광주지방법원 2025타경6804. 첨단센트럴파크2차 202동 5층 504호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 소유자는 유한회사피알디이며 2018년 8월 7일 거래가액 144,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가가 155,000,000원에서 108,500,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 이진은 2020년 9월 15일 전입·점유를 시작했고, 현재 말소기준인 2021년 7월 2일 주식회사지에프5홀딩스 근저당보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 보증금은 158,000,000원입니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6804 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 5층 504호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중 |
| 전용 / 층 | 47.44㎡ · 지상18층 건물 내 5층 · 복도식 · 서향 |
| 소유자 | 유한회사피알디 · 2018.08.07 거래가액 144,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 108,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 158,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기 순위보다 ‘대항력 기산일’이 먼저다
현재 말소기준은 2021.07.02 을구 10번 근저당권, 주식회사지에프5홀딩스의 채권최고액 13,000,000원입니다. 이 근저당과 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 12번 임차권등기는 2025.06.12로 말소기준보다 늦지만, 그 임차권에 적힌 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2020.09.15이므로 실질적인 대항력 판단은 등기일보다 앞선 전입·점유일을 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 有
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진 | 건물 전유부분 전부 | 2020.09.15 | 158,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 등기부상 임대차계약일은 2020.08.29, 2022.05.06, 2023.07.27로 이어지고, 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.09.15입니다. 임차권등기에는 확정일자도 2020.09.15로 기재되어 있으나, 예상배당은 우선변제권 없음으로 반영되어 있으므로 이 사건은 배당수령보다 대항력에 따른 미배당 잔액 인수가 핵심입니다.
③ 회차가 내려가도 실질취득은 약 1.58억
이 물건에서 가장 중요한 계산입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 158,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 잔액이 커집니다. 결과적으로 낙찰가 + 인수 잔액 ≈ 158,000,000원이 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 108,500,000원 | 약 49,500,000원 | 약 158,000,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 75,950,000원 | 약 82,050,000원 | 약 158,000,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 53,165,000원 | 약 104,835,000원 | 약 158,000,000원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.58억과 비교해야 한다
첨단센트럴파크2차 전용 47.44㎡의 실거래는 12건이고 전체 평균은 157,833,333원입니다. 가격 판단에서는 최근 거래를 우선하면, 최근 12개월 10건 평균이 158,300,000원, 최신 거래는 2026년 4월 147,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +1.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 47.44㎡ | 7 | 147,000,000원 |
| 2026.03 | 47.44㎡ | 16 | 152,000,000원 |
| 2026.01 | 47.44㎡ | 10 | 157,000,000원 |
| 2026.01 | 47.44㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 47.44㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.12 | 47.44㎡ | 17 | 156,000,000원 |
| 2025.10 | 47.44㎡ | 11 | 158,000,000원 |
| 2025.10 | 47.44㎡ | 17 | 158,000,000원 |
| 2025.08 | 47.44㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2025.05 | 47.44㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2025.04 | 47.44㎡ | 10 | 148,000,000원 |
| 2025.04 | 47.44㎡ | 11 | 163,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 47.44㎡ | 10건 | 158,300,000원 |
표면 최저가 108,500,000원은 최근 12개월 평균의 68.5%에 불과해 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 실제 투자 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 158,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 158,300,000원의 약 99.8%로 사실상 시세와 같고, 최신 거래 147,000,000원보다는 약 7.5% 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,319,000원 |
| 인수 · 임차인 이진 보증금 | 158,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사지에프5홀딩스 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 이진 | 158,000,000원 | 93,181,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 예상 채권 배당액은 106,181,000원, 미배당은 64,819,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표의 보증금 158,000,000원은 인수 위험의 총 보증금 규모이며, 실질취득가 계산에서는 낙찰대금과 중복해 158,000,000원을 다시 더하지 않습니다. 대항력 인수형의 실질취득은 낙찰가와 미배당 인수 잔액을 합쳐 약 보증금 수준으로 판단합니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 전용 47.44㎡, 지상18층 중 5층, 복도식·서향입니다.
- 주위환경. 광주광역시 광산구 쌍암동 교통방송국 남동측 인근으로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있습니다. 주출입구는 남측 왕복2차선 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재경보·소화전, 승강기, 도시가스, 개별난방, 스프링클러, 기계식주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 포함되며 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
- 민간임대주택등기. 2021.11.16 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 해당 등기의 매각 후 효력과 임대의무 관련 사항을 원본 서류와 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 경매 환금성. 첨단센트럴파크2차의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.4회이며 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 108,500,000원을 취득원가로 보지 말고 실질취득 약 158,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 대항력 원본 확인. 2020.09.15 주민등록·점유개시와 임대차계약의 연속성, 현재 점유상태를 매각기일 전 재확인해야 합니다.
- 보증금 지급 확인. 158,000,000원의 실제 지급내역과 임대차계약서를 확인해 가장임차인 또는 관계인 여부를 검증해야 합니다.
- 동일인 채권 확인. 임차인 이진과 강제경매 채권자 이진이 동일하게 기재된 이유와 경매신청 채권의 원인을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.16 등기의 매각 후 법적 효과와 이용·처분상 영향을 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정상 공동주택(도시형생활주택) 이용상태를 건축물대장·등기·현황과 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 158,300,000원과 최신 거래 147,000,000원을 함께 놓고 실질취득가의 경쟁력을 판단해야 합니다.
맺으며 — “1.085억 경매”가 아니라 “약 1.58억 인수형”
이 물건을 108,500,000원짜리 경매물건으로 보면 결론을 잘못 내리기 쉽습니다. 임차인 이진의 보증금 158,000,000원과 2020.09.15의 선순위 대항요건이 핵심이기 때문입니다. 현재 회차에서 낙찰가와 인수 추정액을 합친 실질취득은 약 158,000,000원. 다음 회차에서 75,950,000원, 53,165,000원까지 최저가가 내려가도 실질취득은 같은 수준에 머뭅니다.
그 158,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 158,300,000원과 거의 같고, 2026년 4월 최신 거래 147,000,000원보다 높습니다. 즉 유찰 할인은 실질적인 가격 할인으로 연결되지 않습니다. 여기에 임차인과 경매신청 채권자가 동일인으로 기재된 관계, 민간임대주택등기, 사건상 용도와 실제 이용상태의 차이까지 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 “얼마까지 유찰되느냐”가 아니라 대항력 인수관계가 실제로 어떻게 확정되는지와 약 1.58억의 실질취득가가 현재 시세에 맞는지입니다.
