창원지방법원 2025타경21094. 진북면 신촌리 202-3 일대의 공장용지와 건물 등을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 1,250㎡이고, 건물은 등기부상 주방기구 가공공장이지만 현황 및 일반건축물대장상 자원순환관련시설(폐기물재활용시설)로 이용 중입니다. 소유자는 이정환이며, 2015.09.30. 소유권을 취득했습니다.
등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2015년 중소기업은행 근저당권은 2019.07.26. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 경남은행 채권최고액 638,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 기술보증기금 가압류, 경남은행의 임의경매개시결정, 우리금융캐피탈 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤라 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21094 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 202-3 |
| 등기 부동산 | 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 202-3, 203 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 현황 자원순환관련시설(폐기물재활용시설) |
| 토지 | 1,250㎡ · 계획관리지역·자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이정환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 661,045,000원 / 462,732,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 591,139,172원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 661,045,000원, 현재 최저매각가는 462,732,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거는 없습니다.
특히 현황 용도가 일반 공장이 아니라 자원순환관련시설(폐기물재활용시설)이고, 토지는 계획관리지역과 자연녹지지역에 걸치며 일부 도시계획도로 저촉도 있습니다. 주거용 부동산처럼 단순한 실거래 비교가 어려운 만큼, 응찰가는 시설의 실제 활용 가능성과 매각 제외 물건, 토지이용계획을 함께 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 462,732,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,027,320원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 638,000,000원 | 455,704,680원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 96,480,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 8,014,773원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총액 742,494,773원 중 455,704,680원이 배당되고, 미배당은 286,790,093원입니다. 신청채권자 경남은행 청구액 591,139,172원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수액과 별개이며, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진북일반산업단지 서측에 위치하며 주위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현황 이용. 등기부상 주방기구 가공공장이지만 현황 및 일반건축물대장상 자원순환관련시설(폐기물재활용시설)로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 공부상 브록크조 스레트지붕이나 현황은 철골조 및 철파이프조 판넬지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적 1,250㎡, 평지·부정형·소로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 자연녹지지역에 걸치며 가축사육제한구역, 소로3류 저촉 등이 확인됩니다.
- 도로 저촉. 일련번호 1 토지 남동측 일부가 도시계획도로에 저촉되지만 감정평가에서는 저촉면적이 전체에 비해 극히 미미하다고 보았습니다.
- 공시지가. 209,200원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 포함·제외 범위 확인. 기계기구 2-1·2-2와 수목 1-1은 포함되지만 소유관계가 불분명한 제시외물건 ㉢~㉧은 제외됩니다.
- 현황 용도 확인. 등기상 공장과 실제 폐기물재활용시설 이용의 차이가 있어 현장 영업·시설 상태를 확인해야 합니다.
- 건물 구조 대조. 공부상 브록크조 스레트지붕과 현황 철골조·철파이프조 판넬지붕의 차이를 원본 서류 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 토지이용계획 확인. 계획관리지역·자연녹지지역 및 소로3류 저촉, 가축사육제한구역 등 이용제한을 목적에 맞게 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 가점을 주기보다 개별 감정내역과 현장 활용가치를 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 특수성은 남는다”
이 사건의 등기상 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2019.07.26. 경남은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 임차인·인수권리·법정지상권도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체입니다. 공장용지와 폐기물재활용시설이라는 특수 이용상태, 공부와 현황의 구조 차이, 일부 제시외 물건의 매각 제외, 계획관리지역·자연녹지지역 혼재와 도로 저촉까지 확인해야 합니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 현재 최저가 462,732,000원을 단순히 ‘감정가보다 30% 낮다’는 이유로 싸다고 볼 수 없습니다. 권리는 비교적 명확, 가격은 검증 필요, 현장성은 높음. 이 사건은 할인율보다 실제 활용성과 처분 가능성을 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
