울산지방법원 2025타경12142. 양산시 주진동 ‘양산천년가더힐’ 104동 9층 901호 아파트입니다. 감정가는 183,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 128,100,000원입니다. 같은 단지 전용 59.65㎡의 2026.07 실거래는 164,000,000원으로, 현재 최저가는 그 가격의 78.1%입니다. 임차인 신고는 없고 계산된 매수인 인수액도 0원이라, 가격과 표면 권리구조만 놓고 보면 검토 가치가 있는 구간입니다.
다만 등기 흐름은 한 번 더 읽어야 합니다. 2024.02.05 우리은행 근저당이 채권최고액 65,271,600,000원으로 설정됐고 같은 날 변경등기에서 채권최고액 87,600,000원, 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 배당자료는 우리은행 채권을 65,271,600,000원 기준으로 계산하고 있으므로, 실제 입찰 전에는 이 변경등기와 배당관계의 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12142 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 104동 9층 901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 지상 19층 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 86,240,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 사용승인 / 단지 | 2024.01.31 · 양산천년가더힐 · 625세대 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 변경등기는 확인
임차인은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준은 2024.02.05 우리은행 근저당이며, 이후 설정된 광남새마을금고 근저당, 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 1.281억 vs 최근 거래 1.64억
양산천년가더힐 전용 59.65㎡의 확인된 최근 거래는 2026.07, 6층 164,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 표본도 이 1건으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 164,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.65㎡ | 6 | 164,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.65㎡ | 1건 | 164,000,000원 |
현재 최저가 128,100,000원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균 164,000,000원의 78.1%입니다. 감정가 183,000,000원과 비교하면 현재 회차는 감정가의 70% 구간입니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이므로, 78.1%라는 수치만으로 개별 호수의 가격 우위를 확정하기보다는 9층 901호의 상태를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 125,506,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 광남새마을금고 | 103,488,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 128,100,000원 가정 시 집행비용 2,593,400원을 제외한 125,506,600원이 우리은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 광남새마을금고와 주택도시보증공사에는 예상배당이 없고, 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 128,100,000원 | 125,506,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구금액은 86,240,000원이며, 제공된 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신명초등학교 남동측 인근. 주위는 대단지 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상 19층 건물 중 9층 901호이며, 위생·급배수·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 자체 등고 평탄하게 조성된 정방형 토지로 공동주택과 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 광로3류와 중로2류에 접합합니다. 가축사육제한구역입니다.
- 공시지가. 545,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 양산천년가더힐은 625세대, 사용승인일은 2024.01.31입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 대조. 우리은행 근저당 최초 채권최고액 65,271,600,000원과 같은 날 변경등기의 87,600,000원·공동담보 해제 관계를 원본 등기에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1에 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 매각서류와 대조하세요.
- 임대관계 확인. 임차인 목록은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태를 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 164,000,000원을 단일 기준가로 고정하기보다 호수 상태와 층 차이를 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 제공된 배당계산은 우리은행 최초 채권최고액 65,271,600,000원을 기준으로 하므로 실제 채권액과 배당관계를 확인하세요.
맺으며 — 가격은 우호적, 권리는 원본 대조가 핵심
현재 최저가 128,100,000원은 최근 실거래 164,000,000원의 78.1%이고, 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 가격과 기본 권리구조는 긍정적입니다. 반면 최근 실거래가 단 1건이라는 점, 2024.02.05 우리은행 근저당의 채권최고액 변경 및 공동담보 해제, 갑구의 민간임대주택등기는 반드시 원본에서 확인해야 합니다. 현재 회차 가격은 검토할 만하지만, 등기 변경관계 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
