창원지방법원 2025타경11839. 김해시 부원동 화성아파트 나동 2층 208호, 전용 52.02㎡ 아파트입니다. 감정가는 8,100만원이지만 세 차례 유찰되면서 최저매각가가 2,778만 3,000원, 감정가의 약 34.3%까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 저렴해 보입니다. 하지만 이 물건은 낙찰금액과 실제 취득부담을 분리해서 계산해야 합니다. 임차인 임지은은 2016년 1월 8일 전입했고, 제시된 말소기준일은 2024년 7월 23일입니다. 해당 판정에 따르면 대항력이 있는 임차인이며, 현재 배당 가정에서는 보증금 3,700만원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
더 중요한 문제도 있습니다. 등기에는 2015년 4월 14일 농협은행 근저당권이 기재되어 있고, 2025년 10월 23일 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 내역도 있습니다. 이는 김해시의 2024년 압류를 말소기준으로 보는 판정과 선후관계 재검토가 필요한 부분입니다. 선순위 근저당권의 유효 여부에 따라 임차인의 대항력 및 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 단순히 전입일이 2024년보다 빠르다는 이유만으로 인수금액을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11839 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 69-5 화성아파트 나동 제2층 제208호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 호계로472번길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 52.02㎡ · 철근콘크리트조 · 지상 5층 중 2층 |
| 단지 규모 / 준공 | 화성 · 100세대 · 1987.12.17. |
| 소유자 | 정경미 (2015.03.31. 매매, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 | 81,000,000원 |
| 최저매각가 | 27,783,000원 (3회 유찰, 감정가 약 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 52,463,822원 |
| 매각기일 | 2026.10.29. |
| 임차인 | 임지은 · 본건 전부 · 보증금 37,000,000원 |
| 점유·이용상태 | 아파트 이용 · 내부조사 불가(폐문부재) |
① 권리 흐름 — 선순위 기준부터 재확인
제시된 말소기준은 2024.07.23. 김해시 압류입니다. 그 이후의 삼성카드 가압류, 국세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 과거의 가처분, 강제경매, 일부 국세·지방세 압류 및 구 전세권은 등기상 이미 말소된 이력이 있습니다.
그런데 말소기준은 2024년 김해시 압류로 표시되어 있습니다. 2015년 근저당권이 실제로 유효하게 존속하는지, 말소되었다면 언제 말소되었는지 확인해야 합니다. 유효한 선순위 근저당권이라면 임차인의 대항력 인수 판정은 달라질 수 있습니다. 이 문제를 해결하기 전에는 인수액 3,700만원도 확정 금액으로 취급할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3,700만원의 의미
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임지은 본건 전부 |
2016.01.08. | 37,000,000원 | 有 판정 선순위 근저당 재확인 |
미확인 확정일자 미상 |
인수 가정 전액 37,000,000원 |
실제 임차인 1명. 임지은은 2025.09.04. 배당요구를 신고했습니다. 보증금 37,000,000원은 원자료의 3,700만원을 원 단위로 환산한 금액입니다. 보증기관 대위·승계에 의한 중복 신고는 확인되지 않습니다.
임지은은 제시된 말소기준보다 앞서 전입했으며 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 그러나 확정일자가 확인되지 않고, 예상배당에는 임차인 배당액이 0원으로 제시됩니다. 이 가정을 적용하면 보증금 전액이 매수인 부담으로 남습니다.
그러나 본건의 예상배당은 임차인 배당 0원·보증금 전액 인수입니다. 따라서 그 가정하에서는 매수인의 부담을 낙찰가 27,783,000원 + 인수보증금 37,000,000원 = 64,783,000원으로 계산해야 합니다.
이를 보증금 37,000,000원만으로 고정하거나, 최저가 27,783,000원만을 실질취득액으로 보는 것은 모두 해당 배당 가정과 맞지 않습니다. 실제 배당 가능액과 우선변제권이 달라지면 이 계산도 달라집니다.
임대차보증금의 실제 지급 여부, 임대차계약의 진정성, 관련 채권관계 및 현재 점유 상황을 확인해야 합니다. 동일인 기재만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 2,778만원이 아닌 실질취득으로 판단
김해 부원동 화성아파트, 전용 52.02㎡ 동일 면적의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 69,500,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 66,333,333원과 최신 거래 75,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 52.02㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 52.02㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2025.09 | 52.02㎡ | 1 | 74,000,000원 |
| 2024.06 | 52.02㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 2023.11 | 52.02㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2023.11 | 52.02㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2023.05 | 52.02㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2023.05 | 52.02㎡ | 2 | 62,000,000원 |
| 2022.11 | 52.02㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2022.04 | 52.02㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 2022.04 | 52.02㎡ | 4 | 74,500,000원 |
| 2022.04 | 52.02㎡ | 5 | 69,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.02㎡ | 3건 | 66,333,333원 |
| 전체 평균 | 52.02㎡ | 12건 | 69,500,000원 |
최근 12개월 평균은 전체 평균보다 낮고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -6.0%입니다. 최신 거래가 7,500만원이라고 해서 단지가 상승 중이라고 볼 수는 없습니다. 2026년 4월에는 동일 면적이 5,000만원에 거래된 사례도 있습니다. 표본이 많지 않고 가격 편차도 상당합니다.
| 가격 기준 | 금액 | 최근 평균 대비 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 27,783,000원 | 41.9% |
| 현재 실질취득 가정 | 64,783,000원 | 97.7% |
| 최근 12개월 평균 | 66,333,333원 | 100.0% |
| 전체 12건 평균 | 69,500,000원 | 104.8% |
| 최신 실거래 | 75,000,000원 | 113.1% |
이 차이는 취득세, 명도비, 수리비, 체납 관리비 등 부대비용을 고려하지 않은 금액입니다. 따라서 현재 회차를 시세 대비 큰 폭으로 저렴한 기회라고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,783,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 900,094원 |
| 1. 임차인 임지은 | 37,000,000원 | 0원 |
| 2. 삼성카드 가압류 | 8,738,379원 | 8,738,379원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 18,144,527원 |
| 배당 합계 | — | 27,783,000원 |
제시된 예상배당을 그대로 표시한 것으로 확정 배당표가 아닙니다. 임차보증금 37,000,000원은 매각대금 배당에서 제외되어 매수인 인수로 처리된 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 신청채권자 및 선순위 근저당권의 배당관계 검증이 필요합니다.
