울산지방법원 2025타경12018. 울산 울주군 범서읍 구영리 신한디아채 102동 1층 110호 아파트입니다. 현 소유자는 김선자로, 2023년 11월 9일 매매를 원인으로 거래가액 161,000,000원에 취득했고 같은 달 16일 소유권이전과 함께 강남새마을금고 근저당 108,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 케이엠글로벌투자대부 근저당 20,000,000원, 고려저축은행 근저당 300,000,000원, 예가람저축은행 가압류 115,700,655원, 그리고 강남새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리입니다. 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12018 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 881-2 신한디아채 제102동 제1층 제110호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 울주군 범서읍 점촌5길 51-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 전용면적 | 59.5225㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 21층 건물 중 1층 110호 |
| 소유자 | 김선자 · 2023.11.09 매매 · 거래가액 161,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 85,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준은 2023.11.16 설정된 강남새마을금고 근저당권이며, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 데이터상 매수인 인수금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균 대비 62.3%
신한디아채의 대상 면적은 59.5225㎡이고 동일 면적대 실거래가 확인됩니다. 전체 12건 평균은 173,750,000원이지만 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 5건 평균은 180,800,000원, 최신 거래는 2026년 6월 182,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.94㎡ | 8 | 182,000,000원 |
| 2025.11 | 59.52㎡ | 7 | 184,000,000원 |
| 2025.10 | 59.52㎡ | 10 | 203,000,000원 |
| 2025.10 | 59.52㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 59.52㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2025.06 | 59.52㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 59.52㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2024.09 | 59.52㎡ | 5 | 187,000,000원 |
| 2023.11 | 59.52㎡ | 1 | 161,000,000원 |
| 2023.08 | 59.52㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2023.08 | 59.52㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2023.07 | 59.52㎡ | 4 | 180,000,000원 |
최근 12개월 평균 180,800,000원에 비해 현재 최저가는 112,700,000원, 즉 62.3% 수준입니다. 전체 실거래 평균 173,750,000원 대비로도 64.9%입니다. 특히 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 가격 추세가 7.2%로 상승 방향이므로, 과거 저가 거래만을 기준으로 현재 가격 메리트를 과소평가할 이유도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 근저당 · 강남새마을금고 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이엠글로벌투자대부 | 20,000,000원 | 2,322,200원 |
| 3. 근저당 · 주식회사고려저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사예가람저축은행 | 115,700,655원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 112,700,000원 가정 시 채권자 총 청구액 543,700,655원 중 110,322,200원이 배당되고, 미배당액은 433,378,455원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 명지초등학교 남측 인근에 위치하며, 공동주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 21층 건물 중 1층 110호입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·소화전설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택 부지이며 토지면적은 9,563㎡, 공시지가는 1,218,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 중로3류와 접하고 소로2류에 접함·저촉됩니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 신한디아채는 296세대이며 준공일은 1998.06.17입니다.
⑤ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 112,700,000원 | 110,322,200원 | 433,378,455원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 466,630,675원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 489,871,669원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 85,500,000원에 대해 강남새마을금고 근저당 배당액이 108,000,000원으로 표시되어 있고, 2회·3회 유찰 시에는 해당 배당이 각각 77,069,980원, 53,828,986원으로 줄어듭니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 25번 강남새마을금고 근저당권 설정일 2023.11.16을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
- 임차관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 함께 대조하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 180,800,000원, 최신 거래 182,000,000원과 현재 최저가 112,700,000원을 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 1층 가격차. 동일 면적의 2025.10 1층 거래가 160,000,000원, 2023.11 1층 거래가 161,000,000원인 점을 함께 비교하세요.
- 현장 확인. 1층 110호의 내부 상태와 실제 점유상태는 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당표 성격. 집행비용과 배당은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소를 원본 서류에서 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 눈에 띄는 1회 유찰 아파트
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2023.11.16 강남새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없으며 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
가격 쪽에서는 1회 유찰 효과가 분명합니다. 감정가 161,000,000원에서 최저가 112,700,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 180,800,000원의 62.3%입니다. 최신 거래도 182,000,000원이며 최근 가격 추세는 7.2% 상승입니다. 권리상 인수 부담이 없는 가운데 최근 시세와 현재 최저가 사이 가격 간격이 큰 것이 이 물건의 핵심입니다.
