103,600,000원
창원지방법원 2025타경11364. 창원시 성산구 중앙동 ‘창원광장 동광뷰엘’ 5층 533호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 이순득은 2020.02.20. 거래가액 170,361,100원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2023.05.31. 신용보증기금 가압류 14,250,000원이며, 이보다 앞서 이보람이 2022.02.19. 점유를 시작하고 2022.02.21. 전입과 확정일자를 갖췄습니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
통상적인 대항력 임차권이라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 현재 회차 기준 배당 계산상 보증금 135,000,000원 가운데 101,349,600원이 배당되고, 33,650,400원이 남습니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.07.06. 대항력을 포기하고, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11364 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 94-2 창원광장 동광뷰엘 5층 533호 · 도로명 경상남도 창원시 성산구 용지로 110 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층, 지상19층 중 5층 · 사용승인 2017.08.25 |
| 소유자 | 이순득 · 2020.02.20. 소유권이전 · 거래가액 170,361,100원 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 103,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 142,367,953원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 그러나 확약이 핵심
이보람의 점유개시는 2022.02.19., 전입과 확정일자는 모두 2022.02.21.입니다. 말소기준인 2023.05.31. 신용보증기금 가압류보다 빠르므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 임차권등기는 2024.02.29. 이루어졌고, 보증금은 135,000,000원입니다. 실제 임차인은 이보람 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보람 | 제533호 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 2022.02.21 / 2022.02.21 | 있음 | 있음 | 아님 |
② 회차별 구조 — 최저가가 내려가도 확약 전 잔액은 커진다
확약을 반영하지 않은 원래 권리 구조에서는 유찰될수록 임차인 보증금의 미배당 잔액이 증가합니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 33,650,400원, 2회 유찰 시 64,185,360원, 3회 유찰 시 85,549,752원입니다. 다만 이 사건은 2026.07.06. 확약을 반영해 각 회차의 실질 인수액을 0원*으로 판단합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 103,600,000원 | 70% | 33,650,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 72,520,000원 | 49% | 64,185,360원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 50,764,000원 | 34.3% | 85,549,752원 | 0원* |
* 실질 인수 0원 판단은 2026.07.06. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 전제로 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,250,400원 |
| 1. 임차인 이보람 보증금 | 135,000,000원 | 101,349,600원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 14,250,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 142,367,953원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 미배당액은 33,650,400원입니다. 다만 확약 반영 시 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 성산구 중앙동 소재 창원광장 동광뷰엘로, 부근은 각종 상업 및 업무용빌딩이 밀집한 중심상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 및 일반적인 도로·교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 급·배수·위생·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 대로, 남동측 소로에 각각 접하고 진입도로 상태는 양호합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,032,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.07.06. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 직접 확인하세요.
- 임차권등기. 을구 순위번호 2번 이보람 주택임차권등기가 실제 매각 후 말소되는지 매각물건명세서와 등기부를 대조하세요.
- 관리비. 2025.04.24. 조사 기준 미납관리비가 923,210원으로 확인됐습니다. 입찰 직전 관리주체에 최신 금액과 공용부분 승계 여부를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용과 허용 용도, 임대·전입 활용 조건을 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 감정가 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 현장 매매·임대가격을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면만 보면 부담스러운 사건입니다. 임차인 이보람의 전입과 확정일자가 2022.02.21.로 말소기준 2023.05.31.보다 앞서고, 보증금도 135,000,000원입니다. 현재 최저가에서는 원래 계산상 33,650,400원의 미배당 보증금이 남습니다. 그러나 2026.07.06. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다. 확약이 그대로 적용되는 한 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 103,600,000원입니다.
따라서 이 사건은 단순히 “대항력 임차인이 있어 위험한 물건”도, “70%까지 떨어져 싼 물건”도 아닙니다. 권리 리스크를 확약으로 제거할 수 있는지 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다. 확약서와 매각물건명세서 원본이 일치하고 임차권등기 말소까지 연결되는지 확인한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
