다. 그 뒤 2025.05.28 접수된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년 삼성카드 가압류 15,375,785원은 2023.02.17 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 48.5%
현우파크맨션 비교면적 76.71㎡의 거래 자료입니다. 전체 10건 평균은 65,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 제공된 최근 12개월 평균은 70,666,666원, 최신 거래는 2026.04의 87,000,000원이고, 최근 구간은 이전보다 11.7% 높게 나타납니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 76.71㎡ | 11 | 87,000,000원 |
| 2026.01 | 76.71㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2025.05 | 76.71㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 2025.01 | 76.71㎡ | 13 | 73,000,000원 |
| 2024.06 | 76.71㎡ | 12 | 40,000,000원 |
| 2023.07 | 76.71㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2021.12 | 76.71㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2021.10 | 76.71㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 2021.10 | 76.71㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2021.10 | 78.09㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 최근 평균 | 76.71㎡ | 3건 | 70,666,666원 |
현재 최저가 34,300,000원은 최근 평균 70,666,666원의 48.5%입니다. 최신 거래 87,000,000원과 비교해도 차이가 크고, 전체 거래 평균 65,500,000원 대비 지표 역시 52.4%입니다. 특히 최근 거래 추세가 +11.7%이므로 하락장 보정으로 가격 매력을 깎아야 하는 사례도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 근저당 · 농소농업협동조합 | 48,000,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 경매신청 · 더에이치자산관리대부 주식회사 | 13,182,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 61,182,880원 중 33,282,600원이 배당되고 27,900,280원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 커져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 27,900,280원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 38,005,060원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 45,078,406원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 선순위 근저당권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 이 사건은 채권자 회수율과 매수인의 취득비용을 분리해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 북구 중산동 이화초등학교 서측 인근으로, 주변은 학교·농경지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 건물 중 4층 403호이며, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 난방. 난방설비 작동 여부는 경매 진행 시 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 토지면적은 1,781㎡, 공시지가는 509,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 절차 상태 확인. 2026.08.27 채권자 더에이치자산관리대부 주식회사에 기각결정정본이 발송된 이력이 있습니다. 2026.09.17 매각기일 진행 여부를 법원 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 매각물건명세서·현황조사를 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2020.06.10 농소농업협동조합 근저당 48,000,000원이 기준입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 34,300,000원은 최근 평균 70,666,666원의 48.5%이고 최신 거래는 87,000,000원입니다.
- 설비 확인. 감정평가서에 난방설비 작동 여부 확인 필요가 명시돼 있으므로 현장 점검이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·법원 진행내역과 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격은 좋고, 마지막 확인은 절차다
이 물건은 제공된 자료 기준으로 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 가격도 현재 34,300,000원으로 최근 12개월 평균 70,666,666원의 48.5%에 불과하며, 최신 거래 87,000,000원과 비교해도 여유가 큽니다. 최근 거래 흐름도 이전 구간 대비 +11.7%입니다.
다만 두 가지는 반드시 확인해야 합니다. 첫째, 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점. 둘째, 2026.08.27 채권자에게 기각결정정본이 발송된 절차 이력입니다. 권리와 가격만 보면 매력도가 높은 편이지만, 실제 입찰 가능 여부와 점유 상태를 확인해야 비로소 결론이 완성되는 사건입니다.
