울산지방법원 2025타경12152. 반구신동아파밀리에 105동 16층 1607호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 김승규가 2019.05.03 소유권을 취득했고 당시 등기부 기재 거래가액은 67,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.02.27 설정된 주식회사오케이대부가산의 채권최고액 45,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 전세금 3,000,000원 전세권과 2025.07.14 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 결론은 그 근저당·전세권만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 “별도등기 있음”이라고 적혀 있고, 인수권리로 을구 5번 구분지상권설정등기(2014.10.20 접수, 제88330호)가 명시돼 있습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 이는 구분지상권이 없다는 뜻이 아닙니다. 금전채무 인수와 존속하는 물권 인수는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12152 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 448-3 반구신동아파밀리에 105동 16층1607호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상 면적 26.075㎡ · 철근콘크리트구조 17층 건물 중 16층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 김승규 · 2019.05.03 소유권이전 · 거래가액 67,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 46,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이대부가산 / 29,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 임차관계 | 등록된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 ‘살아남는 별도등기’
현재 등기상 경매의 말소기준은 2024.02.27 오케이대부가산 근저당권입니다. 그 근저당권과 같은 날 설정된 전세권, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 울산중앙새마을금고 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차보증금 인수 문제는 확인된 바 없지만, 실제 점유·인도 상태는 입찰 전 별도로 확인할 대상입니다.
② 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래보다 낮다
반구신동아파밀리에의 대상 면적은 26.075㎡이고, 실거래 비교자료도 26.08㎡ 거래로 면적이 매칭돼 있습니다. 전체 12건 평균은 66,058,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간을 우선하면 최근 12개월 6건 평균이 66,366,666원, 최신 거래는 2024.03의 70,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 26.08㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2024.03 | 26.08㎡ | 17 | 57,000,000원 |
| 2023.11 | 26.08㎡ | 13 | 68,000,000원 |
| 2023.07 | 26.08㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2023.07 | 26.08㎡ | 7 | 66,700,000원 |
| 2023.06 | 26.08㎡ | 4 | 66,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 66,366,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 66,058,333원 |
현재 최저매각가 46,900,000원은 최근 12개월 평균의 70.7%입니다. 최신 거래 70,000,000원과 비교해도 낙찰가 자체는 낮은 구간입니다. 최근 구간과 그 이전 구간의 가격 추세는 +0.9%로, 제공된 거래자료에서는 하락 추세가 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,244,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사오케이대부가산 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 을구 4번 전세권 · 주식회사오케이대부가산 | 3,000,000원 | 655,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 채권액 48,000,000원 중 45,655,800원이 배당되고, 미배당은 2,344,200원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인의 금전 인수액은 0원입니다. 다만 이 계산과 별개로 매각물건명세서상 구분지상권은 인수권리로 남습니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 46,900,000원 | 45,655,800원 | 2,344,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 32,829,999원 | 31,839,059원 | 16,160,941원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 22,980,999원 | 22,167,341원 | 25,832,659원 | 0원 |
가격이 더 내려가더라도 배당 부족분이 커지는 것과 매수인의 인수 여부는 별개입니다. 제공된 시나리오에서는 각 회차의 금전 인수액이 모두 0원입니다. 그러나 별도등기 구분지상권 인수는 회차별 배당 계산으로 사라지는 항목이 아닙니다. 가격이 싸질수록 그 권리 자체의 확인 중요성은 오히려 더 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 토지는 업무시설·도시형생활주택·제1종근린생활시설 부지로 이용됩니다.
- 입지. 학성초등학교 동남측 인근에 위치하고, 로변은 상가지대, 후면은 근린생활시설·아파트·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 간선도로변에 접해 일반 대중교통편은 대체로 편리한 편이며, 북측 광대로 간선도와 동측 소로에 접합니다.
- 설비. 위생급배수·도시가스 개별난방·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 2,297,000원/㎡입니다. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고, 대로2류·소로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래자료. 반구신동아파밀리에는 290세대, 사용승인 기준일은 2014.10.30이며 동일 면적 실거래 자료는 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수로 명시한 을구 5번 구분지상권설정등기(2014.10.20 접수 제88330호)의 범위·내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 계산 분리. 현재 최저가 46,900,000원은 최근 12개월 평균 대비 70.7%지만, 구분지상권의 경제적 영향은 금액에 포함돼 있지 않습니다.
- 임대·점유 확인. 등록된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 부족분과 인수 혼동 금지. 현재 회차에서 전세권 관련 미배당이 발생하지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·별도등기·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 할인됐지만, 권리는 단순하지 않다”
1회 유찰된 현재 최저가 46,900,000원은 최근 12개월 평균 66,366,666원의 70.7%입니다. 최신 거래 70,000,000원과 비교해도 숫자만 보면 가격 여지는 분명합니다. 하지만 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 별도등기 구분지상권입니다. 배당상 매수인 금전 인수액이 0원이라는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 결론내릴 수 없고, 매각물건명세서가 해당 구분지상권을 명시적으로 인수사항으로 적고 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 매력 구간, 권리는 확인 전 보류”입니다. 구분지상권의 실제 범위와 이용·처분에 미치는 영향을 원문으로 확인한 뒤에야 46,900,000원의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
