913,850,000원
창원지방법원 2025타경11447. 창원시 의창구 중동 어반브릭스 스튜디오스트리트몰동 1층 1074호의 근린시설입니다. 감정가는 1,865,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 913,850,000원, 감정가의 49%입니다. 신청채권자는 동마산새마을금고이며 청구액은 1,246,454,950원입니다.
권리구조의 중심은 2020.12.02 설정된 동마산새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 1,452,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2020.12.02 홍성모 명의 전세권 200,000,000원도 있었지만 2023.11.01 해지로 등기말소되어 현재 매수인이 떠안을 전세권은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11447 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 중동 784-1 어반브릭스 스튜디오스트리트몰동 1층 1074호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(교보문고 팝업마켓)로 이용 중 |
| 소유자 | 김석규 |
| 감정가 / 최저가 | 1,865,000,000원 / 913,850,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동마산새마을금고 / 1,246,454,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 1074호와 1075호는 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인은 확인되지 않았습니다. 말소기준은 2020.12.02 동마산새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 홍성모 전세권 200,000,000원은 근저당보다 후순위였고 2023.11.01 해지로 이미 말소됐습니다. 2025년 경매개시결정과 후순위 가압류도 매각으로 정리되므로 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘저가’라고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 913,850,000원으로 감정가 1,865,000,000원의 49%까지 낮아졌습니다. 다음 회차가 열릴 경우 제시된 시나리오는 639,695,000원(감정가 34%), 그 다음은 447,786,500원(감정가 24%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자 자체만으로 시장가보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 곧바로 적용하기 어렵고, 실제 임대료·공실·상권·전용사용구획·수익률을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 913,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,538,500원 |
| 2. 근저당 · 동마산새마을금고 | 1,452,000,000원 | 902,311,500원 |
| 3. 가압류 · 동마산새마을금고 | 30,295,052원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 동창원농업협동조합 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 913,850,000원에서는 집행비용 11,538,500원을 제외한 902,311,500원이 동마산새마을금고 근저당에 배당되고, 총 미배당은 579,983,552원입니다. 배당 부족액은 채권자의 미회수 문제이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 일괄매각·현황 — 이 사건의 실질 체크포인트
- 일괄매각. 매각물건명세서상 목록 1·2는 일괄매각 대상입니다.
- 실제 사용. 1074호와 1075호는 벽체 구분 없이 일체의 판매시설로 사용 중이며 상호는 교보문고 팝업마켓입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 6층 건물 내 1층 근린시설입니다.
- 설비. 엘리베이터·에스컬레이터·공조·화재탐지·소화·방송·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원과학고등학교 동측 인근으로, 주변은 대단위 아파트와 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 대로, 남동측·남서측·북서측 중로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역·국가산업단지에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형이며 공시지가는 2,434,000원/㎡입니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린시설이고 2회 유찰 상태이므로, 감정가 할인폭보다 실제 임대수익·공실·상권 수요를 중심으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1074호·1075호 경계 확인. 벽체 구분 없이 통합 사용 중인 만큼 현황상 점유 범위와 등기상 전유부분 경계를 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1·2 전체가 낙찰 대상이므로 각 호의 등기·대지권·권리관계를 원본에서 함께 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 판매시설 운영주체와 실제 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 저가 판단을 하지 말고, 주변 근린시설의 임대료·공실·수익률을 별도로 확인하세요.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 579,983,552원이 미배당되지만 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 현황은 별도 검증
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2020.12.02 동마산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 존속하는 후순위 권리는 매각으로 정리되며 예상 인수액도 0원입니다. 과거 홍성모 전세권 200,000,000원은 이미 2023.11.01 말소됐습니다.
반면 가격 판단은 권리만큼 단순하지 않습니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없고, 물건이 근린시설이며 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 1074호와 1075호가 벽체 없이 일체로 사용되는 일괄매각 구조까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 없지만, 싸다는 판단은 현장·임대수익·상권 검증 뒤에 해야 한다”입니다.
