창원지방법원 2025타경21029. 경상남도 함안군 칠북면 가연리의 주택·부속건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 경매개시결정의 원인은 공유물분할을 위한 경매로 기재되어 있습니다. 일반적인 금융기관의 대출금 회수를 위한 담보권 실행 경매와는 성격이 다릅니다.
등기상 현재 공유자는 김주황·배경돈·배영옥·배자경·배혜순이며, 김주황이 공유물분할을 위한 경매를 신청했습니다. 등기부상 종전 근저당권과 강제경매·가압류는 이미 말소됐지만, 2025년 7월 23일 설정된 공유물분할 관련 가처분이 남아 있습니다. 여기에 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 오덕임의 점유관계도 확인이 필요합니다.
따라서 이 사건의 분석은 감정가 대비 할인율보다 가처분 말소 가능성, 실제 점유권원, 매각 목적물의 범위, 타인소유 건물과 토지 사용관계에 집중해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21029 |
|---|---|
| 경매 성격 | 공유물분할을 위한 경매 |
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠북면 가연리 527-1, 528 도로명주소: 경상남도 함안군 칠북면 가동1길 1-10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 주택 및 창고 이용 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 조적조 슬래브지붕 단층, 목조 스레트지붕 단층, 블럭조 스레트지붕 단층 |
| 토지 | 토지 정보상 면적 457㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 |
| 공유자 | 김주황 · 배경돈 · 배영옥 · 배자경 · 배혜순 |
| 신청인 | 김주황 (공유물분할 경매 신청) |
| 감정가 | 111,279,430원 |
| 최저매각가 | 38,169,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 점유관계 | 오덕임 · 전입 1968.10.20 · 임대차관계 및 보증금 미상 |
| 특이사항 | 가처분 말소동의서 제출 · 제시외 건물 일부 포함 · 타인소유 건물 2동 매각제외 · 일부 토지 점용 조사 |
① 권리 흐름 — 선행 가처분과 점유관계가 핵심
등기부에는 과거 삼칠농업협동조합 근저당권이 있었지만 2017년 11월 28일 말소됐습니다. 배태균 지분에 관한 강제경매개시결정과 서민금융진흥원 가압류 역시 2025년 5월 9일 말소됐습니다. 따라서 이들 종전 권리를 현재의 미말소 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.
매각물건명세서는 목록 1, 2에 대해 이 가처분을 인수권리로 명시하면서, 동시에 가처분권자인 경매신청인 김주황의 말소동의서가 제출되어 있음을 밝힙니다. 따라서 말소동의서의 효력과 적용 범위를 확인해야 하며, 실제 말소 처리까지 확정됐다고 단정해서는 안 됩니다.
2025년 11월 24일의 경매개시결정은 이 사건의 기준으로 제시되어 있으나, 그보다 앞선 가처분이 존재합니다. 특히 공유물분할 경매라는 사건의 성격을 고려해 매각 후 가처분 말소 및 소유권 취득에 장애가 없는지 매각물건명세서·관련 결정문·말소동의서 원본을 대조해야 합니다.
② 점유자 분석 — 오래된 전입, 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오덕임 | 1968.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사·매각물건명세서에 나타난 점유자 1명입니다. 실제 임대차관계 성립 여부가 확인되지 않았으므로 확정된 임차인 수나 인수보증금 총액으로 단정하지 않습니다.
오덕임의 전입일은 1968년 10월 20일로, 경매개시결정과 가처분보다 앞섭니다. 다만 오래된 전입신고만으로 현재의 유효한 임차권이나 보증금 인수의무가 확정되는 것은 아닙니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 점유권원이 확인되지 않았습니다.
더구나 오덕임은 과거 공유자였으며, 2018년 7월 6일 자신의 지분 13분의 3이 배혜순에게 이전된 이력이 있습니다. 따라서 기존 공유자의 거주인지, 매매 후 별도 임대차관계가 성립했는지, 다른 점유권원이 존재하는지를 구분해야 합니다.
