광주지방법원 2025타경7371. 나주시 빛가람동 상산빌딩 제4층 제401호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설(의원)이고 조사시점에는 공실입니다. 소유자는 유한회사상산이며, 2017.03.10. 소유권보존과 같은 날 온누리신용협동조합의 채권최고액 146,400,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 204,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 142,800,000원입니다. 그러나 비교할 실거래 시세 자료가 없고, 감정평가상 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로 평가됐습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7371 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 693-4 상산빌딩 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(의원) · 조사시점 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 유한회사상산 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온누리신용협동조합 / 130,556,564원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 조사시점 물건은 공실이며 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 말소기준은 2017.03.10. 온누리신용협동조합 근저당입니다. 2021.05.17. 나주시 압류는 2021.08.03. 해제됐고, 이후 2025년 나주시 압류·국 압류와 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 확인이 먼저
현재 최저매각가는 142,800,000원으로 감정가 204,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 99,960,000원, 3회 유찰 시 69,972,000원입니다. 그러나 본건에는 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 1. 근저당 · 온누리신용협동조합 | 146,400,000원 | 140,000,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,799,200원을 제외한 140,000,800원이 근저당권자에게 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 기준 미배당은 6,399,200원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람중학교 북동측 인근. 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 3차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 공시지가는 1,645,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 기본적인 위생·급배수·화재탐지 및 경보·도시가스 설비가 있고 승강기가 설치돼 있으나 조사시점에는 운행중단 상태입니다.
- 공실. 공부상 근린생활시설(의원)이나 조사시점 현재 공실이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 공실 원인 확인. 조사시점 공실입니다. 해당 호실의 임대수요와 공실 지속 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 승강기 상태 확인. 조사시점 승강기는 운행중단 상태입니다. 정상화 여부와 이용 여건을 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당이 달라질 수 있으므로 관련 원본을 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 공실 상태와 별개로 현장·관리주체 등을 통해 점유와 계약관계를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인형”
이 물건은 2017.03.10. 온누리신용협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 여기까지는 긍정적입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리 밖에 있습니다. 감정가 204,000,000원에서 한 차례 유찰돼 142,800,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 조사시점 공실이고, 주변은 미성숙 상가지대이며 승강기도 운행중단 상태입니다. 따라서 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 재검증하는 물건입니다.
