창원지방법원 2025타경12054. 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 905-7에 위치한 산업단지 내 토지·건물 경매입니다. 감정상 이용상태는 창고와 사무실이며, 토지는 2,324.5㎡의 공장용지입니다. 소유자는 주식회사와이케이유통이고, 2023년 7월 3일 설정된 주식회사경남은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
권리의 큰 틀은 비교적 명확합니다. 먼저 설정된 중소기업은행 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 경남은행 근저당 이후의 가압류·압류·전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 별개입니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 주식회사킥더허들의 전세권 등기도 확인되므로 현장 점유와 임대차 관계를 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12054 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 905-7 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 북면 동전산단서로 33 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 일반철골구조 창고·사무실 등 |
| 토지 | 2,324.5㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 건물 | 기호(2)·(3)·(4) 일반철골구조 2층 건물 · 사용승인 2021.12.17 |
| 소유자 | 주식회사와이케이유통 |
| 감정가 | 3,970,416,210원 |
| 최저매각가 | 2,779,291,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 경매신청 채권자 | 주식회사 경남은행 |
| 청구액 | 3,426,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.03 · 을구 4번 · 경남은행 근저당권 · 채권최고액 3,426,500,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록3의 2층 창고시설 일부 111.67㎡ 멸실로 평가 및 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경남은행, 전세권도 후순위
권리분석의 기준점은 2023.07.03 설정된 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,426,500,000원이고, 토지 및 관련 건물을 공동담보로 하고 있습니다. 이보다 앞선 중소기업은행 근저당권은 2023.07.03 말소됐습니다.
후순위 신용보증기금 가압류 400,000,000원, 국가·창원시 압류, 주식회사킥더허들 전세권 150,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 주식회사좋은이웃마트의 근저당권과 이에 관한 가처분도 이미 말소된 상태입니다.
임대관계는 미상입니다. 감정평가에서도 임대관계를 확인하지 못한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자 수나 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확정할 수 없습니다. 별도 임대차계약, 사업자등록·점유관계, 임대차 보증금과 권리의 선후관계를 확인하기 전에는 명도 부담이 없다고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
② 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 2,779,291,000원으로 감정가 3,970,416,210원의 70%입니다. 이미 1회 유찰됐다는 점은 분명하지만, 공업지역의 토지·창고·사무실은 주거용 아파트처럼 동일 평형의 거래가로 쉽게 비교하기 어렵습니다.
이 물건의 가격을 판단하려면 동일 산업단지의 유사한 공장용지와 창고·사무실 거래, 건물의 실제 사용 가능 상태, 토지 용도와 규제 조건을 함께 검토해야 합니다. 현재 확인된 수치만으로는 최저가가 시장가치보다 낮다고 결론낼 수 없습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 2,779,291,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 1,945,503,699원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 1,361,852,589원 | 34% | 0원 |
후속 회차는 제시된 유찰 시나리오이며, 실제 매각기일·매각조건과 동일하게 진행된다는 보장은 없습니다. 실질취득금액은 매각대금에 확인된 인수액을 더한 금액으로, 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,779,291,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 30,192,910원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 3,426,500,000원 | 2,749,098,090원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 주식회사킥더허들 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 기준 집행비용을 30,192,910원으로 추정하면, 경남은행에 2,749,098,090원이 배당되고 그 뒤의 신용보증기금 및 전세권자에게는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다.
전체 배당대상 채권액은 3,976,500,000원, 예상 채권자 배당액은 2,749,098,090원, 미배당액은 1,227,401,910원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 산정됩니다.
채권최고액·청구금액·전세금을 기준으로 한 추정 배당입니다. 국가 및 창원시의 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 종류와 법정기일 등에 따라 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당액이 곧 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.
④ 추가 유찰 시 배당과 인수 구조
| 구분 | 채권자 배당액 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 70% | 2,749,098,090원 | 1,227,401,910원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 1,923,648,662원 | 2,052,851,338원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 1,345,834,063원 | 2,630,665,937원 | 0원 |
현재 회차와 후속 유찰 시나리오 모두에서 경남은행 채권은 전액 배당되지 못합니다. 후순위 신용보증기금 가압류와 주식회사킥더허들 전세권에도 배당이 없는 구조입니다.
그렇다고 해서 미배당 채권을 낙찰자가 승계하는 것은 아닙니다. 말소기준권리 이후 매각으로 소멸하는 권리라면 배당 부족분은 매수인에게 자동으로 이전되지 않습니다. 다만 실제 점유자의 별도 대항력과 법령상 인수 부담은 별도로 조사해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 의창구 북면 화천리 동전일반산업단지 내부에 위치합니다. 주변은 대부분 공업나지와 일부 중·소규모 공장으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지. 2,324.5㎡의 공장용지이며, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가 기준 단가는 540,500원/㎡입니다. 이 공시지가는 실거래 시세와 동일한 개념이 아닙니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 동전일반산업단지 지구단위계획구역에 포함됩니다. 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역(폐수), 가축사육제한구역 등의 규제가 적용됩니다.
