창원지방법원 2025타경12054. 창원시 의창구 북면 화천리 905-7, 동전일반산업단지 내 토지와 창고·사무실 용도의 건물을 함께 보는 사건입니다. 토지는 2,324.5㎡의 공장용지이고, 감정 이용상태상 건물은 창고와 사무실로 이용되고 있습니다. 말소기준은 2023.07.03. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 3,426,500,000원입니다. 이후 등기된 신용보증기금 가압류, 국·창원시 압류, 주식회사킥더허들의 전세권, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
따라서 등기 순위만 보면 핵심은 복잡하지 않습니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 단순히 감정가 대비 할인율만으로 접근하기 어렵습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 2,779,291,000원이지만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 “1회 유찰 = 저가매수”라는 결론은 금물입니다. 특히 일괄매각 대상 중 목록3의 2층 창고시설 일부 111.67㎡가 멸실되어 평가와 매각에서 제외된 점을 실제 현황과 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12054 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 905-7 · 경상남도 창원시 의창구 북면 동전산단서로 33 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고·사무실 |
| 토지 | 공장용지 2,324.5㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사와이케이유통 |
| 감정가 / 최저가 | 3,970,416,210원 / 2,779,291,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 3,426,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.12.28. 중소기업은행 근저당권 2건은 이후 등기부상 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.07.03. 경남은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 신용보증기금 가압류 400,000,000원, 국과 창원시의 압류, 주식회사킥더허들의 전세권 150,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
주식회사좋은이웃마트의 156,886,904원 근저당권과 이를 둘러싼 신용보증기금 가처분도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 70% 할인보다 ‘비교 시세 부재’가 먼저
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%, 2,779,291,000원입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 1,945,503,699원, 1,361,852,589원으로 제시되어 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 현재 최저가를 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,779,291,000원 | 2,749,098,090원 | 1,227,401,910원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,945,503,699원 | 1,923,648,662원 | 2,052,851,338원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 1,361,852,589원 | 1,345,834,063원 | 2,630,665,937원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 크게 낮아지지만, 경남은행을 포함한 채권자 미배당액은 오히려 커집니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다. 즉 이 물건의 입찰 판단은 “미배당이 많으니 위험하다”가 아니라, 해당 금액에 산업용 부동산 자체를 살 경제성이 있는가를 따로 검증하는 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,779,291,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,192,910원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사경남은행 | 3,426,500,000원 | 2,749,098,090원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 주식회사킥더허들 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 경남은행부터 677,401,910원의 미배당이 발생하고, 신용보증기금 가압류와 주식회사킥더허들 전세권은 배당액이 0원입니다. 채권자 전체 미배당은 1,227,401,910원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 의창구 북면 화천리 소재 동전일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 대부분 공업나지와 일부 중·소규모 공장으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 이용여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 2,324.5㎡, 평지·사다리형·중로각지입니다. 공시지가는 540,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역·동전일반산업단지이며, 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 2층 건물들이며 사용승인일은 2021.12.17.입니다. 창고·사무실로 이용되고 제반 위생설비 및 급·배수설비가 구비되어 있습니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없다고 평가되어 있으나, 목록3 2층 창고시설 일부 111.67㎡는 멸실로 조사되어 평가·매각 대상에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 조사. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동전일반산업단지 내 유사 공장·창고·토지 거래와 임대수익을 비교해야 합니다.
- 멸실 부분 현장 대조. 목록3 2층 창고시설 일부 111.67㎡의 멸실 위치와 현재 잔존 건물 상태를 감정평가 도면·현장과 맞춰 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 조사된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로, 실제 사용 법인·점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 주식회사킥더허들 전세권 150,000,000원은 말소기준 이후 등기로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나 실제 점유·사용관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 공법상 제한 검토. 일반산업단지·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역 등 토지이용계획이 향후 사용 목적에 맞는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건은 권리분석의 결론과 투자 판단의 결론을 분리해서 봐야 합니다. 2023.07.03. 경남은행 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 놓고 보면 핵심 위험은 크지 않습니다.
그러나 현재 최저가 2,779,291,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 매력이 확인되는 것은 아닙니다. 비교 실거래가 없고, 임대관계가 미상이며, 일괄매각 대상 건물 일부 111.67㎡가 멸실돼 평가·매각에서 제외됐습니다. 따라서 결론은 “권리는 소멸 구조, 가격은 검증 필요”입니다. 응찰의 승부처는 할인율 자체가 아니라 산업용 부동산으로서의 실제 현황·사용가치·수익성과 2,779,291,000원이라는 가격을 비교하는 데 있습니다.
