수원지방법원 2025타경54801. 수원시 팔달구 고등동 ‘테라타워빌에이동’ 3층 301호로, 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 고완석은 2021.05.29 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 시기에 민간임대주택 등기가 설정됐습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구금액도 245,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞서 전입한 임차인 김진주입니다. 김진주는 2021.03.29 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.05.28 주민등록, 2021.05.29 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022.09.13 국세 압류보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 보증금 245,000,000원이 현재 최저가 179,200,000원을 초과해 배당만 보면 부족분 69,108,800원이 남지만, 이 사건에는 그 위험을 뒤집는 별도 확약서가 제출됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54801 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-4 테라타워빌에이동 3층 301호 도로명: 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 5층 중 3층 |
| 면적 / 규모 | 대상 면적 51.75㎡ · 테라타워빌A동 12세대 |
| 사용승인 | 2020.07.02 |
| 소유자 | 고완석 (2021.05.29 매매, 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 179,200,000원 (감정가의 70% · 4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 있다
등기부상 의왕신용협동조합의 근저당권 2건은 2021.05.28 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.09.13 강서세무서장의 국세 압류이고, 이후 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진주 | 전유전부 · 주거 임차권등기 | 245,000,000원 | 2021.05.28 2021.03.29 | 있음 | 있음 배당요구 | 실질 0원* 확약서 제출 |
| 이주희 | 점유 부분·용도 미상 | 미상 | 2024.09.10 미상 | 없음 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
실제 확인되는 임차·점유 관계는 2명입니다. 김진주는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권자이고, 이주희는 말소기준권리인 2022.09.13 압류보다 늦은 2024.09.10 전입이므로 대항력이 없습니다. 다만 이주희의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 명도와 실제 점유 범위는 매각 전 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 72.3%라는 숫자만 믿기 어렵다
비교 가능한 실거래는 테라타워빌A동의 2021.09 거래 1건입니다. 전용 47.15㎡, 2층이 248,000,000원에 거래됐습니다. 현재 물건의 대상 면적은 51.75㎡이고, 최저가 179,200,000원은 이 거래가의 72.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 47.15㎡ | 2 | 248,000,000원 |
| 비교값 | 1건 | — | 248,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 179,200,000원도 비교 거래가의 72.3%로 표시되지만, 2021.09 거래 1건은 2026년 매각기일의 현재 시세를 충분히 설명하지 못합니다. 거래 표본이 1건이고 단지가 12세대에 불과하므로, 전체 평균이나 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다. 인근 다세대의 최신 거래와 실제 내부 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 1. 임차인 김진주 보증금 | 245,000,000원 | 175,891,200원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김진주 보증금 부족분은 69,108,800원이나, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 수원여자고등학교 동측 인근으로, 주변에 다세대주택·단독주택·근린생활시설· 공공시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측과 동측으로 폭 4~6미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비와 승강기·주차장이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역· 비행안전제6구역에 해당하며 소로3류에 접합니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 점유자 폐문부재로 건축물현황도·외관·탐문과 일반적인 관리상태를 기준으로 조사했습니다. 내부 이용상태와 관리상태를 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 2020.07.02 사용승인된 비교적 신축급 건물이지만 12세대 소규모이고, 확인되는 실거래가 1건뿐이라 매도 시 가격 탐색 기간이 길어질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 조건과 적용 대상이 김진주 보증금 전액인지 원문을 대조하세요.
- 이주희 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자· 실제 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 현황조사와 전입세대열람을 갱신하세요.
- 명도 계획. 임차권등기 말소와 실제 인도는 별개입니다. 현재 점유자와 퇴거 일정, 인도명령 필요 여부를 확인하세요.
- 최신 시세 조사. 2021.09의 248,000,000원 거래 1건만으로 2026년 가격을 정하지 말고, 고등동 인근 도시형생활주택·다세대의 최신 거래와 매물을 비교하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 누수·결로·마감상태·설비 작동과 수리비를 별도로 점검하세요.
- 세금·관리비 확인. 국세 압류가 말소기준인 사건이므로 배당요구된 조세와 매수인에게 영향을 줄 수 있는 당해세, 공용부분 관리비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서· 전입세대열람을 매각기일 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만, 가격 검증은 끝나지 않았다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 245,000,000원의 대항력 임차인이 최저가보다 앞서는 전형적인 인수형입니다. 배당 계산만 적용하면 부족분 69,108,800원을 매수인이 이어받아 실질취득액이 보증금 수준으로 올라갑니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해, 해당 부족분의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 179,200,000원입니다. 다만 이를 곧바로 저가 매수 기회라고 결론 내릴 수는 없습니다. 4회 유찰됐고, 12세대 소규모 다세대이며, 비교할 실거래는 2021.09의 248,000,000원 거래 1건뿐입니다. 이주희의 보증금과 점유관계도 추가 확인이 필요합니다. 주된 권리 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격·환금성·명도는 현장 검증이 필요한 C등급 물건입니다.
