수원지방법원 2025타경935. 용인시 기흥구 영덕동 흥덕리치안레이크타워 10층 1001호로, 감정 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 소유자 최호일이 2024년 1월 16일 소유권을 이전받으며 하나은행에 채권최고액 132,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 국·의정부시의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차인 이재웅의 전입일은 2024년 7월 3일로, 말소기준인 2024년 1월 16일보다 늦습니다. 따라서 매각물건명세서상 대항력은 없고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며, 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경935 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 영덕동 974-2 흥덕리치안레이크타워 제10층 제1001호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 흥덕2로117번길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상10층 중 10층 · 사용승인일 2023.07.10 |
| 점유 표시 | 10층 1001호 23.4600㎡ |
| 소유자 | 최호일 (단독소유 · 거래가액 169,060,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 53,165,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 109,838,400원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
하나은행의 채권최고액은 132,000,000원이고 신청채권액은 109,838,400원입니다. 현재 최저매각가에서는 집행비용을 제외한 예상배당액이 51,808,030원에 그쳐 근저당 채권 전액을 충족하지 못하지만, 그 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으나, 현재 점유와 인도 상태는 입찰 전에 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재웅 | 10층 1001호 23.4600㎡ | 2024.07.03 | 4,000,000원 / 400,000원 | 2025.05.02 신고 | 없음 | 미상 확정일자 확인 필요 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 53,165,000원으로 감정가 155,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 본건은 업무시설인 사무소이고, 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락률은 확인할 수 있어도, 이를 곧바로 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
3회 유찰은 낮은 가격 자체보다 시장이 앞선 회차 가격을 받아들이지 않았다는 신호이기도 합니다. 특히 아파트가 아닌 업무시설은 임대수요, 관리비, 공실 가능성, 전용면적, 층·향과 실제 사무실 상태에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 실거래·임대료·공실 자료를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,356,970원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 132,000,000원 | 51,808,030원 |
| 근저당 미배당 | - | 80,191,970원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 2.6%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있으나, 제시된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린시설로 분류된 집합건물이며 현황은 업무시설인 사무소로 이용 중입니다.
- 위치. 영덕1동 행정복지센터 북서측 인근으로, 주위에는 아파트와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상10층 건물의 10층이며 사용승인일은 2023.07.10입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 시스템에어컨, 승강기, 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 22m 내외 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역이며, 공시지가는 3,342,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 동일 건물 또는 인근 유사 업무시설의 최근 매매사례를 확인해 53,165,000원의 적정성을 검증하세요.
- 임대수익 확인. 현재 월차임 400,000원의 계약조건, 실제 납부상태, 계약기간과 보증금 반환관계를 확인하세요.
- 임차인 배당. 확정일자와 최우선변제 해당 여부가 확인되지 않았으므로 임대차계약서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도 협의와 인도명령 가능성을 사전에 검토하세요.
- 관리비·공실. 관리사무소에서 체납 관리비와 전기·수도 사용 여부를 확인하고, 사무실의 실제 공실 상태를 점검하세요.
- 용도 확인. 공부상 분류와 현황 이용상태를 대조하고, 예정한 영업·사무실 용도로 사용할 수 있는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서와 최신 변경사항을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 검증은 필수
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 임차인 이재웅도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 보증기관 승계도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 3회 유찰되어 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 본건은 업무시설인 사무소이고 실거래 비교 근거가 없어, 현재 최저가 53,165,000원이 시장가격보다 낮은지는 별도 확인이 필요합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장조사 후 판단. 이것이 이 사건의 핵심 결론입니다.
