광주지방법원 2025타경33496. 전라남도 나주시 다시면 죽산리 753-15의 단독주택과 토지가 매각 대상입니다. 등기상 공유자는 최순임 9분의 3, 임종현·임종윤·임종팔 각 9분의 2이고, 이번 강제경매는 등기 목적 자체가 “2번 임종현 지분 강제경매개시결정”으로 표시되어 있습니다. 따라서 낙찰자는 전체 부동산의 단독 소유권이 아니라 임종현의 공유지분 9분의 2를 취득하는 구조로 봐야 합니다.
등기상 근저당은 없고, 데이터상 말소기준은 2025.08.05 강제경매개시결정입니다. 이후 주식회사디케이마린과 제이앤엘파이낸스대부주식회사의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 다만 지분매각이라는 사실 자체는 말소되는 권리가 아니라 낙찰 후에도 남는 소유 형태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33496 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 다시면 죽산리 753-15 · 전라남도 나주시 다시면 조등길 42-2 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 |
| 공유관계 | 최순임 9분의 3 · 임종현 9분의 2 · 임종윤 9분의 2 · 임종팔 9분의 2 |
| 매각 대상 | 임종현 지분 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 9,498,200원 / 9,498,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사동부에셋자산관리대부 / 60,739,045원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 가압류는 소멸, 지분관계는 남는다
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 2025.08.05 강제경매개시결정을 기준으로 이후 설정된 두 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 9,498,200원으로 신건입니다. 매수인이 인수할 금액은 0원이므로 최저가 기준 실질취득도 9,498,200원입니다. 다만 동일 지역·유사 물건의 비교 가능한 실거래 수치가 없어 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 9,498,200원 | 8,927,232원 | 70,492,968원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 7,598,560원 | 7,061,786원 | 72,358,414원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 6,078,848원 | 5,569,429원 | 73,850,771원 |
유찰될수록 매각가는 낮아지지만, 이는 신청채권자와 후순위 채권자에게 돌아갈 배당이 더 줄어드는 구조입니다. 현재 회차에서도 총 채권액 79,420,200원 중 채권자 배당은 8,927,232원이고, 70,492,968원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 낙찰자가 인수하는 금액이 아니라 채권자 측 미회수분입니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,498,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 570,968원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 주식회사동부에셋자산관리대부 | 60,739,045원 | 8,927,232원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사디케이마린 | 11,091,056원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 제이앤엘파이낸스대부주식회사 | 7,590,099원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 79,420,200원, 채권자 총 배당은 8,927,232원, 미배당은 70,492,968원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 건물·토지 이용상태 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 조등마을회관 북측 인근이며, 단독주택과 전·답 등이 소재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호2-(가)는 주택, 기호2-(나)는 농가시설로 이용 중입니다. 제시 외 건물은 다용도실·차양·창고·화장실로 이용 중입니다.
- 구조. 주택은 시멘트블럭조 스레트지붕 단층, 농가시설은 목조 스레이트지붕 단층입니다.
- 토지. 지목 대 · 면적 429.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지·성장관리계획구역에 접합니다.
- 공시지가. 21,500원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 해당사항은 없으나, 매각물건명세서에는 기호2-(가)의 공부상 면적과 현황 실측사정 면적이 상이하므로 감정평가서를 참조하도록 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 이번 매각 대상은 임종현의 9분의 2 지분입니다. 전체 부동산 단독 취득으로 오인하면 안 됩니다.
- 공유자우선매수권. 공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있으므로 실제 입찰 전 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
- 점유·사용관계. 임차인은 없지만 공유부동산이므로 실제 점유자와 각 공유자의 사용상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 제시 외 건물. 일괄매각이며 제시 외 건물이 포함됩니다. 주택·농가시설·다용도실·차양·창고·화장실의 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 면적 차이. 기호2-(가)는 공부상 면적과 현황 실측사정 면적이 상이하므로 감정평가서의 구체적인 사정 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 신건 최저가 9,498,200원이 시장가 대비 유리한지는 별도 현장조사와 인근 거래 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 지분의 활용 가능성
등기 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 임차인 없고, 인수권리와 법정지상권도 없으며, 강제경매개시결정 이후의 가압류는 모두 소멸합니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리 말소가 아니라 공유지분 9분의 2입니다. 낙찰 후에도 나머지 공유자들의 지분은 그대로 남고, 공유자우선매수권도 존재합니다. 여기에 농촌지역 단독주택·토지이고 비교 가능한 실거래 자료도 없어 현재 최저가의 가격 적정성까지 단정하기 어렵습니다. 따라서 입찰 판단의 중심은 “권리가 소멸하느냐”보다 이 지분을 실제로 어떻게 사용하고, 공유관계를 어떻게 정리하며, 향후 어떻게 처분할 수 있느냐에 두어야 합니다.
