광주지방법원 2025타경32398. 광주 서구 치평동 ‘갤러리303’ 106동 13층 1301호 아파트입니다. 감정가는 845,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 591,500,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.03.31. 설정된 국민은행 근저당권 275,000,000원이며, 이후 국의 근저당권 237,645,220원, 서울보증보험의 가압류 208,351,740원, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차보증금 승계 문제도 없고, 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 권리보다 중요한 변수는 가격과 시장 방향입니다. 최근 12개월 거래 평균은 787,500,000원, 최신 거래는 775,000,000원인데 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.1%입니다. 다만 최근 거래가 과거 구간보다 -2.6% 낮아지는 흐름이므로, 전체 12건 평균 805,250,000원만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32398 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1330 갤러리303 106동 13층1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 175.31㎡ · 15층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 김대진 · 2022.11.18. 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 845,000,000원 / 591,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 217,252,472원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2021.03.31. 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 2023.01.06. 설정된 국의 근저당권, 2024.04.11. 서울보증보험 가압류, 2025.03.27. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행 근저당권들은 이미 등기부상 말소돼 현재 낙찰자의 인수 권리로 연결되지 않습니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 시장은 -2.6% 하락
갤러리303은 364세대, 2010.05.20. 준공 단지입니다. 비교 대상 면적은 175.31㎡이고, 최근 12개월 거래는 2건, 평균은 787,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.04. 775,000,000원이며, 현재 최저가 591,500,000원은 최근 12개월 평균의 75.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 167.91㎡ | 11 | 775,000,000원 |
| 2026.02 | 175.31㎡ | 8 | 800,000,000원 |
| 2025.04 | 159.19㎡ | 14 | 740,000,000원 |
| 2025.03 | 159.19㎡ | 15 | 695,000,000원 |
| 2025.02 | 175.31㎡ | 8 | 830,000,000원 |
| 2025.01 | 187.58㎡ | 8 | 920,000,000원 |
| 2025.01 | 171.29㎡ | 1 | 630,000,000원 |
| 2024.11 | 175.31㎡ | 4 | 780,000,000원 |
| 2024.05 | 185.99㎡ | 11 | 795,000,000원 |
| 2024.04 | 175.44㎡ | 9 | 878,000,000원 |
| 2024.03 | 187.58㎡ | 14 | 980,000,000원 |
| 2024.02 | 175.44㎡ | 13 | 840,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 787,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 805,250,000원 |
전체 12건은 630,000,000원~980,000,000원에 분포하고 평균은 805,250,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 787,500,000원과 최신 거래 775,000,000원을 더 중요하게 봐야 합니다. 최근 구간이 과거 거래보다 -2.6% 낮기 때문입니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 낮아 가격 메리트가 존재하지만, 이를 과거 고가 거래까지 포함한 전체 평균 대비 할인율만으로 확대해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 591,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,315,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 3. 근저당 · 국 | 237,645,220원 | 237,645,220원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 208,351,740원 | 70,539,780원 |
| 5. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 217,252,472원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 938,249,432원 중 583,185,000원이 배당되고, 미배당 355,064,432원이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 591,500,000원 | 583,185,000원 | 355,064,432원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 414,050,000원 | 407,509,500원 | 530,739,932원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 289,835,000원 | 284,977,310원 | 653,272,122원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 입찰가격 판단은 채권자의 회수율보다 최근 실거래와의 가격 차이를 중심으로 보는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김대중컨벤션센터 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 13층 1301호입니다.
- 도로. 부지 동측으로 왕복8차선, 남서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역에 해당합니다. 마륵동 802는 침수위험지구에 해당합니다.
- 토지. 평탄하게 조성된 부정형 토지의 아파트부지이며 공시지가는 1,135,000원/㎡입니다.
- 단지. 갤러리303은 364세대, 2010.05.20. 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.03.31. 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 국 근저당·서울보증보험 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 임차인 확인. 현재 분석상 임차인은 없고 인수액도 0원이지만, 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 805,250,000원보다 최근 12개월 평균 787,500,000원과 최신 775,000,000원을 우선해 입찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.6%이므로 현재 75.1% 할인만 보고 낙찰가를 과도하게 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 규제·환경 확인. 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역 및 일부 토지의 침수위험지구 지정이 실제 이용·환금성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 355,064,432원은 채권자 미회수액이며, 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 하락장 속 낙찰가
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후의 국 근저당과 서울보증보험 가압류·강제경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 최저가 591,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 787,500,000원의 75.1%로 내려와 가격 메리트도 확인됩니다.
다만 시장 방향은 함께 봐야 합니다. 최근 거래 추세가 -2.6%이고 최신 거래도 775,000,000원이므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 805,250,000원을 기준으로 할인폭을 과대평가하는 것은 적절하지 않습니다. 인수 0원이라는 권리 안정성과 최근 시세 대비 할인은 강점이지만, 하락 추세를 반영한 낙찰가 통제가 핵심인 물건입니다.
