울산지방법원 2025타경12120. 양산시 주진동 ‘양산천년가더힐’ 102동 7층 703호 아파트입니다. 감정가 222,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 155,400,000원입니다. 동일 면적 최근 실거래 5건은 200,000,000원~215,000,000원, 평균 207,600,000원으로 확인됩니다. 따라서 현재 회차 가격은 최근 12개월 평균의 74.9%로, 가격만 놓고 보면 신건보다 확실히 낮아진 구간입니다.
권리 흐름의 기준은 2024.02.05. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 뒤에 설정된 한마음새마을금고 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 같은 날 선순위 근저당에는 채권최고액 111,600,000원으로 변경하고 공동담보를 해제한 등기가 존재하는 반면, 예상배당은 당초 채권최고액 65,271,600,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 이 차이는 입찰 전에 반드시 등기 원문과 배당 관계를 대조해야 할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12120 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 102동 7층 703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 73.1686㎡ · 20층 건물 내 7층 703호 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (1회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 한마음새마을금고 / 105,350,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
2024.02.05. 소유권보존과 민간임대주택등기가 먼저 이뤄졌고, 같은 날 주식회사우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준이며, 2024.07.01. 설정된 한마음새마을금고 근저당과 2025.07.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 74.9%
양산천년가더힐은 625세대, 준공일은 2024.01.31.입니다. 비교 대상은 73.17㎡ 동일 면적의 최근 실거래 5건으로, 2026.04~2026.07 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 73.17㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 18 | 207,000,000원 |
| 2026.04 | 73.17㎡ | 16 | 207,000,000원 |
| 평균 | 73.17㎡ | 5건 | 207,600,000원 |
최근 실거래 범위는 200,000,000원~215,000,000원, 최근 12개월 평균은 207,600,000원입니다. 현재 최저매각가 155,400,000원은 이 평균의 74.9%이고, 최신 거래가 200,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현 회차는 제공된 동일 면적 실거래만 기준으로 보면 가격 여유가 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,975,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 152,424,400원 |
| 2. 근저당 · 한마음새마을금고 | 126,420,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,975,600원을 제외한 152,424,400원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 한마음새마을금고와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 155,400,000원 | 152,424,400원 | 65,245,595,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 108,780,000원 | 106,457,080원 | 65,291,562,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 76,146,000원 | 74,375,372원 | 65,323,644,628원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 경매 신청채권자인 한마음새마을금고의 청구액 105,350,000원은 각 시나리오에서 배당 0원으로 산정돼 있습니다. 선순위 우리은행 채권이 매각대금을 모두 흡수하는 구조로 계산된 결과입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 주진동 웅상도서관 서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설·나지·임야 등이 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 7층 703호이며 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 광로3류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 545,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 625세대, 2024.01.31. 준공 단지이며 동일 면적 최근 실거래 5건이 200,000,000원~215,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 대조. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 65,271,600,000원과 변경등기 111,600,000원의 관계, 공동담보 해제 내용을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.16. 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 있으므로 매각물건명세서와 등기 원문에서 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 자료는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 재확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가는 최근 12개월 동일 면적 평균의 74.9%입니다. 최근 실거래 200,000,000원~215,000,000원과 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 확인. 예상배당에서는 신청채권자 한마음새마을금고 배당이 0원이고 선순위 우리은행이 매각대금을 흡수합니다. 실제 채권액을 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 좋아졌지만, 원본 확인이 승부처
현재 최저매각가 155,400,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 207,600,000원의 74.9%입니다. 최신 거래 200,000,000원과 최근 거래 범위 200,000,000원~215,000,000원보다도 낮아, 제공된 실거래 기준 가격 경쟁력은 분명합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원이라 안전하다”로 끝내기 어렵습니다. 민간임대주택등기가 존재하고 임대관계가 미상이며, 무엇보다 선순위 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 65,271,600,000원과 변경등기 111,600,000원, 그리고 예상배당 계산 사이의 차이가 큽니다. 가격은 매력 구간, 권리는 원본 대조 후 확정. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 선순위 채권과 실제 점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
