서울남부지방법원 2023타경6090. 고척동 소담밸리 제3층 제301호입니다. 사건상 용도는 다세대이지만 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재돼 있습니다. 이 사건의 권리분석은 등기상 후순위 압류가 많은 것보다 말소기준권리 이전에 성립한 임차인의 대항력이 핵심입니다. 임차인 박찬준은 2018.02.05. 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2021.02.16. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
따라서 최저매각가가 감정가의 극히 일부까지 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 임차인에게 예상 배당되는 금액이 4,367,610원에 그쳐 124,632,390원이 미배당으로 남습니다. 다음 회차로 최저가가 더 내려가면 인수액은 125,585,912원, 그 다음 회차는 126,348,730원으로 오히려 증가합니다. 낙찰가가 내려가도 총 부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경6090 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 중앙로 87-9, 제3층 제301호 (고척동, 소담밸리) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상7층 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 김용현 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 4,855,000원 (15회 유찰) |
| 청구금액 | 129,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2018.01.31. 설정된 강서신용협동조합 근저당권은 2018.02.06. 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준권리는 2021.02.16. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국세·지방세 압류와 경매개시결정, 2024.04.17. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박찬준 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 129,000,000원 | 2018.02.05. / 2018.02.05. | 2024.04.17. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
박찬준은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 보증금 129,000,000원은 중복 합산할 항목이 없습니다. 다만 사건 자료에는 이 임차인이 등기부상 관계인과 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 점검해야 한다는 경고가 포함돼 있습니다. 이 부분이 실제 권리관계에 어떤 영향을 주는지는 입찰 전 원본 기록과 배당관계를 대조해야 합니다.
③ 회차별 구조 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 수준
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 15회 유찰 | 4,855,000원 | 4,367,610원 | 124,632,390원 |
| 16회 유찰 시 | 3,884,000원 | 3,414,088원 | 125,585,912원 |
| 17회 유찰 시 | 3,107,200원 | 2,651,270원 | 126,348,730원 |
표의 방향이 이 물건의 본질입니다. 최저가가 4,855,000원 → 3,884,000원 → 3,107,200원으로 내려가도 임차인 미배당 인수액은 반대로 커집니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 논리를 그대로 적용할 수 없습니다. 실질취득 기준은 보증금 129,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
소담밸리는 16세대, 2018.01.24. 준공으로 제시돼 있습니다. 다만 대상 면적은 29.09㎡인데 실거래 표본은 18.7㎡와 33.89㎡로 구성돼 있어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 실거래는 방향성을 확인하는 참고자료로 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 18.7㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2025.07 | 33.89㎡ | 4 | 241,000,000원 |
| 2024.02 | 33.89㎡ | 5 | 256,000,000원 |
| 2024.01 | 18.7㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2022.10 | 33.89㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2021.08 | 33.89㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 150,000,000원입니다. 실질취득 기준인 약 129,000,000원은 이 값보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이고 대상 면적과 일치하지 않으며, 최근 구간은 과거 거래 대비 -39.9% 하락 추세입니다. 전체 평균 237,125,000원은 과거 245,000,000원·256,000,000원·280,000,000원 거래 등이 섞인 수치이므로 현재 가격 메리트의 핵심 근거로 사용하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 4,855,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 487,390원 |
| 1. 임차인 박찬준 보증금 | 129,000,000원 | 4,367,610원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,008,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박찬준 | 129,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 보증금 부족분은 124,632,390원으로 제시돼 있습니다. 국세·지방세 압류의 당해세 여부 등에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지 자료 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 다세대이나 감정 당시 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상7층 내 제3층 제301호이며 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 공시지가. 3,461,000원/㎡, 토지면적 250.0㎡로 제시돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·도시지역·제3종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 환금성 지표. 소담밸리는 16세대이고 경매물건 평균 유찰 13.3회, 낙찰률 지표는 3.7로 제시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 4,855,000원이 아니라 미배당 보증금까지 포함한 실질취득 약 129,000,000원을 가격 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 현재 회차 예상 인수액은 124,632,390원이며 유찰될수록 125,585,912원·126,348,730원으로 증가하는 시나리오입니다.
- 대항력 원본 대조. 전입·점유·확정일자 2018.02.05.와 말소기준 2021.02.16.의 선후관계를 임차권등기·매각물건명세서·현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 점검. 사건 자료에는 임차인 박찬준의 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약관계와 경매신청 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부를 확인해야 실제 임차인 배당액과 인수부담을 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 다세대지만 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 현황과 공부, 실제 사용 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 비교시세 한계. 대상 29.09㎡와 실거래 18.7㎡·33.89㎡의 면적이 일치하지 않고 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
맺으며 — “485만 원짜리 물건”이 아니라 “1억 2,900만 원 수준의 인수형 물건”
이 사건에서 가장 위험한 해석은 15회 유찰돼 최저가가 4,855,000원까지 내려왔으니 매우 싸다고 보는 것입니다. 박찬준의 보증금은 129,000,000원이고, 대항력 기준일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당 인수액만 124,632,390원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가면 그만큼 인수액이 증가하므로 총부담은 계속 보증금 수준에 머뭅니다.
실질취득 약 129,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 150,000,000원보다 낮다는 점은 분명한 긍정 요소입니다. 그러나 최근 추세가 -39.9%이고 비교 실거래 면적이 대상과 일치하지 않으며, 15회 유찰·사무소 이용상태·세금 압류·임차인 관계인 가능성까지 함께 봐야 합니다. 결론은 최저가만 보면 극단적으로 싸지만, 권리 인수를 반영하면 전혀 다른 물건입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금의 실제 배당액과 최종 인수범위입니다.