- 도로. 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 산업용 부동산 특성상 차량 출입 및 물류동선의 적합성을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 건물 구조. 기호(2)·(3)·(4)는 일반철골구조 기타지붕 2층 건물입니다. 사용승인일은 2021.12.17이고, 외벽과 내벽에는 징크판넬·샌드위치판넬·타일 등이 사용되어 있습니다.
- 이용상태. 기호(2)는 1층 창고·사무실, 2층 사무실이며, 기호(3)는 1층 창고, 2층 사무실과 멸실된 창고 부분이 있습니다. 기호(4)는 1층과 2층이 사무실로 이용됩니다.
- 설비. 위생설비 및 급·배수 설비가 갖추어져 있습니다. 현재 설비의 작동 상태와 실제 사용 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 그러나 목록3의 일부 멸실 및 매각 제외 사항은 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 산업단지 내 창고·사무실과 공장용지는 주거용 부동산과 수요층이 다릅니다. 용도 적합성, 시설 상태, 산업단지 규제 및 실제 거래가격에 따라 재매각 가능성과 가격이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.07.03 설정된 경남은행 근저당권이 말소기준이라는 점과 중소기업은행의 종전 근저당권 말소 상태를 등기부 원본으로 대조합니다.
- 전세권 확인. 주식회사킥더허들의 전세금 150,000,000원, 전세권 존속기간, 공동전세 대상 건물, 현재 점유 및 권리관계를 확인합니다.
- 임대차·점유 조사. 임대관계가 미상이므로 실제 사용자, 임대차계약, 사업자등록과 점유 개시 관계를 확인해야 합니다. 등기상 후순위 전세권의 소멸만으로 모든 명도 문제가 해결된다고 가정하지 않습니다.
- 조세채권 확인. 국가 및 창원시 압류가 존재합니다. 조세채권의 종류와 우선순위, 실제 배당 영향, 매수인에게 별도로 문제 될 사항이 있는지 확인합니다.
- 멸실 부분 검증. 목록3의 2층 창고시설 일부 111.67㎡는 평가·매각 제외 대상입니다. 현존 구조, 실제 면적, 건축물대장, 감정평가 대상 범위와 명세서를 비교합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 관련 건물의 매각 포함 범위를 물건목록에서 정확히 확인합니다. 공동담보로 기재된 부동산의 범위와 실제 매각 대상의 범위는 구별해야 합니다.
- 산업단지 이용 적합성. 동전일반산업단지의 지구단위계획, 공장설립 승인요건, 폐수 배출시설 제한, 차량 출입 및 물류 활용 조건을 검토합니다.
- 시세 검증. 동일 산업단지 및 인근 유사 공장용지·창고·사무실 실거래와 현장 매물가격을 확인합니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 응찰가를 결정하지 않습니다.
- 입찰자금. 최저매각가 2,779,291,000원 이외에 입찰보증금, 잔금 조달, 취득 관련 세금과 등기비용, 현장 정리 및 명도비용을 고려합니다. 정확한 보증금 조건은 매각공고를 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 토지이용계획을 입찰 전 다시 확인합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 실제 가치”
창원지방법원 2025타경12054는 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리의 소멸 구조도 비교적 분명한 산업단지 부동산입니다. 현재 추정되는 매수인 인수액은 0원이며, 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 크다고 해서 그 금액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 권리 위험이 완전히 해소됐다고 결론내리기에는 확인할 부분이 남아 있습니다. 주식회사킥더허들의 전세권, 미상인 임대관계, 국가·지방자치단체의 압류, 창고시설 111.67㎡ 멸실 및 매각 제외가 특히 중요합니다.
가격 역시 신중하게 봐야 합니다. 최저매각가는 2,779,291,000원으로 감정가의 70%까지 하락했지만, 이는 감정가 대비 비율일 뿐 실거래 시세보다 낮다는 근거는 아닙니다. 산업단지 내 토지와 창고·사무실의 실질 가치, 규제 적합성, 사용 가능 면적을 검증해야 응찰가격을 합리적으로 정할 수 있습니다.
결론은 권리구조는 대체로 정리형, 가격 판단은 보류형입니다. 예상 인수액 0원이라는 장점은 있지만, 실제 임대차·점유 및 멸실 부분을 확인하고 유사 부동산의 거래시세를 검증하기 전까지는 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 타당합니다.
