창원지방법원 2025타경11812. 김해시 흥동 두산빌라6차 4층 501호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 소유자는 김태근이며, 등기 흐름의 핵심은 2020.12.18. 설정된 주식회사푸른별대부 근저당 45,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 가압류·압류·현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 권리와 가격을 분리해서 볼 필요가 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고, 비교 가능한 실거래 89,000,000원과 비교하면 46.2% 수준입니다. 할인폭 자체는 크지만 실거래 표본은 2023.05 한 건에 불과합니다. 8세대 소규모 다세대인 만큼 한 건의 과거 거래가 현재 환금가치를 그대로 대표한다고 보기보다, 입찰 직전 현장 시세 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11812 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 흥동 383-6 두산빌라6차 4층 501호 · 도로명 경상남도 김해시 전하로133번길 3 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 74.59㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 501호 |
| 소유자 | 김태근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 41,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 98,956,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 | 두산빌라6차 · 8세대 · 1999.09.14. 준공 |
① 권리 흐름 — 2020.12.18. 근저당이 기준
과거 한국주택은행·부산시약사신용협동조합·우리은행·미래크레디트대부 관련 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 을구 8번 주식회사푸른별대부 근저당 45,000,000원입니다. 그 뒤의 중소벤처기업진흥공단, 근로복지공단, 비엔케이캐피탈, 청조스틸, 양서원, 오우진 등의 가압류와 각종 압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 46.2%지만 표본은 단 한 건
두산빌라6차에서 면적이 일치하는 실거래는 2023.05, 74.59㎡, 2층, 89,000,000원 한 건입니다. 평균·최저·최고가가 모두 89,000,000원으로 동일한 이유도 거래 표본이 한 건이기 때문입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 74.59㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 평균 | 74.59㎡ | 1건 | 89,000,000원 |
현재 최저가 41,160,000원은 이 89,000,000원의 46.2%입니다. 감정가 84,000,000원보다도 42,840,000원 낮습니다. 따라서 숫자상으로는 큰 폭의 할인 구간입니다. 다만 최신으로 확인되는 거래가 2023.05이고 표본도 1건뿐이므로, 이 비율 하나만으로 현재 시세의 절반에 산다고 단정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,140,880원 |
| 1. 근저당 · 주식회사푸른별대부 | 45,000,000원 | 40,019,120원 |
| 2. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 44,660,585원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 3,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 15,667,418원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 청조스틸 | 84,321,649원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 양서원 | 11,178,129원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 오우진 | 16,646,159원 | 0원 |
| 8. 강제경매 · 근로복지공단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 220,473,940원 중 예상 배당은 40,019,120원, 미배당은 180,454,820원입니다. 주식회사푸른별대부 근저당도 전액 배당되지 않으며 후순위 채권은 배당이 없습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 싸져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 180,454,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 192,580,556원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 20,168,400원 | 19,405,369원 | 201,068,571원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 따라서 추가 유찰의 핵심은 권리위험 증가가 아니라 가격과 환금성의 균형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 흥동 ‘칠산서부동행정복지센터’ 동측 인근이며, 유사 다세대주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 외벽은 적벽돌 치장 쌓기, 내벽은 벽지·타일, 창호는 PVC창호이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 고도지구(45M) · 소로2류(폭 8m~10m) 접합 · 공시지가 850,700원/㎡ · 토지면적 413.6㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 두산빌라6차는 8세대이고 확인되는 실거래 표본은 1건입니다. 거래량이 얇아 매도가격 산정 시 인근 유사 물건 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 폐문부재였습니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 재확인하세요.
- 시세 재검증. 89,000,000원 실거래는 2023.05 한 건입니다. 현재 매도호가·인근 유사 다세대 거래와 반드시 비교하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 배당순위를 원본에서 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2020.12.18. 을구 8번 주식회사푸른별대부 근저당을 기준으로 후순위 소멸 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 내부 상태. 폐문부재로 정확한 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비를 낙관적으로 잡지 마세요.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대의 매수층과 금융조건을 현지 중개업소에서 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 싸 보이지만 시세 검증이 먼저”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준은 2020.12.18. 주식회사푸른별대부 근저당으로 정리되고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 84,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 41,160,000원까지 내려왔고, 확인되는 89,000,000원 거래의 46.2%입니다.
하지만 다세대 경매에서 낮은 최저가만큼 중요한 것이 실제로 되팔 수 있는 가격입니다. 비교 거래는 2023.05 한 건뿐이고, 단지는 8세대이며 임대관계도 미상으로 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격, 가격은 현장검증 조건부 합격으로 보는 편이 맞습니다. 41,160,000원이 싸다는 결론은 과거 실거래 한 건이 아니라, 입찰 직전 점유·내부상태·현지 시세를 확인한 뒤 내려야 합니다.
