울산지방법원 2025타경12012. 울산 울주군 온산읍 덕신리 ‘온산동원아파트’ 107동 9층 905호입니다. 감정평가 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 현 소유자 김용관은 2016.12.28. 매매를 원인으로 2017.02.03. 거래가액 185,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 현대해상화재보험주식회사 명의로 채권최고액 175,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 울산신용보증재단·중소기업은행 등의 가압류와 국·국민건강보험공단의 압류가 이어졌고, 2024.11.11.에는 해당 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 2025.06.20. 한국자산관리공사의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 이후에도 가압류가 추가됐습니다. 제공된 권리판정상 말소기준 이후의 권리들은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12012 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 1329-2 온산동원아파트 107동 9층 905호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.89㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 15층 중 9층 |
| 소유자 | 김용관 (2016.12.28. 매매 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 142,963,635원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 없음. 별도의 임차인 보증금이나 매수인 승계금액은 확인되지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2017.02.03. 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당입니다. 2024.11.11. 해당 근저당은 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 경매를 신청했습니다. 말소기준 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로도 현재 최저가가 낮다
온산동원아파트1차 전용 84.89㎡의 실거래는 11건이 확인됩니다. 전체 평균은 171,818,181원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.06 · 188,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 188,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 +10.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.89㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 2025.06 | 84.89㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.08 | 84.89㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2024.07 | 84.89㎡ | 10 | 178,000,000원 |
| 2022.10 | 84.89㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.03 | 84.89㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2022.01 | 84.89㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2022.01 | 84.89㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2021.12 | 84.89㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2021.10 | 84.89㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2021.07 | 84.89㎡ | 9 | 178,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.89㎡ | 11건 | 171,818,181원 |
현재 최저매각가 146,300,000원은 전체 실거래 평균의 85.1%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 및 최신 거래 188,000,000원의 77.8%입니다. 최근 추세도 +10.5%로 하락장이 아니라 최근 가격이 이전 거래보다 높아진 흐름입니다. 따라서 제공된 시세만 놓고 보면 현재 회차는 최근 거래 대비 가격 여유가 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 175,200,000원 | 143,451,800원 |
| 2. 가압류 · 울산신용보증재단 | 11,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 20,243,943원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 솔림헬프자산관리대부 | 15,867,924원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 8,360,330원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 11,294,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 242,466,347원 중 143,451,800원이 배당되고, 미배당은 99,014,547원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산기술공업고등학교 북서측 인근. 주택·아파트·근린생활시설과 농경지·임야 등이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 15층 중 9층입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(덕신택지지구)이며, 소로3류·중로2류와 접합니다.
- 공시지가. 758,600원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지·거래. 온산동원아파트1차 330세대, 1997.09.09. 준공. 전용 84.89㎡ 실거래는 11건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래를 우선 기준으로 보기. 전체 평균 171,818,181원보다 최신 거래 188,000,000원과 최근 12개월 평균 188,000,000원을 우선 비교하는 것이 적절합니다.
- 현재 가격 위치. 최저가 146,300,000원은 최근 시세의 77.8%로 가격상 여유가 확인됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세 관련 압류를 포함한 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 근저당 승계관계. 2017.02.03. 현대해상화재보험주식회사 근저당이 2024.11.11. 한국자산관리공사로 이전된 흐름을 원본 등기에서 재확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 현장점유를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·조세채권·실거래 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘세금 확인과 가격’이 승부처
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 임차인 신고도 없어, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 이미 한 차례 유찰되어 감정가 209,000,000원에서 최저가 146,300,000원으로 내려왔고, 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 188,000,000원의 77.8%입니다. 최근 가격 추세도 +10.5%입니다.
다만 압류가 여러 건 존재하고 국세 압류도 포함돼 있어, 실제 입찰 전에는 당해세 여부와 조세채권 규모를 확인해야 합니다. 배당 부족액이 크더라도 제공된 시나리오에서는 매수인에게 승계되지 않지만, 배당순위의 정확한 확인은 필수입니다. 종합하면 권리구조는 단순하고 현재 가격은 최근 거래 대비 낮지만, 세금 압류 확인을 전제로 접근할 물건입니다.
