울산지방법원 2025타경11886. 울산 북구 중산동 현우파크맨션 4층 403호입니다. 현재 소유자는 임근택이고, 2019.08.07 증여로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020.06.10 설정된 농소농업협동조합 근저당권 48,000,000원입니다. 이후 2025.05.28 더에이치자산관리대부 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐고, 이 권리는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 삼성카드 가압류 15,375,785원은 2023.02.17 이미 말소됐습니다.
가격은 감정가 70,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 34,300,000원, 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 70,666,666원이고 최신 거래는 2026.04 87,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 11.7% 높은 흐름으로 집계돼, 가격만 놓고 보면 현재 최저가는 최근 시세 대비 상당히 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11886 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 중산동 676-1 현우파크맨션 4층 403호 · 도로명 울산광역시 북구 화정4길 20 |
| 물건종류 / 구조 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 건 중 4층 403호 |
| 실거래 비교면적 | 76.71㎡ |
| 소유자 | 임근택 · 2019.08.07 증여 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더에이치자산관리대부 주식회사 / 13,182,880원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 농소농협 근저당
등기부상 현재 유효한 담보권은 2020.06.10 농소농업협동조합 근저당권이고, 이것이 말소기준권리입니다. 2025.05.28 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 삼성카드 가압류는 이미 2023.02.17 해제에 따라 말소돼 현재 인수대상으로 볼 사안이 아닙니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 가격은 최근 12개월 평균의 48.5%
현우파크맨션 동일 면적 76.71㎡의 최근 12개월 실거래는 3건이며 평균은 70,666,666원입니다. 전체 거래 평균 65,500,000원보다 최근 거래군이 높고, 최근 거래와 과거 거래의 추세 비교도 11.7%로 플러스입니다. 따라서 가격 판단은 전체 장기 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 76.71㎡ | 11 | 87,000,000원 |
| 2026.01 | 76.71㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2025.05 | 76.71㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 평균 | 76.71㎡ | 3건 | 70,666,666원 |
현재 최저매각가 34,300,000원은 최근 12개월 평균 70,666,666원의 48.5%입니다. 최신 거래 87,000,000원과 비교해도 최저가가 훨씬 낮습니다. 감정가 70,000,000원 자체는 최근 12개월 평균과 비슷한 수준이지만, 두 차례 유찰로 가격이 크게 낮아지면서 현재 회차에는 가격 메리트가 분명하게 생긴 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 근저당 · 농소농업협동조합 | 48,000,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 더에이치자산관리대부 주식회사 | 13,182,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 61,182,880원 중 예상 배당은 33,282,600원이며 미배당액은 27,900,280원입니다. 신청채권자 청구액 13,182,880원은 현재 가정에서는 배당되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 27,900,280원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 38,005,060원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 45,078,406원 |
유찰이 반복되면 매각가는 24,010,000원, 16,807,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서도 0원으로 계산돼 있습니다. 대신 담보권자와 신청채권자의 미배당 규모가 커집니다. 즉 이 데이터에서 유찰에 따른 핵심 변화는 매수인 승계액 증가가 아니라 채권자 회수율 하락입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이화초등학교 서측 인근이며, 주위는 학교·농경지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 건물 중 4층 403호이며, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 난방. 난방설비 작동 여부는 경매 진행 시 확인이 필요한 것으로 감정평가에 기재돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구이며 토지면적은 1,781.0㎡, 공시지가는 509,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 현우파크맨션은 96세대, 1997.07.25 준공으로 확인되며 동일 면적 거래 표본은 76.71㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사건 진행상태. 2026.08.27 기각결정정본 발송·도달 기록과 2026.09.17 매각기일이 함께 존재하므로 법원 원본에서 기일 유지 여부를 최우선 확인하세요.
- 점유관계. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계 미상입니다. 전입세대·점유자·보증금·확정일자를 현장에서 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 34,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 70,666,666원의 48.5%입니다. 최근 거래 3건과 최신 87,000,000원을 기준선으로 삼는 편이 적절합니다.
- 환금성. 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%입니다. 싸게 취득하는 것과 다시 쉽게 매도하는 것은 별개의 문제로 보세요.
- 설비 점검. 난방설비 작동 여부가 별도 확인사항으로 기재돼 있으므로 내부 상태와 수리비를 현장에서 확인하세요.
- 배당 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 절차와 점유는 확인”
이 사건은 등기상 권리 구조만 보면 단순합니다. 2020.06.10 농소농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 동시에 2회 유찰로 최저가가 34,300,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균의 48.5%가 됐습니다. 최신 거래가 87,000,000원이고 최근 추세도 11.7% 상승이어서 가격 자체는 충분히 눈에 띄는 구간입니다.
다만 두 가지 확인이 남습니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계를 확인해야 하고, 2026.08.27 신청채권자에게 기각결정정본이 발송·도달한 기록도 있습니다. 따라서 결론은 “권리·가격은 검토 가치가 높지만, 실제 매각 진행과 점유관계 확인 후 입찰”입니다.
