창원지방법원 2025타경12028. 김해시 지내동 ‘지내동1차동원아파트’ 105동 5층 506호로, 감정 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 현재 소유자는 박진희이며, 2021년 매매 당시 거래가액은 197,000,000원입니다. 이번 회차는 한 차례 유찰돼 감정가 186,000,000원에서 130,200,000원까지 내려왔습니다.
권리분석의 기준점은 2022.11.02. 설정된 한국캐피탈주식회사 근저당권 73,800,000원입니다. 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 한국캐피탈 근저당은 현재 최저가 기준 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12028 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 지내동 67 지내동1차동원아파트 105동 5층 506호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.93㎡ · 15층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 소유자 | 박진희 · 2021.01.09. 매매 · 거래가액 197,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 130,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 123,446,709원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석상 핵심은 2022.11.02. 한국캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 73,800,000원이며 데이터상 말소기준권리로 계산되어 있습니다. 2025.09.01. 한국자산관리공사의 임의경매개시결정과 2025.09.09. 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 소유권이전청구권 가등기, 과거 근저당권 등이 존재했으나 이미 말소된 이력입니다. 현재 배당 계산에는 한국캐피탈 근저당 73,800,000원이 반영되어 있고, 현 회차 매각가 130,200,000원에서는 이 채권이 전액 배당되는 구조입니다.
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 최근 흐름은 하락
‘1차동원’의 비교 대상 면적은 전용 84.93㎡이며, 면적 매칭이 확인됩니다. 최근 12개월 실거래 평균은 178,900,000원, 최신 거래는 2026.06. 190,000,000원입니다. 현재 최저가 130,200,000원은 최근 12개월 평균의 72.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.93㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 15 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 77.45㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 9 | 174,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.06 | 77.45㎡ | 6 | 187,000,000원 |
| 2025.06 | 84.99㎡ | 11 | 222,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 178,900,000원 |
전체 실거래 12건 평균은 183,166,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 178,900,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 더 중요한 것은 추세입니다. 최근 구간이 이전 구간보다 -12.5% 낮아져 있어 시세가 하락 추세라는 점을 반드시 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,622,800원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 73,800,000원 | 73,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,777,200원 |
현재 회차 130,200,000원에서는 한국캐피탈 근저당 73,800,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 53,777,200원입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 130,200,000원 | 73,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 91,140,000원 | 73,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,797,999원 | 62,249,635원 | 11,550,365원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 한국캐피탈 채권 중 11,550,365원이 미배당되지만, 제공된 시나리오에서는 이 금액이 매수인에게 승계되는 것으로 계산되지 않고 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 가격이 더 내려가더라도 현재 계산상 인수액이 증가하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산김해경전철 지내역 북측 인근으로, 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스 정류장과 경전철역이 있어 전반적인 교통사정은 무난한 편입니다.
- 규모. 1차동원은 810세대이며, 비교 대상 전용면적은 84.93㎡입니다.
- 준공. 2000.04.14. 준공 단지입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사, 사다리형, 중로각지이며 공시지가는 955,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 도시지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 현장 답사 당시 거주자 부재로 상세 임대차가 미상입니다. 전입세대와 실제 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 최종 확인. 배당표상 인수 0원과 실제 매각조건이 일치하는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 과거 전체 평균 183,166,666원보다 최근 12개월 평균 178,900,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전보다 -12.5% 낮으므로 단순 할인율만 보고 응찰 상한을 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 동일층 거래 참고. 2026.03. 동일 5층·84.93㎡ 거래가 170,000,000원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 가격은 좋아졌고, 확인할 것은 점유다
이 물건은 감정가 186,000,000원에서 한 차례 유찰돼 130,200,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 178,900,000원의 72.8% 수준이라 가격만 놓고 보면 신건보다 훨씬 유리해졌습니다. 예상배당에서도 한국캐피탈 근저당은 전액 배당되고, 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 시장 흐름은 최근 -12.5% 하락했고, 감정평가 당시 거주자 부재로 임대차 상세가 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “가격은 매력권, 점유·임대차 확인은 필수”입니다. 권리 계산상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 실제 입찰에서는 전입·점유와 최종 매각조건을 확인한 뒤 가격 메리트를 판단하는 것이 맞습니다.
