54,527,000원
창원지방법원 2025타경21029. 함안군 칠북면 가연리 527-1, 528 소재 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택, 주택 및 창고, 창고로 이용 중이며 토지는 457㎡의 대지입니다. 이 경매는 2025.11.24 김주황의 공유물분할을 위한 경매개시결정에서 출발합니다. 현재 공유자는 김주황·배경돈·배영옥·배자경·배혜순이고 지분은 각각 13분의 2, 13분의 2, 13분의 2, 13분의 2, 13분의 5입니다.
감정가 111,279,430원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 54,527,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세를 근거로 가격 우위를 판단할 자료가 있는 구조가 아니고, 무엇보다 점유자 오덕임의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 54,527,000원만을 실질취득비용으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21029 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠북면 가연리 527-1, 528 · 경상남도 함안군 칠북면 가동1길 1-10 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 / 주택 및 창고 / 창고 |
| 토지 | 457㎡ · 대 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역(주거형) · 공시지가 85,200원/㎡ |
| 공유자 | 김주황 13분의 2 · 배경돈 13분의 2 · 배영옥 13분의 2 · 배자경 13분의 2 · 배혜순 13분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 111,279,430원 / 54,527,000원 (2회 유찰) |
| 경매신청 | 김주황 · 청구액 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 가처분과 임차인 확인이 핵심
1997.10.23 삼칠농업협동조합 근저당권 21,000,000원은 2017.11.28 해지로 이미 말소됐습니다. 배태균 지분에 대한 2023.10.17 강제경매개시결정과 2023.12.08 서민금융진흥원 가압류 9,443,176원 역시 2025.05.09 매각에 따라 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 경매의 기준 시점은 데이터상 2025.11.24 경매개시결정입니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 ‘인수 0원’ 확정 금지
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오덕임 | 미상 | 1968.10.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 자체는 1968.10.20로 현재 경매개시결정일보다 앞서 있지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”이라고 확정하거나 배당계산의 매수인 인수 0원을 그대로 실제 인수액으로 적용해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
현재 회차는 2회 유찰 상태로 최저매각가가 54,527,000원입니다. 이후 시나리오는 3회 유찰 시 38,168,900원, 4회 유찰 시 26,718,230원으로 제시되어 있습니다. 하지만 임차보증금이 미상이므로 낙찰가가 내려갈수록 무조건 싸진다고 해석할 수 없습니다. 인수 보증금이 존재하면 낙찰가 하락분만큼 실질취득비용이 그대로 감소하지 않을 수 있기 때문입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 배당계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 54,527,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 38,168,900원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 26,718,230원 | 0원 |
위 0원은 배당 계산에 반영된 값입니다. 오덕임의 보증금이 미상이므로 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,527,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,381,486원 |
| 2. 경매개시결정 · 김주황 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,145,514원 |
채권액이 산정되지 않은 경매개시결정은 배당 계산에서 제외되어 있고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 임차보증금 미상 상태이므로 이 표의 소유자 잔여와 매수인 인수 0원은 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 매각 제외 건물과 점용 확인
- 일괄매각. 제시외 건물(1-1)은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록2 지상에는 현황조사에서 타인소유로 탐문된 건물 2동이 있고, 감정평가서상 ㄴ·ㄷ 건물은 매각에서 제외됩니다. 해당 건물로 인해 영향받는 금액이 반영된 평가입니다.
- 토지 점용. 토지 일부는 인접주택인 가동1길 11-1에서 점용하는 것으로 조사됐습니다.
- 타인 토지와의 관계. 목록1은 목록2와 타인소유 토지인 가연리 527-8번지에 걸쳐 소재합니다.
- 부속건물 용도. 부속건물1은 등기부상 주택, 건축물대장상 창고, 현황은 주택 및 창고로 조사됐습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 칠북면 가연리 ‘가동마을’ 내에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지 등으로 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 기호(2) 토지까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 토지 형상. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물. 주택은 조적조 슬래브지붕 단층으로 사용승인일이 1997.09.24이며, 다른 건물은 1941년 및 1967년 사용승인으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 기호(1-1) 건물에는 위생 및 급·배수설비가 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 오덕임 보증금 확인. 전입 1968.10.20만으로 인수액을 확정할 수 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 가처분 말소 상태 확인. 2025.07.23 가처분은 인수권리로 명시됐지만 말소동의서가 제출되어 있습니다. 실제 말소 처리와 매각조건을 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 54,527,000원만 보고 투자성을 판단하지 말고, 확인되는 임차보증금 인수액을 더한 총액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 매각 제외 건물 확인. 타인소유 건물 2동의 위치와 이용상태, 토지 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계·점용 확인. 인접주택 가동1길 11-1의 점용 부분과 가연리 527-8에 걸친 건물의 경계를 확인해야 합니다.
- 부속건물 상태 확인. 등기부·건축물대장·현황의 용도 표시가 다른 부속건물1을 직접 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 53,145,514원의 소유자 잔여를 확정치로 보지 않아야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
감정가 111,279,430원에서 2회 유찰되어 최저가가 54,527,000원, 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 오덕임의 보증금이 미상이어서 실제 매수인 인수액을 계산할 수 없고, 2025.07.23 가처분 역시 말소동의서 제출 사실과 별개로 실제 말소 상태를 확인해야 합니다.
또한 타인소유 건물 2동 매각 제외, 인접주택의 토지 점용, 가연리 527-8 타인소유 토지에 걸친 건물이라는 물리적 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “권리와 현황을 확인해야 가격의 의미가 생기는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 보증금 확인 전 실질취득액은 미상, 가처분 말소 확인 전 권리도 조건부. 현재 단계의 결론은 가격 선점보다 원본 확인이 우선입니다.
