63,700,000원
창원지방법원 2025타경12037. 진해구 청안동 부영아파트 203동 3층 304호, 전용 59.8404㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 원라진으로 2022.04.29 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 105,000,000원입니다. 현재 등기상 근저당권은 없으며, 말소기준은 2024.07.15 대명신용협동조합의 70,000,000원 가압류입니다. 그 뒤 케이비국민카드·국· 하나캐피탈·한국장학재단의 가압류·압류와 강제경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되지만, 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다. 김용주는 304호 전체를 점유하는 것으로 조사됐고 전입일은 2022.06.13입니다. 이는 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 특히 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있고 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 취지가 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12037 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 청안동 474 부영아파트 203동 3층304호 · 도로명 경상남도 창원시 진해구 안청북로 12 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.8404㎡ · 14층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 원라진 (2022.04.29 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김용주 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
2024.07.15 대명신용협동조합 가압류가 말소기준권리입니다. 케이비국민카드 가압류, 국 압류, 하나캐피탈 가압류, 한국장학재단 가압류와 2025.09.02 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·신한은행·우리은행 근저당권은 이미 말소돼 현재 근저당권은 없습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용주 | 304호 전체 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 보증기관 승계 아님 |
김용주는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 조사된 실제 임차인 1명입니다. 또한 김용주라는 이름은 이 사건의 강제경매 채권자와 동일하게 표시돼 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있습니다. 다만 동일인이라는 사실만으로 임대차의 진정성을 단정할 수는 없으므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유관계와 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 실질취득은 미확정
부영2차 동일면적 59.84㎡의 최근 거래 12건 평균은 112,875,000원이고, 최신 거래는 2026.08 100,000,000원입니다. 현재 최저가 63,700,000원은 최근 12개월 평균의 56.4%로 수치상 크게 낮습니다. 다만 이 비교는 어디까지나 임차보증금 인수 전 최저가를 기준으로 한 표면 비교입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.84㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 59.84㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 59.84㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 2026.04 | 59.84㎡ | 5 | 142,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 9 | 117,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 13 | 120,500,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 9 | 122,000,000원 |
| 2025.12 | 59.84㎡ | 1 | 89,000,000원 |
| 2025.11 | 59.84㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.84㎡ | 12건 | 112,875,000원 |
실거래 범위는 89,000,000원~145,000,000원이고 최신 거래는 100,000,000원입니다. 현재 최저가 63,700,000원 자체는 이 가격대보다 낮지만, 임차보증금 잔액이 매수인에게 승계되는지 확인되지 않았으므로 ‘시세보다 싸다’고 최종 결론 내릴 단계가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 소멸하지 않는다면 최저가가 내려갈수록 그만큼 인수액이 늘 수 있어, 실질취득액 기준의 가격 메리트가 사라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 2. 가압류 · 대명신용협동조합 | 70,000,000원 | 62,153,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 32,826,588원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 6,039,513원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 재단법인 한국장학재단 | 11,510,741원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 김용주 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 225,376,842원 중 예상배당은 62,153,400원, 미배당은 163,223,442원입니다. 이 표에는 금액이 확인되지 않은 임차보증금과 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당순위와 잔액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 진해구 청안동 소재 부영아파트로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 진입도로와 주차장시설도 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 14층 건물의 3층 304호이며 급·배수, 위생, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 부영2차 440세대, 사용승인일 2002.05.30이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지이며 중로1류에 접합니다. 공시지가는 707,700원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부확인이 곤란해 통상적인 상태를 기준으로 평가됐으므로 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김용주의 보증금·계약기간·실제 지급내역을 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력·우선변제 확인. 전입일은 2022.06.13으로 말소기준보다 앞서지만 확정일자와 배당요구가 미상입니다. 원본 서류로 대항력과 우선변제 범위를 확정해야 합니다.
- 김용주 관계 확인. 조사된 임차인과 강제경매 채권자가 동일한 이름으로 표시돼 있으므로 실제 임대차 관계와 채권관계를 함께 대조해야 합니다.
- 세금채권 확인. 2025.02.11 국 압류가 등기돼 있습니다. 실제 배당 전에 세금채권과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 최근 12개월 평균 112,875,000원, 최신 거래 100,000,000원과 비교하되 반드시 낙찰가에 확정된 인수보증금을 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 내부·관리상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했으므로 입찰 전 내부 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 보증금을 확인해야 한다
감정가 130,000,000원에서 2회 유찰돼 63,700,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 가격 메리트처럼 보입니다. 최근 12개월 평균 112,875,000원과 최신 거래 100,000,000원보다도 최저가는 낮습니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차인 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
김용주의 전입은 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자·배당요구가 미상이며, 매각물건명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 경고합니다. 여기에 임차인과 강제경매 채권자가 동일한 이름으로 표시돼 관계 확인도 필요합니다. 따라서 최저가 63,700,000원을 곧 실질취득액으로 보면 안 됩니다. 보증금과 배당 가능액이 확정된 뒤에야 최근 시세와 비교할 수 있습니다. 표면가격은 낮지만, 권리확정 전 가격 평가는 보류. 이 사건의 결론입니다.
