광주지방법원 2024타경87080. 광주 동구 산수동 두암타운 112동 9층 906호 아파트입니다. 권리의 기준점은 2003.03.13. 국민은행 근저당권 101,400,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2024.11.27. 주식회사 씨아이하우징에 의해 등기됐고, 신청채권자 청구금액은 92,317,882원입니다. 말소기준권리 이후의 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인 인수금액은 0원입니다.
다만 이 물건을 단순히 “인수 0원이니 안전하다”로 끝내면 부족합니다. 감정평가 관련 내용과 매각물건명세서 비고에는 대지권이 미등기이고 대지권 유무를 알 수 없다고 적혀 있습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으나, 대지권의 존재·성립·등기 및 낙찰 후 처리 가능성은 입찰 전 반드시 원자료로 확인해야 합니다. 금액으로 표시된 인수는 0원이지만, 이 문제는 별도의 권리·환금성 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경87080 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 밤실로 147, 112동 9층906호 (산수동,두암타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트 · 15층 건물 내 9층 906호 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 윤정식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 337,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 씨아이하우징 / 92,317,882원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 시세 비교 면적 | 134.79㎡ · 금호두암타운 동일 면적 거래 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 대지권은 별도 확인
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있어, 점유관계는 현장과 집행기록을 다시 대조하는 편이 안전합니다. 배당 시뮬레이션에서는 국민은행 근저당권과 현 신청채권자 청구액이 모두 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’이 중요하다
금호두암타운 동일 면적 134.79㎡ 실거래 12건입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균은 353,333,333원이고 최저가가 이 전체 평균의 95.4%이지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 287,500,000원, 최신 거래는 280,000,000원, 최근 대비 과거 가격 추세는 -21.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 134.79㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2025.07 | 134.79㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2024.06 | 134.79㎡ | 15 | 315,000,000원 |
| 2024.03 | 134.79㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2024.01 | 134.79㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2023.12 | 134.79㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2023.09 | 134.79㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2023.08 | 134.79㎡ | 13 | 340,000,000원 |
| 2023.08 | 134.79㎡ | 6 | 390,000,000원 |
| 2023.04 | 134.79㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.08 | 134.79㎡ | 11 | 460,000,000원 |
| 2022.05 | 134.79㎡ | 11 | 480,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 134.79㎡ | 2건 | 287,500,000원 |
현재 회차에서는 매수인 인수가 0원이므로 실질취득액은 337,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 117.2%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다. 최신 거래가도 280,000,000원입니다. 따라서 과거 12건 전체 평균 353,333,333원보다 최저가가 낮다는 이유로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 337,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,518,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 101,400,000원 | 101,400,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주식회사 씨아이하우징 | 92,317,882원 | 92,317,882원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 137,764,118원 |
337,000,000원 가정에서는 채권 합계 193,717,882원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 137,764,118원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 대지권 미등기 문제는 이 배당 계산과 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 산수동 소재 율곡초등학교 서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·단독주택·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 동측 왕복 4차로 포장도로를 통해 단지 내 차량출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상15층 건물 내 9층 906호, 계단식·남향이며 위생설비·난방설비·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 금호두암타운 952세대, 준공일 1993.11.23.이며 동일 면적 134.79㎡ 실거래가 확인됩니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 및 교육환경 보호구역 등이 기재돼 있으며 공시지가는 1,440,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 건물 2-4층 층별면적은 등기사항전부증명서상 813.4㎡, 집합건축물대장상 813.14㎡로 상이합니다.
- 대지권. 등기 표제부에 대지권의 종류·비율 등이 미등재되어 있고 대지권등록부가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 전체 12건 평균 353,333,333원이 아니라 최근12개월 평균 287,500,000원과 최신 거래 280,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 실질취득은 최근 평균의 117.2%입니다.
- 하락 추세. 최근 대비 과거 거래 추세가 -21.6%이므로, 과거 460,000,000원·480,000,000원 거래를 현재 가격 판단의 중심에 두지 않는 것이 적절합니다.
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이며 유무를 알 수 없다고 기재돼 있습니다. 매각물건명세서·등기부·대지권등록부 관련 원자료를 대조해 대지사용권의 성립과 이전 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없으나 감정평가 참고사항상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 공부 차이 확인. 2-4층 층별면적이 등기사항전부증명서와 집합건축물대장에서 서로 다르게 기재돼 있습니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 269,600,000원, 2회 유찰 시 215,680,000원이며 두 시나리오에서도 제공된 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 최근 시세와 대지권이 중요하다
이 사건은 말소기준권리와 배당 구조만 보면 단순합니다. 국민은행 근저당 이후 현 경매가 진행되고, 337,000,000원 가정에서 채권은 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 실질취득 337,000,000원이 최근12개월 실거래 평균 287,500,000원의 117.2%이고, 최신 거래는 280,000,000원, 가격 추세는 -21.6%입니다. 게다가 대지권 미등기·유무 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 따라서 현재 신건 가격을 “시세보다 싸다”고 볼 근거는 없으며, 가격은 보수적으로, 대지권은 원본 확인 후 판단하는 사건입니다.