실제로 대항력 있는 임대차와 미배당 보증금이 확인되면, 실질취득비용은 낙찰가 + 인수보증금으로 계산해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 전액 인수되는 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 실질취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 그 금액을 산정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 34%가 곧 저가 매수는 아니다
감정가 111,279,430원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 38,169,000원입니다. 감정가 대비 크게 하락했지만, 이 수치는 어디까지나 감정가와 최저매각가의 비교입니다. 실제 거래시세보다 낮다는 뜻은 아닙니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 소유자 교부 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 38,169,000원 | 37,081,958원 | 계산상 0원 · 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 26,718,300원 | 25,837,371원 | 계산상 0원 · 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 18,702,810원 | 17,966,159원 | 계산상 0원 · 미확정 |
후속 회차 가격과 소유자 교부액은 시나리오별 추정 수치입니다. 실제 유찰 여부, 매각 조건, 배당요구, 인수권리 및 점유관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
특히 타인소유 건물로 인한 감가 영향이 평가에 반영되어 있어, 실제 취득 가능한 건물·토지의 효용과 현장 상태를 기준으로 가격을 다시 검토해야 합니다. 인수보증금이 존재한다면 최저매각가가 아니라 실질취득비용을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,169,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,087,042원 |
| 1. 경매개시결정 · 김주황 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 37,081,958원 |
경매신청 관련 채권액이 확인되지 않아 채권배당 계산에서 제외된 잠정 배당표입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제·미확인 채권은 반영되지 않았습니다. 공유물분할 경매의 실제 대금 배분은 공유관계와 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·토지 위험 분석 (감정요항표·현황조사 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 칠북면 가연리 가동마을 내에 위치합니다. 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 기호(2) 토지까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(1-1)은 주택, 기호(1-2)는 주택 및 창고, 기호(1-3)은 창고로 이용되고 있습니다.
- 건물 현황. 기호(1-1)은 1997.09.24 사용승인된 조적조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 기호(1-2)는 목조 스레트지붕 단층, 기호(1-3)은 블럭조 스레트지붕 단층으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 토지 정보상 공시지가는 85,200원/㎡입니다.
- 환금성. 농촌 주택·토지 복합물건으로, 매각제외 건물과 토지 이용관계의 불확실성이 있습니다. 일반적인 공동주택처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
평가금액에는 타인소유 건물의 영향을 고려한 내용이 포함되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 목록 2의 토지를 취득하더라도 해당 건물들을 함께 취득하는 것으로 이해해서는 안 됩니다. 건물 소유권, 토지 사용권원, 철거 가능성 및 실제 이용 제한을 확인해야 합니다.
또한 목록 1 건물은 목록 2와 타인소유 토지인 가연리 527-8에 걸쳐 소재하는 것으로 확인됩니다. 경계측량과 건물 배치 확인이 필요하며, 타인소유 토지 사용에 관한 법률관계가 취득 후 이용에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 말소 확인. 갑구 9번 가처분이 매각물건명세서상 인수권리로 표시된 경위, 김주황의 말소동의서 내용, 실제 말소 가능성과 조건을 확인해야 합니다.
- 오덕임 점유권원 조사. 전입일 1968.10.20의 점유자가 과거 공유자로서 거주하는 것인지, 별도 임차권이나 다른 점유권원이 있는지 확인해야 합니다.
- 보증금·우선변제 확인. 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 미배당 인수 가능성을 확인한 뒤 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 매각 범위 대조. 일괄매각 대상과 제시외 건물(1-1) 포함 범위를 확인하고, 타인소유 건물 2동이 매각제외라는 사실을 입찰 판단에 반영해야 합니다.
- 경계측량·토지 사용. 가연리 527-8의 소유관계, 목록 1 건물의 걸침 범위, 가동1길 11-1 인접주택의 토지 점용 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태 및 용도. 노후 건물의 실제 구조·누수·보수 상태와 부속건물의 등기·건축물대장·이용현황을 대조해야 합니다.
- 가격 재검토. 최저가 38,169,000원은 감정가의 34.3%이지만 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다. 실제 이용 가능한 토지·건물, 추가비용과 권리 위험을 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.
- 최종 서류 확인. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 법원 결정 및 말소동의서 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 실제 취득할 수 있는 권리
이 사건은 세 차례 유찰되면서 최저매각가가 38,169,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락입니다. 하지만 이는 단순한 저가 주택 경매가 아니라 공유물분할 경매에 선행 가처분, 미확정 점유관계, 매각제외 타인소유 건물과 토지 경계 문제가 결합된 사건입니다.
특히 가처분에 대해서는 말소동의서가 제출되어 있으므로 실제 말소 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 오덕임의 오래된 전입은 확인되지만 현재의 법적 점유권원과 보증금은 미확정입니다. 건물 일부가 타인소유 토지에 걸쳐 있고, 매각제외 건물 2동까지 존재한다는 점도 취득 후 이용을 어렵게 만들 수 있습니다.
따라서 현재 결론은 권리·현장 확인 전 입찰 보류입니다. 감정가 대비 높은 할인율을 가격 메리트로 평가하기에는 확인되지 않은 부담이 많습니다. 가처분 말소, 점유자의 권리, 토지 경계 및 매각제외 건물의 이용관계가 정리되고 실질취득비용을 산정할 수 있을 때 비로소 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
