창원지방법원 2025타경11839. 김해시 부원동 ‘화성’ 나동 2층 208호, 전용 52.02㎡ 아파트입니다. 감정가는 81,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 39,690,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현 소유자는 정경미이며, 2015.03.31 거래가액 100,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.07.23 김해시 압류입니다. 이보다 뒤에 들어온 삼성카드 가압류·국세 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 채권보다 임차인입니다. 임지은은 2016.01.08 전입해 말소기준일인 2024.07.23보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구는 2025.09.04 했지만 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 확인되지 않아, 예상배당에서는 임차보증금 3,700원이 배당되지 않고 매수인에게 전액 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11839 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 69-5 나동 2층208호 · 경상남도 김해시 호계로472번길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 52.02㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 208호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 정경미 · 2015.03.31 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 52,463,822원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2024년 김해시 압류
등기부에는 과거 근저당·전세권·가압류·가처분·강제경매·세금 압류 등 다수의 이력이 존재하지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.07.23 김해시 압류이고, 이후 삼성카드 가압류 8,738,379원, 국세 압류, 2025.07.24 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임지은 | 본건전부 | 2016.01.08 | 3,700원 | 2025.09.04 | 대항력 有 | 미상 | 3,700원 인수 |
임지은의 전입일은 2016.01.08로 말소기준 2024.07.23보다 빠릅니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 확인되지 않으며, 예상배당에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원입니다. 그 결과 보증금 3,700원 전액이 매수인 부담으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 시장은 -6.0% 하락 추세
‘화성’의 전용 52.02㎡ 거래는 최근 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 69,500,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 66,333,333원, 최신 거래는 2026.07의 75,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -6.0% 낮아 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 52.02㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 52.02㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2025.09 | 52.02㎡ | 1 | 74,000,000원 |
| 2024.06 | 52.02㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 2023.11 | 52.02㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2023.11 | 52.02㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2023.05 | 52.02㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2023.05 | 52.02㎡ | 2 | 62,000,000원 |
| 2022.11 | 52.02㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2022.04 | 52.02㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 2022.04 | 52.02㎡ | 4 | 74,500,000원 |
| 2022.04 | 52.02㎡ | 5 | 69,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 66,333,333원 |
최저매각가 39,690,000원은 최근 12개월 평균의 59.8%입니다. 임차보증금 3,700원을 더한 실질취득 39,693,700원도 최근 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 다만 2026.04에는 같은 면적 6층이 50,000,000원에 거래된 사례도 있어 단순히 전체 평균 69,500,000원만을 기준으로 수익 여력을 판단하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,114,420원 |
| 인수 · 임차인 임지은 보증금 | 3,700원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,738,379원 | 8,738,379원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,837,201원 |
임차인 임지은의 보증금 3,700원은 예상배당 0원으로 전액 매수인 인수입니다. 삼성카드 가압류는 8,738,379원 전액 배당되고, 소유자 잔여는 29,837,201원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 3,700원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 39,690,000원 | 8,738,379원 | 29,837,201원 | 3,700원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 27,783,000원 | 8,738,379원 | 18,144,527원 | 3,700원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 19,448,100원 | 8,738,379원 | 9,959,655원 | 3,700원 |
대항력 임차 보증금이 현재 매각가보다 큰 유형은 아니므로, 유찰될수록 인수가 증가해 총 취득비용이 보증금에 고정되는 구조는 아닙니다. 이 사건에서는 각 회차의 매각가에 3,700원이 추가되는 형태입니다. 현재 회차 실질취득은 39,693,700원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 부원동 소재 김해중학교 남동측 인근. 일반주택과 소규모 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 샷시창 등입니다.
- 설비. 위생설비·화재설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 2,412.0㎡, 사다리형이며 아파트부지로 이용 중입니다. 동측·북측·서측으로 소로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역, 소로2류에 접합니다. 공시지가는 800,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 화성은 100세대, 1987.12.17 준공 단지입니다. 동일면적 거래는 존재하지만 최근 거래가 50,000,000원부터 75,000,000원까지 차이가 커 가격 편차를 주의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 임지은의 전입일 2016.01.08, 배당요구일 2025.09.04, 보증금 3,700원 및 실제 점유관계를 계약서와 전입세대열람으로 대조하세요.
- 관계인 가능성 확인. 임지은이 2018년 강제경매 채권자와 동일인으로 나타나는 점을 확인하고 실제 임대차의 성립·보증금 지급관계를 점검하세요.
- 최신 등기 확인. 2025.10.23 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전된 사항과 현재 경매채권의 관계를 최신 등기부·경매기록으로 확인하세요.
- 공매 이력 확인. 2019.03.28 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 이후 공매취소공고로 말소된 이력이 있으므로 관련 체납관계와 진행상태를 교차 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -6.0%입니다. 전체 평균 69,500,000원보다 최근 12개월 평균 66,333,333원을 우선 기준으로 보세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부조사가 불가능했고 외부관찰 및 인근 유사물건을 기준으로 평가되었습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 낮지만 ‘권리 0원’ 물건은 아니다
현재 최저매각가 39,690,000원은 감정가 81,000,000원의 49%이고, 최근 12개월 동일면적 평균 66,333,333원보다도 낮습니다. 대항력 임차보증금 3,700원을 포함한 실질취득은 39,693,700원으로 가격 차이는 분명합니다. 그러나 이 물건은 임차인 인수 0원인 단순한 말소형이 아닙니다. 임지은의 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 존재하고, 배당되지 않는 보증금은 매수인이 승계합니다.
여기에 최근 거래 추세가 -6.0%라는 점, 동일면적 2026.04 거래가 50,000,000원까지 내려온 사례, 1987년 준공·100세대 규모, 임차인의 관계인 가능성과 공매 이력까지 감안하면 무조건적인 고평가는 어렵습니다. 결론은 가격 메리트는 존재하지만, 임대차와 최신 권리관계 원본 확인을 전제로 접근할 B등급 물건입니다.
