31,850,000원
창원지방법원 2025타경11950. 김해시 진례면 초전리 진례동원아파트 101동 2층 201호입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2015.11.13. 설정된 합천새남부농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 72,000,000원입니다. 2025.02.17. 상속을 원인으로 박주영·박채빈·박하성·이소정에게 소유권이 이전됐고, 2025.08.28. 같은 근저당권자의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 매각으로 소멸하는 권리 구조여서 낙찰자가 떠안는 금액은 0원으로 산정됩니다.
가격은 감정가 65,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 31,850,000원까지 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 평균 69,125,000원과 비교하면 현재 최저가는 46.1%입니다. 최신 거래는 2026.06. 77,000,000원입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 -0.2%로 소폭 하락이지만, 현재 최저가와 최근 시세 사이의 가격 차이는 여전히 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11950 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 초전리 558-2 진례동원아파트 101동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 스라브지붕 15층건내 2층 201호 |
| 동일평형 기준 | 59.88㎡ |
| 현재 소유자 | 박주영 9분의 2 · 박채빈 9분의 2 · 박하성 9분의 2 · 이소정 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 31,850,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 62,279,586원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 소멸
현재 효력이 있는 핵심 담보권은 2015.11.13. 설정된 합천새남부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원이고 채무자는 박문수입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이를 실행하기 위해 2025.08.28. 임의경매가 개시됐습니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오 전부에서 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 46.1%
진례동원 동일 평형 59.88㎡의 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 69,125,000원, 전체 12건 평균은 69,166,666원이며, 최신 거래는 2026.06. 77,000,000원입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.88㎡ | 9 | 77,000,000원 |
| 2025.11 | 59.88㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2025.11 | 59.88㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2025.10 | 59.88㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 2025.10 | 59.88㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 2025.08 | 59.88㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 59.88㎡ | 13 | 68,000,000원 |
| 2025.07 | 59.88㎡ | 13 | 68,000,000원 |
| 2025.06 | 59.88㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2025.05 | 59.88㎡ | 13 | 66,000,000원 |
| 2025.04 | 59.88㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2025.02 | 59.88㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.88㎡ | 8건 | 69,125,000원 |
실거래 범위는 60,000,000원~77,000,000원이고, 현재 최저매각가 31,850,000원은 최근 12개월 평균의 46.1%입니다. 최근 가격 추세는 -0.2%로 소폭 하락했지만, 최저가가 최근 평균과 최신 거래보다 크게 낮아 현재 회차에는 분명한 가격 여유가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 973,300원 |
| 2. 근저당 · 합천새남부농업협동조합 | 72,000,000원 | 30,876,700원 |
| 미배당 | 72,000,000원 | 41,123,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 973,300원을 제외한 30,876,700원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 41,123,300원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 근저당권자의 채권 회수 문제이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 31,850,000원 | 30,876,700원 | 41,123,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 22,295,000원 | 21,493,690원 | 50,506,310원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 15,606,499원 | 14,925,582원 | 57,074,418원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진례동원아파트 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 주택 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 내 2층 201호이며, 위생·급배수·소화전·개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 진례동원은 150세대이며 사용승인일은 1998.12.04.입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 688,300원/㎡, 대지권 목적 토지는 아파트부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 소로의 포장도로를 통해 접근 가능하고 서측으로 소로의 현황도로가 소재합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래. 동일 평형 실거래 12건이 확인되며 전체 평균은 69,166,666원, 최근 12개월 평균은 69,125,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 폐문부재중·임대관계 미상으로 기록되어 있으므로 실제 점유자와 전입관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2015.11.13. 합천새남부농업협동조합 근저당권이 말소기준권리인지 등기사항전부증명서 원본과 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 31,850,000원은 최근 12개월 평균 69,125,000원의 46.1%입니다. 최신 거래 77,000,000원과도 함께 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -0.2%이므로 과거 전체 평균만으로 가격을 판단하지 말고 최근 거래를 우선 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 41,123,300원은 채권자 측 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 현재 물건도 2회 유찰된 상태입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 낮지만 점유 확인은 필수
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2015.11.13. 합천새남부농업협동조합 근저당권이고, 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 2회 유찰을 거치며 감정가 65,000,000원에서 31,850,000원까지 내려와 동일 평형 최근 12개월 평균 69,125,000원의 46.1% 수준입니다.
최근 거래 추세가 -0.2%로 소폭 하락하고 있다는 점은 반영해야 하지만, 현재 최저가는 최신 거래 77,000,000원과 최근 평균보다 크게 낮습니다. 다만 감정평가 당시 폐문부재중이었고 임대관계가 미상이라는 점은 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 가격 자체보다, 그 가격에 들어가기 전 실제 점유·전입관계를 얼마나 확실히 확인하느냐입니다. 권리는 단순하고 가격 여유는 크지만, 현장 확인을 생략해서는 안 되는 물건입니다.
