광주지방법원 2025타경7487. 광주 서구 풍암동 한신아파트 101동 3층 306호 아파트입니다. 현재 소유자 신상호는 2022.06.30 매매를 원인으로 98,000,000원에 취득했고 2022.09.02 소유권이전등기와 동시에 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 2022.09.02 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2024년 소유권이전청구권가등기, 가압류 2건, 다수의 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦고, 등기 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 한 차례 유찰돼 감정가 85,000,000원에서 현재 최저가가 59,500,000원으로 내려왔습니다. 같은 단지 동일면적 39.31㎡의 최근 12개월 평균은 88,666,666원, 최신 거래는 2026.04 88,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67.1%이고, 최근 거래 흐름도 과거보다 5.4% 높은 상태여서 이번 물건은 ‘감정가 대비 할인’뿐 아니라 최근 실거래 대비로도 낮은 가격대에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7487 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 1053 한신아파트 101동 3층306호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 비교 39.31㎡ · 제3층 제306호 |
| 소유자 | 신상호 (2022.06.30 매매 · 거래가액 98,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 74,183,366원 |
| 말소기준 | 2022.09.02 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 78,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2022.09.02 을구 7번 국민은행 근저당권입니다. 2024.01.04 이봉영 명의의 소유권이전청구권가등기와 이후 서울강동 농업협동조합·하나은행 가압류, 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정은 모두 이보다 늦습니다. 등기 데이터에서는 이 권리들을 매각으로 소멸하는 것으로 분류하고 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 67.1%
한신아파트는 585세대, 사용승인일은 2000.06.07입니다. 비교 대상은 이 물건과 면적이 일치하는 39.31㎡ 실거래입니다. 가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균 88,666,666원과 최신 거래 88,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 3건이고, 최근 가격 흐름은 이전 구간보다 5.4% 높은 것으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.31㎡ | 14 | 88,000,000원 |
| 2025.10 | 39.31㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2025.08 | 39.31㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2025.03 | 39.31㎡ | 15 | 84,500,000원 |
| 2024.11 | 39.31㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2024.11 | 39.31㎡ | 11 | 84,500,000원 |
| 2024.11 | 39.31㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2024.10 | 39.31㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2024.10 | 39.31㎡ | 10 | 91,000,000원 |
| 2024.07 | 39.31㎡ | 14 | 88,000,000원 |
| 2024.05 | 39.31㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2024.05 | 39.31㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.31㎡ | 3건 | 88,666,666원 |
전체 12건 평균은 85,250,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 3건 평균 88,666,666원과 최신 거래 88,000,000원을 우선할 필요가 있습니다. 현재 최저가 59,500,000원은 최근 12개월 평균의 67.1%로, 실거래 기준에서도 가격 차이가 명확합니다. 더구나 최근 구간이 과거보다 5.4% 높은 흐름이어서, 현재 데이터상 하락장에 의해 과거 평균이 부풀려진 사례와는 반대 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,471,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 78,100,000원 | 58,029,000원 |
| 3. 가압류 · 서울강동 농업협동조합 | 6,541,504원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 26,271,688원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 110,913,192원 중 예상배당은 58,029,000원, 미배당은 52,884,192원입니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 풍암동 풍암초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 등의 편의시설, 주택 및 상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다. 주위로 4차선 및 2차선 상당의 포장도로에 접합니다.
- 용도·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕, 제3층 제306호입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 풍암초등학교·풍암중학교 및 소향유치원 관련 절대·상대보호구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다. 토지면적은 20,341.7㎡입니다.
- 환금성 참고. 한신아파트는 585세대이며 사용승인일은 2000.06.07입니다. 동일면적 실거래 12건이 확인되고 최근 12개월 거래도 3건 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 13번 이봉영 명의 소유권이전청구권가등기는 말소기준보다 후순위로 매각 소멸 표시돼 있으나 종류 확인 필요 사항이 있으므로 등기 원인과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세 해당 여부를 확인하세요. 당해세가 있으면 배당에서 우선 차감돼 국민은행 등 채권자의 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 점유·전입 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계, 보증금·확정일자 존재 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 85,250,000원보다 최근 12개월 평균 88,666,666원과 최신 거래 88,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67.1%입니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 41,650,000원, 3회 유찰 시 29,155,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 가격이 내려갈수록 국민은행 등 채권자의 미배당은 더 커지며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 확인할 권리는 명확하다”
이 물건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 현재 최저가 59,500,000원은 최근 12개월 평균 88,666,666원의 67.1%이고 최신 거래 88,000,000원보다도 낮습니다. 최근 흐름 또한 과거 대비 5.4% 높아, 현재 가격 메리트는 전체 과거 평균이 아니라 최신 실거래 기준으로도 확인됩니다. 둘째, 말소기준 이후 권리는 등기상 소멸하고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이것을 곧바로 ‘무조건 안전’으로 읽어서는 안 됩니다. 2024.01.04 가등기는 후순위이지만 종류 확인 필요가 별도로 표시돼 있고, 국세·지방세 압류 8건은 당해세 여부에 따라 배당을 바꿀 수 있습니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유와 전입관계 확인도 남아 있습니다. 따라서 결론은 가격 경쟁력은 높고 권리 구조도 기본적으로 소멸형이지만, 가등기·세금·점유의 세 가지 원본 확인을 마친 뒤 입찰해야 하는 물건입니다.
