창원지방법원 2025타경12010. 김해시 어방동 520-10에 소재한 토지와 6층 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정상 건물은 지하 1층과 1층이 숙박시설의 주차장 등으로, 2층부터 6층까지는 숙박시설로 이용 중입니다. 토지는 425.7㎡의 대지이며 일반상업지역에 속합니다. 현재 최저매각가는 1,743,136,000원으로 감정가 3,557,422,000원의 49%, 2회 유찰된 상태입니다.
등기 권리의 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.06.14. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 채권최고액 3,159,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 ‘후순위 채권이 미배당된다’는 것과 ‘그 금액을 매수인이 인수한다’는 것은 전혀 다른 문제입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12010 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 520-10 · 경상남도 김해시 활천로255번길 41-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 지하1층·1층 숙박시설(주차장 등), 2층~6층 숙박시설 |
| 토지 | 대 425.7㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 완경사 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 · 사용승인일 1997.04.19 |
| 소유자 | 이성균 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,557,422,000원 / 1,743,136,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 2,622,819,564원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
2018.05.16. 설정됐던 대형선망수산업협동조합 근저당권 2,868,000,000원은 2019.06.14. 해지되어 말소됐고, 같은 날 대형기선저인망수산업협동조합 명의의 3,159,000,000원 근저당권이 새로 설정됐습니다. 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 경남신용보증재단의 가압류 31,805,580원, 김해시 압류 및 현 경매개시결정은 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 1,743,136,000원으로 감정가 3,557,422,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 1,220,195,200원(감정가 34%), 4회 유찰 시 시나리오는 854,136,640원(감정가 24%)입니다.
하지만 이 사건에는 실제 거래가격을 비교할 수 있는 시세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가를 ‘싸다’, ‘시세보다 저렴하다’, ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 특히 대상은 아파트가 아니라 일반상업지역의 숙박시설 이용 건물과 토지입니다. 가격 판단은 감정가 대비 비율보다 해당 건물의 실제 영업·점유상태, 토지 경계, 시설 상태 등을 함께 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,743,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,831,360원 |
| 2. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 3,159,000,000원 | 1,723,304,640원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 31,805,580원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,190,805,580원에 대해 현재 회차 채권자 배당액은 1,723,304,640원, 미배당은 1,467,500,940원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인제대학교 김해캠퍼스 남동측 인근으로, 주변에는 숙박시설·근린생활시설·공동주택·오피스텔 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 1997.04.19입니다. 위생·급배수·바닥난방·승강기·소방 관련 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 425.7㎡, 일반상업지역·도시지역·어방지구 지구단위계획구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 1,481,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 1-1·1-2가 매각에 포함되고, 목록1 소재 지하수 관정과 목록2에 연결된 옥탑실·물탱크실 등도 토지·건물과 일체로 평가됐습니다.
- 경계. 인접필지와 지적경계가 불분명해 정확한 경계확정을 위해 측량이 필요합니다.
- 환금성. 현재 용도가 숙박시설인 비주거용 부동산이고 이미 2회 유찰됐습니다. 비교 실거래 수치가 없어 현재 최저가의 시장 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 49%에 현혹되지 않기. 현재 최저가 1,743,136,000원이 시장가보다 낮다는 실거래 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 혼동하지 마세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 숙박시설의 실제 점유자·운영자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 선순위 확인. 압류 8건 이력이 있으므로 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다. 당해세는 배당구조를 바꿀 수 있습니다.
- 경계측량 검토. 인접필지와 지적경계가 불분명하다고 평가됐으므로 토지 이용과 현황을 정확히 보려면 측량 확인이 중요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 1-1·1-2, 지하수 관정, 옥탑실, 물탱크실 등이 포함된 평가입니다. 현황과 매각 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 채권자 미배당 1,467,500,940원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 이전 경매 이력 확인. 2023.10.13. 개시된 임의경매는 2025.07.30. 취하돼 2025.08.07. 말소됐고, 현 사건의 경매개시결정은 2025.08.28. 등기됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
권리구조만 보면 이 사건의 장점은 분명합니다. 2019.06.14. 근저당권이 말소기준이고 이후 등기는 매각으로 정리되며, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사실만으로 입찰 매력이 높다고 결론내릴 수는 없습니다.
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 이미 2회 유찰됐고, 물건은 일반상업지역에서 숙박시설로 이용되는 토지·건물입니다. 비교 실거래 수치가 없으며, 임대관계 미상, 세금 압류 8건 이력, 인접필지와의 지적경계 불분명 및 측량 필요라는 실사 항목도 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류”로 보는 것이 맞습니다. 승부처는 감정가 할인율이 아니라 실제 점유·운영상태와 토지 경계, 세금 및 현장가치를 확인한 뒤 현재 1,743,136,000원이 적정한지 검증하는 데 있습니다.
