창원지방법원 2025타경11794. 창원 성산구 대방동 ‘대방덕산타운’ 105동 11층 1105호, 전용 49.94㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김동주로 2021.06.16 매매계약, 2021.09.02 소유권이전 등기가 이뤄졌고 거래가액은 140,000,000원이었습니다. 현 등기상 경매보다 앞선 근저당권은 남아 있지 않고, 과거 근저당권들은 이미 말소돼 있습니다. 따라서 현 경매의 말소기준은 2025.07.11 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 중심은 소유권이나 근저당이 아니라 임차인 두 명입니다. 이재설은 2022.06.30 전입·점유개시·확정일자를 갖추고 160,000,000원의 주택임차권을 2024.07.11 등기했습니다. 원칙대로라면 배당에서 전액을 돌려받지 못한 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.22 해당 임차권에 대해 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 이재설 관련 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
반대로 김용수는 2025.05.20 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우 단순히 “대항력 있음”으로 단정할 수 없습니다. 말소기준인 2025.07.11보다 전입이 빠르므로 대항력 가능·보증금 및 우선변제 여부 미상으로 보는 것이 안전합니다. 그리고 주택도시보증공사의 확약은 이재설 임차권에 관한 것이므로, 김용수에게 자동으로 확장되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11794 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 356 대방덕산타운 105동 11층1105호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.94㎡ · 철근콘크리트구조 20층건 중 11층 |
| 소유자 | 김동주 (2021.06.16 매매 · 거래가액 140,000,000원, 2021.09.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 | 덕산타운1 · 920세대 · 1992.07.20 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 미상임차인을 분리해서 봐야 한다
현재 경매의 말소기준은 2025.07.11 강제경매개시결정입니다. 이재설은 그보다 훨씬 앞선 2022.06.30 전입·점유개시·확정일자를 갖춘 임차인이고, 2024.07.11 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조라, 단순히 최저가만 낮아진다고 실질취득비용이 함께 내려가는 물건이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용수 | 2025.05.20 · 본건 전부 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이재설 | 2022.06.30 · 제105동 제1105호 | 160,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
* 이재설은 원칙상 미배당 보증금이 매수인 인수 대상이나, 2026.07.22 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영해 실질 0원으로 판단합니다. 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 57,270,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 ‘미상 인수액’ 확인이 먼저다
같은 단지·같은 전용면적 49.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 135,625,000원, 최신 거래는 2026.07의 149,500,000원입니다. 현재 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균의 77.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.94㎡ | 6 | 149,500,000원 |
| 2026.06 | 49.94㎡ | 18 | 132,500,000원 |
| 2026.06 | 49.94㎡ | 5 | 148,000,000원 |
| 2026.04 | 49.94㎡ | 7 | 128,000,000원 |
| 2026.04 | 49.94㎡ | 7 | 132,000,000원 |
| 2026.04 | 49.94㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 49.94㎡ | 1 | 114,000,000원 |
| 2026.02 | 49.94㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 49.94㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 49.94㎡ | 2 | 144,000,000원 |
| 2025.12 | 49.94㎡ | 15 | 148,000,000원 |
| 2025.11 | 49.94㎡ | 4 | 136,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.94㎡ | 12건 | 135,625,000원 |
표본의 최저 거래는 110,000,000원, 최고 거래는 149,500,000원입니다. 현재 최저가는 105,000,000원으로 표면상 최근 거래 구간보다 낮습니다. 이재설 확약만 놓고 보면 실질취득의 출발점도 105,000,000원입니다. 하지만 김용수의 보증금이 확인되지 않은 상태라 최종 실질취득비용은 확정할 수 없습니다. 따라서 “최저가가 시세보다 싸다”는 결론보다 “가격대는 낮지만 인수위험 확인이 선행돼야 한다”가 정확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 이재설 보증금 (우선변제) | 160,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이재설의 미배당액은 57,270,000원입니다. 원칙상 이 금액은 매수인 인수 대상으로 잡히지만, 2026.07.22 확약을 반영하면 이재설 관련 실질 인수는 0원입니다. 다만 이 배당표에는 김용수의 미상 보증금 위험이 반영돼 있지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 룰상 인수액과 확약 후 실질 인수액
| 회차 | 매각가 | 이재설 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 105,000,000원 | 57,270,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 84,000,000원 | 77,912,000원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 67,200,000원 | 94,409,600원 | 0원* |
* 0원은 이재설 임차권에만 적용한 실질 판단입니다. 김용수의 보증금·확정일자·배당요구 여부에 따른 인수위험은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 20층 건물 중 11층 1105호입니다.
- 입지. 대방초등학교 북측 인근의 아파트단지지대로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권의 목적 토지는 남측 중로, 북측 소로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 대방초등학교 절대보호구역 및 대방초등학교·대방중학교·나라유치원·해바라기유치원 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재 상태여서 내부구조와 제반 상황은 직접 조사하지 못했습니다.
- 환금성 참고. 덕산타운1은 920세대, 1992.07.20 준공 단지이며 동일면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김용수 보증금 확인이 최우선. 전입일은 2025.05.20으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 서류에서 재확인해야 합니다.
- 확약서 원문 대조. 2026.07.22 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각절차에서 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 이재설과 김용수를 섞지 말 것. 이재설 160,000,000원 임차권에 대한 확약이 김용수의 별도 임차관계까지 해소하는 것은 아닙니다.
- 낙찰가보다 실질취득가. 이재설 확약이 유효하면 현재 최저가 105,000,000원이 실질취득의 출발점이지만, 김용수 관련 인수액이 추가될 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조·내부마감 등을 직접 조사하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.6억 인수”는 지워졌지만, 아직 권리분석이 끝난 것은 아니다
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 160,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 함께 내려가지 않는 전형적인 인수형 물건입니다. 그러나 2026.07.22 주택도시보증공사의 확약으로 이재설 관련 인수는 실질 0원으로 바뀝니다. 그 결과 현재 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균 135,625,000원 대비 77.4%의 가격대에 위치합니다.
그럼에도 등급을 높게 줄 수 없는 이유는 명확합니다. 김용수의 보증금·확정일자가 미상이고 전입일은 말소기준보다 빠릅니다. 이재설 확약 밖의 별도 임차인 위험이 남은 만큼, 이 부분을 확인하지 않은 채 “인수 0원·시세보다 저렴”으로 결론내리는 것은 정확하지 않습니다. 주된 인수는 해소, 가격대는 낮음, 그러나 미상임차인 확인 전까지 보수적 접근. 이 물건의 핵심은 바로 그 한 줄입니다.