여기에 2015년 근저당권 및 2025년 근저당권 이전 내역, 지방세·국세 압류까지 존재하므로, 실제 배당순위와 세금채권을 반영하면 결과가 달라질 가능성이 큽니다. 소유자 잔여액이나 임차인 배당 0원을 확정적인 법률 결과로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 가정에 따른 실제 부담
제시된 회차별 예상배당에서는 임차보증금이 전액 인수되는 것으로 처리되어 있습니다. 이 가정을 유지할 경우 유찰에 따른 실질취득액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 27,783,000원 | 37,000,000원 | 64,783,000원 |
| 4회 유찰 시 | 19,448,100원 | 37,000,000원 | 56,448,100원 |
| 5회 유찰 시 | 13,613,670원 | 37,000,000원 | 50,613,670원 |
이 가정대로라면 현재 실질취득은 최근 평균의 97.7%, 4회 유찰 시 85.1%, 5회 유찰 시 76.3%입니다. 다만 이는 모두 실제 임차보증금 전액 인수를 전제로 한 비교입니다. 입찰가 변동에 따라 배당금과 인수액이 재산정될 수 있으므로, 실제 인수금이 확정되기 전에는 회차별 계산도 참고용입니다.
추가 유찰을 기다리는 것만으로 안전성이 확보되는 것은 아닙니다. 우선 선순위 권리, 임차보증금, 실제 점유를 확정한 뒤 실질취득액 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 부원동 김해중학교 남동측 인근. 일반주택 및 소규모 아파트단지가 혼재하는 지역이며 주변 환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 2층 208호. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창 등으로 구성되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 화재설비 및 난방설비가 갖추어진 것으로 평가되었습니다.
- 토지·도로. 남서하향 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 아파트 부지입니다. 동측·북측·서측으로 소로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경 상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가 800,400원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 1987년 준공, 100세대의 소규모 노후 아파트입니다. 동일 면적 실거래가 50,000,000원부터 79,000,000원까지 분포해 거래가격의 편차가 큽니다. 최근 거래 추세도 -6.0%로 약세입니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부조사가 이루어지지 못했습니다. 내부 수리 필요 여부와 실제 이용 상태가 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 2015년 근저당권부터 확인. 농협은행 근저당권의 실제 존속·말소 여부, 2025년 농업협동조합자산관리회사 이전 효력 및 말소기준권리와의 선후관계를 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차인 대항력 재판정. 임지은 전입일 2016.01.08.을 유효한 최선순위 기준권리와 대조하고, 실제 점유와 주택인도 시점도 확인해야 합니다.
- 보증금 3,700만원 검증. 계약서, 보증금 지급 자료, 확정일자, 배당요구, 배당 가능액을 확인하여 매수인이 실제 인수할 금액을 산정해야 합니다.
- 임차인과 과거 경매채권자 관계. 2018년 강제경매 채권자 임지은과 현재 임차인의 동일성 및 관련 채권·임대차의 진정성을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검토. 신청채권자 농협은행 청구액 52,463,822원이 예상배당에서 0원으로 계산된 이유, 삼성카드 배당 및 소유자 잔여액의 적정성을 확인해야 합니다.
- 세금·공매 이력. 김해시·국세 압류의 당해세 및 법정기일을 확인하고, 과거 한국자산관리공사 공매공고와 취소 이력 및 추가 절차의 존재 여부를 교차 확인해야 합니다.
- 명도·점유. 실제 점유자와 임차인의 권원, 점유 범위 및 보증금 반환과 인도 관계를 확인해야 합니다.
- 내부 현황·관리비. 노후 건물의 내부 상태, 수선 필요성, 공용 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 하락 위험. 최근 평균 66,333,333원, 최신 거래 75,000,000원, 2026년 4월 거래 50,000,000원을 함께 검토하고 층·상태 차이를 반영해야 합니다.
- 매각기일 원본 대조. 2026.10.29. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 채권계산서 및 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2,778만원”보다 중요한 것은 인수와 선순위 권리
이 물건의 가장 큰 특징은 감정가 8,100만원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 2,778만 3,000원까지 떨어졌다는 점입니다. 그러나 임차보증금 3,700만원을 전액 인수하는 가정에서는 실제 부담이 64,783,000원으로 올라갑니다. 최근 12개월 실거래 평균 66,333,333원과 불과 1,550,333원 차이입니다.
여기에 최근 시세 -6.0% 하락 추세, 1987년 준공 소규모 단지의 환금성 부담, 임차인과 과거 경매채권자의 관계, 그리고 2015년 선순위 근저당과 2024년 말소기준 판정의 충돌이 있습니다. 배당표에 신청채권자 배당이 반영되지 않은 문제도 가볍지 않습니다.
결론은 권리관계 확인 전 입찰 보류입니다. 임차인의 대항력과 실제 인수액, 유효한 말소기준권리, 선순위 채권의 배당관계가 정리되어야 가격 판단도 가능합니다. 현재 최저가의 낮은 숫자만 보고 저가 매수 기회라고 판단하기에는 확인해야 할 핵심 위험이 많습니다.
