광주지방법원 2025타경6927. 광주광역시 광산구 도산동 서경아파트 102동 1층 107호, 전용 59.79㎡ 아파트입니다. 현 소유자 민안순은 2013.11.22 증여로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2015.04.23 설정된 북동신용협동조합 근저당권 15,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 뒤이어 남아 있는 북동신용협동조합 근저당권 90,300,000원, 서민금융진흥원 가압류 5,459,583원, 주식회사 제니스자산관리대부 가압류 8,485,612원과 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격에서는 권리보다 더 분명한 숫자가 보입니다. 감정가 115,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 80,500,000원입니다. 같은 단지 전용 59.79㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 126,833,333원이고, 최신 거래는 2025.12의 118,000,000원입니다. 따라서 가격 메리트 판단은 과거 고가가 섞일 수 있는 단순 평균 하나만 보는 대신, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 함께 확인하는 것이 맞습니다. 이 사건의 최저가는 최근 12개월 평균의 63.5%이고 최신 거래보다도 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6927 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 도산동 1081 서경아파트 102동 1층107호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 제1층 제107호 |
| 소유자 | 민안순 (2013.11.22 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 80,500,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북동신용협동조합 / 77,016,578원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 단지 | 서경 · 306세대 · 1998.11.10 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 분석에서 핵심은 2015.04.23 을구 20번 근저당권입니다. 이후의 을구 23번 근저당권과 갑구 14번·17번 가압류, 갑구 18번 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 채권자에게 미배당액이 생겨도 그 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조로 계산돼 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 63.5%
서경아파트 전용 59.79㎡의 최근 실거래 12건입니다. 현재 최저가와 비교할 때는 최근 12개월 평균 126,833,333원과 최신 거래 118,000,000원을 우선 기준으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 59.79㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 2025.11 | 59.79㎡ | 9 | 124,000,000원 |
| 2025.11 | 59.79㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 1 | 143,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 1 | 143,000,000원 |
| 2025.07 | 59.79㎡ | 9 | 137,000,000원 |
| 2025.05 | 59.79㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2025.05 | 59.79㎡ | 1 | 106,000,000원 |
| 2025.05 | 59.79㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2025.05 | 59.79㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 12 | 131,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 126,833,333원 |
표본의 최저 거래는 105,000,000원, 최고 거래는 143,000,000원, 최근 12개월 평균은 126,833,333원입니다. 현재 최저매각가 80,500,000원은 이 최근 평균의 63.5%이고, 2025.12 최신 거래 118,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 착시가 아니라, 최근 실거래 기준에서도 가격 간격이 확인되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,849,000원 |
| 2. 근저당 · 북동신용협동조합 (을구 20번) | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 3. 근저당 · 북동신용협동조합 (을구 23번) | 90,300,000원 | 63,051,000원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,459,583원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 8,485,612원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 119,845,195원, 채권자 예상배당은 78,651,000원, 미배당은 41,194,195원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 80,500,000원 | 78,651,000원 | 41,194,195원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 64,909,495원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 81,510,205원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수부담은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 13층 건물 내 제1층 제107호입니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 도산동 소재 도산역 동측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장·도산역·간선도로가 있어 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 단지·거래. 서경아파트는 306세대, 사용승인일은 1998.11.10이며 전용 59.79㎡ 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 1층 거래. 같은 면적 1층 거래에는 106,000,000원과 143,000,000원 거래가 확인돼 동일 층에서도 거래가격 편차가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 606,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·전통상업보존구역 등이 포함되며, 도산동 1081에는 군용비행장 소음대책구역 제3종구역도 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2015.04.23 북동신용협동조합 을구 20번 근저당권을 기준으로 등기부 원본의 현재 상태를 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 80,500,000원과 최근 12개월 평균 126,833,333원, 최신 거래 118,000,000원을 함께 놓고 응찰가를 판단해야 합니다.
- 1층 개별성. 같은 면적 1층 실거래도 106,000,000원과 143,000,000원으로 차이가 있으므로 내부 상태·향·수리상태 등 개별 조건을 확인하세요.
- 규제·환경 확인. 비행안전제5구역과 도산동 1081의 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 토지이용 제한을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 41,194,195원이 존재하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 실거래보다 낮다
이 사건의 핵심은 두 가지로 정리됩니다. 첫째, 권리입니다. 2015.04.23 북동신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 현존 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 회차 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 가격입니다. 인수액이 없으므로 현재 실질취득액은 최저가와 같은 80,500,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 126,833,333원의 63.5%입니다. 최신 거래 118,000,000원보다도 낮습니다.
다만 권리분석이 단순하다는 것과 현장 확인이 필요 없다는 것은 다릅니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 물건은 1층이며 도산동 1081에는 군용비행장 소음대책구역 제3종구역이 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원·최근 실거래 대비 가격 간격은 긍정적, 점유·임대관계와 1층 개별성은 현장 확인”으로 압축할 수 있습니다.
