창원지방법원 2025타경11861. 김해시 구산동 광남백조아파트 102동 6층 605호입니다. 감정가는 132,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 64,680,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2016.03.11 접수된 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 300,000,000원입니다. 이후 2025.08.14 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했고, 현재 배당표상 낙찰자가 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다.
이 사건의 가격 포인트는 분명합니다. 동일 면적 60.08㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 117,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 106,000,000원입니다. 현재 최저가 64,680,000원은 최근 12개월 평균의 55.3%로 내려와 있습니다. 권리 인수액까지 0원이어서, 가격 비교는 최저가 자체로 해도 되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11861 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 구산동 257 광남백조아파트 102동 6층605호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 60.08㎡ · 지상12층 지하1층 중 6층 |
| 현재 소유자 | 김잠복, 엄문경, 윤성락, 윤성범, 윤성정, 윤성지, 윤성태, 윤영선, 윤정숙, 윤정옥 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 158,987,882원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
최초 소유권보존은 1996.01.17 이이남 명의입니다. 2016.03.11 한국주택금융공사가 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 같은 날 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권에 제한을 가하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기도 접수됐습니다.
2024.12.12 상속을 원인으로 2025.08.07 현재의 10명 공유자에게 소유권이 이전됐고, 2025.08.14 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 입찰 전 확인할 항목입니다.
② 시세 비교 — 6,468만원 vs 최근 평균 1.17억원
광남백조는 836세대, 사용승인일은 1995.12.30입니다. 동일 면적 60.08㎡의 최근 실거래 12건 평균은 117,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 3층 106,000,000원이고, 최근 12건 범위는 95,000,000원~131,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.08㎡ | 3 | 106,000,000원 |
| 2026.05 | 60.08㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 60.08㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2026.03 | 60.08㎡ | 8 | 118,000,000원 |
| 2026.02 | 60.08㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 60.08㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2025.12 | 60.08㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 2025.12 | 60.08㎡ | 11 | 130,000,000원 |
| 2025.11 | 60.08㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 60.08㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 60.08㎡ | 8 | 131,000,000원 |
| 2025.10 | 60.08㎡ | 11 | 128,000,000원 |
| 평균 | 60.08㎡ | 12건 | 117,000,000원 |
현재 최저가 64,680,000원은 최근 12개월 실거래 평균 117,000,000원의 55.3%입니다. 최신 거래 106,000,000원보다도 낮습니다. 현재 계산상 인수액이 0원이므로 별도 임차보증금을 더한 실질취득가 보정 없이 최저가 자체를 시세와 비교할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,564,240원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 300,000,000원 | 63,115,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국주택금융공사 근저당 채권최고액 300,000,000원 중 63,115,760원이 배당되고, 미배당액은 236,884,240원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 64,680,000원 | 63,115,760원 | 236,884,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,276,000원 | 44,061,032원 | 255,938,968원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 31,693,199원 | 30,722,721원 | 269,277,279원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 한국주택금융공사에 대한 미배당액은 늘지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권 158,987,882원은 전액 충족되지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산고등학교 남서측 인근이며 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치와 대중교통 운행횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상12층 지하1층 건물 중 6층 605호이며 위생·급배수·승강기·소화·도시가스 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 동측·서측·남측으로 중로, 북측으로 소로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(구산2지구)이며 공시지가는 1,085,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 광남백조 836세대, 사용승인일 1995.12.30이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자와 점유 원인을 확인하세요.
- 금지사항등기 원문 대조. 2016.03.11 한국주택금융공사 근저당 직후 금지사항등기가 접수돼 있습니다. 매각물건명세서와 등기 원문을 함께 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 64,680,000원은 최근 12개월 실거래 평균 117,000,000원의 55.3%, 최신 거래 106,000,000원보다도 낮습니다.
- 공유자 구조. 현재 소유권은 상속으로 이전된 10명 공유자 구조입니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서 한국주택금융공사 배당 예상액은 63,115,760원이고 미배당액은 236,884,240원입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 실거래 아래
이 사건의 말소기준은 2016.03.11 한국주택금융공사 근저당권입니다. 임차인 신고 내역이 없고 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 132,000,000원에서 2회 유찰돼 64,680,000원까지 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 평균 117,000,000원의 55.3%입니다. 최신 거래 106,000,000원과 비교해도 낮은 가격대입니다.
다만 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점, 현재 소유권이 10명 공유자 구조라는 점, 2016.03.11 금지사항등기가 존재한다는 점은 원본 확인 대상입니다. 현재 계산상 권리 인수는 0원이고 가격은 최근 실거래보다 낮지만, 점유와 특수등기 확인까지 끝내야 최종 판단이 완성되는 물건입니다.
