광주지방법원 2025타경33134. 광주 동구 동명동 ‘동명동센트럴파크’ 20층 건물 중 14층 1411호 오피스텔입니다. 현재 최저가는 111,300,000원으로 감정가 159,000,000원에서 한 차례 유찰된 상태입니다. 그러나 등기 순서를 펼치면 일반적인 “후순위 권리 전부 소멸형”과 정반대입니다. 2021.06.21. 설정된 정대업의 전세권 222,000,000원과 그 전세권에 설정된 무등새마을금고 근저당권 186,000,000원이 2025.06.24. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.

특히 매각물건명세서에는 을구 1번 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 “최저가 111,300,000원에 낙찰받는다”는 계산만으로는 실질 부담을 설명할 수 없습니다. 현재 회차 배당표상 전세권자 정대업에게 108,941,800원이 배당되더라도 전세금 222,000,000원 중 113,058,200원이 남습니다. 이 잔액을 낙찰가에 더하면 등록 전세권만 반영한 실질취득은 224,358,200원으로 올라갑니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 살아남는다

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차인 지위 자체의 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시합니다. 정대업의 경우 임차인 조사와 별개로 등기된 전세권 222,000,000원이 존재하므로 그 선순위 전세권 인수 문제는 명확히 분리해 판단해야 합니다.

정대업은 등기부상 전세권자이자 전세권부 근저당권의 채무자이며, 동시에 강제경매 채권자와 임차인 조사 명의가 동일합니다. 데이터에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있으므로 점유관계와 채권관계를 원본 서류에서 함께 대조해야 합니다. 정대업의 임차보증금을 별도로 가산할 근거는 없지만, 등기 전세금 222,000,000원 자체는 별개의 확정된 선순위 권리입니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질부담은 거의 안 내려간다

이 물건은 선순위 전세권 인수형이므로 최저가만 보고 할인율을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 낙찰가 111,300,000원에 전세권 미배당액 113,058,200원을 더해 224,358,200원이 됩니다. 이는 감정가 159,000,000원의 141.1%입니다. 감정가를 곧바로 시세로 볼 수는 없지만, 최소한 “감정가의 70%까지 떨어졌으니 싸다”는 해석은 성립하지 않습니다.

표의 구조가 핵심입니다. 매각가가 111,300,000원에서 77,910,000원, 54,537,000원으로 떨어질수록 전세권자가 경매대금에서 받는 금액도 줄고, 대신 매수인이 떠안을 전세권 잔액은 113,058,200원 → 145,892,380원 → 168,844,666원으로 늘어납니다. 결국 등록 전세권만 반영한 실질취득은 224,358,200원 → 223,802,380원 → 223,381,666원으로 거의 고정됩니다. 이것이 선순위 인수형에서 최저가 할인율이 착시가 되는 이유입니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)

채권 총액은 630,000,000원, 예상 배당액은 108,941,800원, 미배당액은 521,058,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다. 특히 정대업 전세권은 매각물건명세서상 매수인 인수권리이므로 전세금 222,000,000원 중 현재 예상배당 후 남는 113,058,200원을 실질부담 계산에서 제외하면 안 됩니다.

⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰 제한을 반드시 반영

이 우선매수권은 가격 위험과 별개의 절차 리스크입니다. 선순위 전세권 인수 부담을 감수하고 응찰가를 계산하더라도, 최종적으로 외부 낙찰자가 물건을 취득할 수 있는지까지 우선매수권 행사 여부에 좌우될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “얼마에 쓸 것인가”보다 “낙찰 가능성과 인수 구조를 함께 확인할 것인가”가 먼저입니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트로 가정해 가격·환금성을 판단하면 안 됩니다.
• 위치. 광주광역시 동구 동명동 전남여고 북서측 인근이며, 상가·점포·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 주상지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 14층 1411호이며 외벽 석재붙임, 내벽 벽지·타일, 새시창호이고 남동향입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측 왕복4차선, 남동측 왕복2차선 도로와 북동·남서측 약 4~5m 포장도로를 통해 진입 가능합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 토지면적 1,914.0㎡, 공시지가 2,901,000원/㎡입니다.
• 규제. 방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 최저가 111,300,000원에 선순위 전세권 잔액 113,058,200원을 합친 224,358,200원을 최소 기준으로 보세요.
• 정대업 전세권 원본 확인. 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 을구 1번 전세권의 존속·배당·말소 조건을 반드시 재확인하세요.
• 무등새마을금고 권리 확인. 전세권 위에 설정된 채권최고액 186,000,000원 근저당권이 살아 있으므로 전세금 반환 및 말소 과정의 상대방·절차를 확인해야 합니다.
• 정대업 관계 확인. 전세권자·전세권부 근저당 채무자·경매채권자·임차인 조사 명의가 동일하므로 점유 및 채권관계를 원본으로 대조하세요.
• 김희원 보증금 확인. 2024.05.03. 전입했지만 보증금·확정일자가 미상이라 추가 인수금액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
• 우선매수권 행사 여부 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 있어 일반 외부 입찰자의 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
• 배당 미반영 항목 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 전세권 잔액은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “70% 최저가”보다 “2.22억 선순위 전세권”이 먼저다

이 사건은 표면적으로는 감정가 159,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 111,300,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 권리분석 결과는 할인율과 정반대 방향을 가리킵니다. 2021.06.21. 설정된 정대업 전세권 222,000,000원이 말소기준권리보다 앞서며, 매각물건명세서에 매수인 인수라고 명시돼 있기 때문입니다.

현재 예상배당을 적용하면 전세권 잔액은 113,058,200원, 최저가와 합친 등록권리 기준 실질취득은 224,358,200원입니다. 2회·3회 유찰을 가정해도 실질취득은 223,802,380원·223,381,666원으로 거의 내려가지 않습니다. 여기에 김희원의 보증금이 미상이고, 전세권부 근저당권 186,000,000원의 정리 문제와 전세사기피해자 우선매수권까지 겹칩니다.

최저가는 내려갔지만 실질 부담은 내려가지 않았고, 외부 낙찰 가능성도 제한되는 사건입니다. 따라서 이 물건은 단순 저가매수형이 아니라 선순위 인수·미상 임차인·우선매수권을 동시에 확인해야 하는 고난도 경매로 보는 것이 데이터에 맞습니다.