광주지방법원 2024타경87981. 광주 동구 동명동센트럴파크 제5층 제511호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 158,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 88,480,000원까지 내려왔습니다. 그러나 임차인 이기범의 보증금은 207,000,000원이며, 전입·점유와 확정일자가 말소기준권리인 2024.07.25. 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 주택임차권이 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 88,480,000원에서 집행비용 1,992,640원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 86,487,360원입니다. 보증금 중 남는 120,512,640원은 매수인 인수로 이어지며, 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 208,992,640원입니다. 즉 입찰표에 적는 금액은 8,848만원이어도, 권리까지 반영한 취득 부담은 약 2억900만원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경87981 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 중앙로 248, 5층 511호 (동명동, 동명동센트럴파크) |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(오피스텔) · 지상 20층 중 제5층 제511호 |
| 소유자 | 주식회사성암홀딩스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 88,480,000원 (2회 유찰·감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이기범 / 207,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.25. 갑구 7번 가압류 · 주식회사더블저축은행 · 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 미배당분을 인수한다
소유권은 2020년과 2021년 코리아신탁주식회사 명의의 신탁과 신탁재산 귀속 절차를 거쳐 주식회사성암홀딩스로 정리됐습니다. 2023.10.31. 최성권이 신청한 강제경매는 2023.11.21. 취하돼 2023.11.23. 말소됐고, 현재 사건은 2024.12.10. 이기범의 신청으로 개시됐습니다.
현재 말소기준은 2024.07.25. 접수된 주식회사더블저축은행의 가압류입니다. 임차인 이기범은 2021.04.05. 임대차계약, 2021.04.07. 확정일자, 2021.04.16. 점유개시, 2023.04.12. 주민등록일자로 기재돼 모두 말소기준보다 앞섭니다. 임차권 경정에는 점유보조자 이동훈의 주민등록일자가 2021.05.21.로 기재돼 있습니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이기범 전유부분 전부 · 주거 | 2023.04.12 2021.04.07 | 207,000,000원 | 배당요구 있음 2025.06.26 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
| 이동훈 점유보조자 | 2021.05.21 해당 없음 | 별도 임차관계 해당 없음 | 임차권 경정 2025.07.16 | 점유보조자 별도 합산 없음 |
② 가격 분석 — 유찰될수록 인수가 늘어난다
이 사건은 최저가가 아니라 최저가와 미배당 보증금을 합친 실질취득으로 판단해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 207,000,000원이 각 회차 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아지면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 그만큼 증가합니다. 따라서 유찰만으로 총 취득 부담이 크게 낮아지지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·56% | 88,480,000원 | 120,512,640원 | 208,992,640원 | 132.3% |
| 3회 유찰 시 감정가의 39% | 61,935,999원 | 146,578,849원 | 208,514,848원 | 132.0% |
| 4회 유찰 시 감정가의 27% | 43,355,199원 | 164,825,195원 | 208,180,394원 | 131.8% |
현재 회차의 실질취득은 감정가보다 50,992,640원 높습니다. 네 번째 유찰 시 최저가는 43,355,199원까지 내려가지만 인수액이 164,825,195원으로 늘어 실질취득은 여전히 208,180,394원입니다. 회차별 총액이 임차보증금 207,000,000원 부근에 고정되고, 집행비용 영향만 남는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,992,640원 |
| 1. 임차인 이기범 보증금 | 207,000,000원 | 86,487,360원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 최성권 | 207,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주식회사더블저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 경매개시결정 · 이기범 | 207,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용되며, 임차인 보증금 부족분 120,512,640원은 매수인 인수로 예상됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물의 제5층 제511호로, 아파트로 가정해 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 광주광역시 동구 동명동 소재 계림오거리 남측 인근이며, 주변은 점포·상가·주택 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 네 면으로 도로가 개설돼 있으며 북동측에 차량 진입도로가 있습니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기, 소화전, 난방설비와 기계식주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지 1,914㎡의 장방형 오피스텔 건부지로, 일반상업지역이며 개별공시지가는 2,901,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구·전통상업보존구역에 포함되고, 시가지경관지구와 중점경관관리구역에 저촉됩니다. 대로3류와 소로3류에 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 상한 확인. 현재 회차는 최저가 88,480,000원과 인수 예상액 120,512,640원을 합쳐 208,992,640원입니다. 입찰가만 낮추는 방식으로는 총 부담을 줄이기 어렵습니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약서, 확정일자, 전입세대확인서, 점유보조자 이동훈의 전입 경위와 임차권등기명령·경정결정을 직접 확인해야 합니다.
- 관계인 거래 확인. 임차인과 경매 신청채권자가 모두 이기범으로 기재돼 있으므로 보증금 지급 자료, 채권 발생 원인, 임대인과의 관계를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 행사 가능성. 전세사기피해자 우선매수권의 행사 절차와 최고가매수신고인에 미치는 영향을 법원 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 배당 변동 위험. 당해세·최우선변제 등 선순위 항목이 추가되면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 오피스텔 운영비. 관리비 체납, 기계식주차장 이용 조건, 난방 및 공용설비 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 서로 대조한 뒤 인수금액과 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금이 가격을 정한다”
이 물건의 최저가는 감정가의 56%인 88,480,000원이지만, 이를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 207,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 예상 미배당 120,512,640원이 매수인에게 남기 때문입니다. 실질취득 208,992,640원은 감정가 158,000,000원의 약 132.3%이며, 추가 유찰 때도 인수액이 증가해 총액은 약 2억800만원대로 유지됩니다.
여기에 임차인과 신청채권자가 동일인으로 기재된 관계인 위험, 전세사기피해자 우선매수권에 따른 외부 낙찰 제한까지 겹칩니다. 임차관계가 원본 확인을 통해 부인되거나 보증금 인수 구조가 달라지는 특별한 사정이 확인되지 않는 한, 최저가만 보고 접근하기 어려운 D등급 고위험 사건입니다. 이 사건의 가격 기준은 88,480,000원이 아니라 보증금 인수를 포함한 208,992,640원입니다.
