창원지방법원 2025타경11911. 창원시 의창구 팔용동 극동아파트 106동 18층 1803호입니다. 이 물건의 핵심 권리는 2015.04.17 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 128,040,000원입니다. 같은 날 정정욱이 거래가 149,000,000원에 소유권을 취득했고, 이 근저당권은 2024.10.24 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 2024년 김해농업협동조합 가압류 29,993,326원, 경남신용보증재단 가압류 59,348,000원, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
권리 구조만 보면 매수인이 승계할 등기상 부담은 없습니다. 다만 현황조사·매각물건명세서에는 백찬기가 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 전입일은 2015.05.11로 말소기준 2015.04.17보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부를 단정할 수는 없지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11911 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 124-1 극동아파트 106동 18층 1803호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.905㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층건 내 18층 |
| 소유자 | 정정욱 (2015.04.17 소유권이전, 거래가액 149,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 103,941,955원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.04.17 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2024.10.24 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 이후 등기된 김해농업협동조합·경남신용보증재단 가압류, 한국자산관리공사의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백찬기 | 전부 | 2015.05.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.0%
극동아파트 동일 면적대 49.91㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 153,541,666원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 151,916,666원, 최신 거래는 2026.05 140,000,000원이고, 최근 구간이 이전 구간보다 -2.1% 낮아 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.91㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2025.12 | 49.91㎡ | 15 | 164,000,000원 |
| 2025.12 | 49.91㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2025.09 | 49.91㎡ | 4 | 162,500,000원 |
| 2025.06 | 49.91㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.06 | 49.91㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.91㎡ | 6건 | 151,916,666원 |
현재 최저매각가 115,500,000원은 최근 12개월 평균의 76.0%입니다. 감정가 165,000,000원에서 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔고, 최신 실거래 140,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 가격 추세가 -2.1%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 삼성화재해상보험주식회사 | 128,040,000원 | 113,083,000원 |
| 2. 가압류 · 김해농업협동조합 | 29,993,326원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 59,348,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 115,500,000원 가정 시 집행비용 2,417,000원을 제외한 113,083,000원이 선순위 근저당권 배당에 사용되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 추정됩니다. 총 채권 미배당액은 104,298,326원이나, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 115,500,000원 | 113,083,000원 | 104,298,326원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 138,386,626원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 162,205,036원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 팔용동행정복지센터 동측 인근이며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 운행 상황 등을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 극동아파트는 1,059세대이며 사용승인일은 1994.12.07입니다.
- 도로. 대지 북서측으로 왕복5차선, 남서측으로 왕복4차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소하천구역·가축사육제한구역·교육환경보호구역·역사문화환경보존지역 등이 확인됩니다.
- 건물. 아파트로 이용 중이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조와 이용상태의 직접 확인이 곤란했습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 명도. 백찬기는 대항력은 없지만 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 실제 점유와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 보증금·확정일자. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 원본을 다시 대조하세요.
- 근저당권 이전. 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권은 2024.10.24 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 최신 채권관계를 확인하세요.
- 세금·배당. 2026.02.12 국의 압류가 등기돼 있습니다. 등기상 후순위 소멸 여부와 별개로 실제 조세채권 배당관계는 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 151,916,666원과 최신 거래 140,000,000원을 우선해 판단하세요. 최근 추세는 -2.1%입니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했으므로 수리 상태와 실제 이용상태를 현장 중심으로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전형, 가격은 최근 시세와 함께 본다
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준 2015.04.17 근저당권 뒤에 붙은 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하고, 점유자 백찬기의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 1회 유찰을 거치며 115,500,000원까지 내려와 최근 12개월 평균의 76.0%가 됐습니다. 최신 거래 140,000,000원보다도 낮아 신건 때보다 가격 조건은 분명히 개선됐습니다. 다만 최근 시세가 -2.1% 하락 추세이고, 점유자의 보증금·확정일자와 내부 상태가 확인되지 않았다는 점은 남습니다. 권리상 인수 부담은 낮고 가격 할인도 확보됐지만, 최근 시세와 명도·현장 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
