울산지방법원 2025타경12036 사건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리 143 소재 단독주택 + 토지 물건입니다. 소유자는 김대성이며, 말소기준권리는 을구 2번 새울산새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정, 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2020.07.28 설정된 새울산새마을금고 근저당권(채권최고액 180,000,000원)입니다. 기준권리 이후 설정된 김미정 근저당권, 유한회사모든주류 근저당권, 강제경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 떠안을 권리는 없습니다.

② 예상 배당표 (매각가 398,015,100원 가정)

③ 현장 체크 포인트

• 토지. 토지면적 238.0㎡, 제2종일반주거지역이며 지목은 대입니다.
• 경계 확인. 인접지번과 경계 구분이 불분명한 부분이 있어 측량 검토가 필요합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각 대상이며 제시외 건물 포함 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 권리 확인. 등기부상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

④ 입찰 체크리스트

• 신건 가격. 최저매각가는 감정가와 동일한 398,015,100원입니다. 단독주택은 개별성이 커 현장 가치 확인 후 판단해야 합니다.
• 토지·건물 일체 확인. 제시외 건물과 토지 경계를 직접 확인하세요.
• 잔여 가치. 신건 매각가 기준 예상 소유자 교부액은 149,642,889원으로 계산됩니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗, 판단은 현장”

이 물건은 권리분석만 보면 인수 위험이 없는 안전한 구조입니다. 하지만 단독주택과 토지가 결합된 물건은 아파트처럼 동일 비교가 어렵습니다. 신건 가격에서 바로 접근하기보다 토지 활용도, 건물 상태, 경계 관계를 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.