광주지방법원 2025타경32224. 광주 서구 매월동 ‘풍암.매월라루체더테라스’ 102동 3·4층 301호로, 감정 이용상태는 복층 구조의 연립주택입니다. 소유자는 주식회사금상이며, 2022.09.08. 영광함평신용협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 상아조경주식회사 근저당과 지방자치단체 압류 4건은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 밖에 있습니다. 2025.05.21. 유경환(현대글로벌페인트) 132,000,000원, 상아조경 주식회사 132,000,000원, 주식회사 가람건설 124,000,000원의 유치권 신고서가 제출됐고, 광주지방법원 2025가단38395 유치권 존재확인판결도 2026.04.20. 제출됐습니다. 단순한 신고 단계에 그치지 않고 존재확인판결까지 기재된 만큼, 낙찰 전 판결문과 점유상태, 각 피담보채권의 범위를 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32224 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 제102동 제3·4층 제301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 3·4층 복층 구조 연립주택 |
| 소유자 | 주식회사금상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 710,000,000원 / 254,464,000원 (4회 유찰, 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광함평신용협동조합 / 4,175,293,843원 |
| 단지 정보 | 풍암매월라루체더테라스 · 40세대 · 2022.08.29. |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸,tr> ① 권리 흐름 유치권은 별도
말소기준은 2022.09.08. 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 2023.04.14. 상아조경주식회사 근저당권과 2024년 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당되지 못한 근저당 채권 잔액 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유자 — 대항력을 단정할 수 없다
| 성명 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 알수없음 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 판정 불가 | 확인 필요 |
매각물건명세서에는 신원을 알 수 없는 주거 점유자 1명이 기재돼 있습니다. 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수도, 인수 없음으로 확정할 수도 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복 신고는 아니며, 실제 점유자 성격과 임대차계약 유무를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 동일 면적 비교가 아니다
단지 실거래의 최근 12개월 평균은 413,000,000원, 최신 거래는 2025.07. 490,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 61.6%입니다. 다만 거래 매칭 기준 대상면적은 45.4401㎡이고, 실거래 표본은 84.86~84.95㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 61.6%를 동일 물건 대비 할인율로 그대로 받아들이면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 84.95㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2025.05 | 84.86㎡ | 3 | 431,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 3 | 421,000,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 1 | 365,200,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 3 | 405,600,000원 |
| 2023.03 | 84.95㎡ | 1 | 775,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.86~84.95㎡ | 6건 | 413,000,000원 |
전체 거래 평균 464,714,285원에는 2023.03.의 775,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 46.7% 낮은 하락 추세로 집계됐습니다. 최저가가 실거래 참고치보다 낮더라도, 면적 불일치와 하락 추세, 유치권·점유 위험을 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,464,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,362,496원 |
| 1. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 4,800,000,000원 | 250,101,504원 |
| 2. 근저당 · 상아조경주식회사 | 132,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,932,000,000원 중 250,101,504원이 배당되고, 미배당액은 4,681,898,496원입니다. 등기된 근저당권은 매각으로 소멸하므로 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 당해세, 미상 임차인의 최우선변제 가능성, 유치권 관련 부담은 이 배당표에 확정 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래 통계 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 매월동 대동고등학교 북서측 인근으로, 농경지와 야산, 주거용·상업용 부동산이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행되는 시가지 인근으로, 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 3·4층 복층 구분건물이며, 남서향 계단식입니다. 도시가스 보일러, 천장매립형 냉방·제습시설, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역이며 상대보호구역과 비행안전제6구역에 해당합니다. 토지는 자루형 완경사이고 단지 남서측 왕복 2차로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 40세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회, 매각률은 5.56%입니다. 최근 거래 하락 추세와 다회 유찰을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결문 확인. 광주지방법원 2025가단38395 판결의 당사자, 주문, 인정 채권, 대상 호수와 확정 여부를 직접 대조해야 합니다.
- 점유 실체 확인. 유경환, 상아조경주식회사, 주식회사 가람건설 가운데 누가 현재 목적물을 점유하는지와 점유 개시 시점을 확인해야 합니다.
- 유치권 채권 중복 확인. 상아조경주식회사의 근저당권 132,000,000원과 유치권 신고 132,000,000원이 같은 채권인지 별개인지 확인해야 합니다.
- 미상 주거 점유자 확인. 주민등록 전입세대, 외국인체류확인, 임대차계약서, 확정일자와 보증금 자료를 대조해야 합니다.
- 세금 우선권 확인. 광주광역시 서구와 해남군 압류가 당해세에 해당하는지 확인해야 하며, 해당 시 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 면적 재검증. 현재 실거래 표본은 84.86~84.95㎡이고 거래 매칭 기준 대상면적은 45.4401㎡로 일치하지 않습니다. 동일 호형·복층 면적 기준 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 복층 내부 마감, 누수, 냉방·제습시설, 공용부분 관리비 체납과 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 신고서와 판결문을 모두 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “36% 할인”이 아니라 “유치권 판결 사건”
감정가 710,000,000원에서 최저가 254,464,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 가격표보다 먼저 확인할 문서가 많습니다. 유치권 신고액은 132,000,000원·132,000,000원·124,000,000원이고, 유치권 존재확인판결까지 제출됐습니다. 여기에 신원과 보증금이 밝혀지지 않은 주거 점유자도 있습니다.
등기상 근저당과 압류가 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이 되지는 않습니다. 최근 12개월 실거래 평균 413,000,000원과 최신 거래 490,000,000원보다 최저가가 낮지만, 비교 면적이 일치하지 않고 최근 거래 추세도 46.7% 하락했습니다. 단지 평균 3.3회 유찰, 매각률 5.56%까지 감안하면 환금성도 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 등기상 소멸은 명확하지만, 유치권과 점유관계가 해소되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.