서울남부지방법원 2023타경6090. 고척동 소담밸리 제3층 제301호입니다. 표면적인 숫자만 보면 감정가 138,000,000원에서 14회 유찰돼 최저매각가격이 6,069,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가 할인율보다 대항력 임차인의 미배당 보증금이 훨씬 중요합니다. 임차인 박찬준은 2018.02.05 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2021.02.16 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 금액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차에서 예상되는 임차인 배당액은 5,559,758원이고, 미배당 예상액은 123,440,242원입니다. 다음 회차로 최저가가 더 내려가도 배당재원이 줄어드는 만큼 미배당 인수액이 증가합니다. 15회 유찰 시 인수액은 124,632,194원, 16회 유찰 시에는 125,585,755원으로 올라갑니다. 즉 최저가 하락을 그대로 가격 메리트로 보면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경6090 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 중앙로 87-9, 제3층 제301호 (고척동, 소담밸리) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중 |
| 대상 면적 | 29.09㎡ |
| 소유자 | 김용현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 6,069,000원 (14회 유찰) |
| 경매 청구액 | 129,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2018.01.31 강서신용협동조합 근저당권 1,732,900,000원이 설정됐지만 2018.02.06 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.02.16 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 박찬준의 주민등록·점유·확정일자는 모두 2018.02.05로 그보다 약 3년 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인으로 분석됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 129,000,000원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박찬준 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.02.05 / 2018.02.05 | 129,000,000원 | 배당요구 2024.04.17 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 현재 회차 예상배당에서는 박찬준에게 5,559,758원이 배당되고 123,440,242원이 남아 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어 있습니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 올라간다
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 14회 유찰 | 6,069,000원 | 5,559,758원 | 123,440,242원 | 보증금 129,000,000원 수준 |
| 15회 유찰 시 | 4,855,200원 | 4,367,806원 | 124,632,194원 | 보증금 129,000,000원 수준 |
| 16회 유찰 시 | 3,884,160원 | 3,414,245원 | 125,585,755원 | 보증금 129,000,000원 수준 |
이 표가 사건의 핵심입니다. 최저가가 6,069,000원에서 4,855,200원, 다시 3,884,160원으로 내려가도 임차인의 미배당 보증금은 반대로 증가합니다. 그래서 이 물건은 “감정가의 4.4%에 사는 물건”이 아니라 “대항력 보증금 129,000,000원 수준의 경제적 부담을 지는 물건”으로 봐야 합니다.
④ 시세 비교 — 최저가 4%라는 숫자는 의미가 없다
소담밸리 최근 실거래 가운데 최근 12개월 거래는 2026.08의 150,000,000원 1건입니다. 그러나 이 거래의 면적은 18.7㎡이고 대상 물건은 29.09㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 150,000,000원을 대상 호실의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 18.7㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2025.07 | 33.89㎡ | 4 | 241,000,000원 |
| 2024.02 | 33.89㎡ | 5 | 256,000,000원 |
| 2024.01 | 18.7㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2022.10 | 33.89㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2021.08 | 33.89㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 237,125,000원 |
전체 8건 평균은 237,125,000원이지만 2021년의 280,000,000원 거래 등 과거 가격이 함께 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균은 150,000,000원이고 최신 거래 역시 150,000,000원이며, 최근 가격 흐름은 과거 대비 -39.9%입니다. 즉 시장 데이터는 뚜렷한 하락 추세를 가리킵니다. 게다가 최근 1건은 면적이 대상과 맞지 않으므로 실질취득 약 129,000,000원이 150,000,000원보다 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다”라고 단정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 6,069,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 509,242원 |
| 1. 임차인 박찬준 보증금 | 129,000,000원 | 5,559,758원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,008,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박찬준 | 129,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 6,069,000원이 집행비용 509,242원과 임차인 배당 5,559,758원으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 123,440,242원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 다수 존재하며 당해세가 우선 차감되면 실제 임차인 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 용도·환금성 — 다세대 표기지만 사무소 이용
- 이용상태. 감정평가상 현재 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중입니다. 사건 용도는 다세대이므로 실제 이용과 공부상 용도의 대조가 중요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물의 제3층 제301호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내부는 실내인테리어 마감, 샷시창호가 확인됩니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 3,461,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·도시지역·제3종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 소담밸리는 16세대, 2018.01.24 사용승인이고 경매 평균 유찰 횟수가 12.7회입니다. 이 사건 역시 14회 유찰됐으며 낙찰률 지표는 3.85로, 반복 유찰 자체가 낮은 환금성의 강한 경고 신호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 보지 말 것. 6,069,000원만 지급하고 끝나는 구조가 아닙니다. 현재 예상 인수액은 123,440,242원이며 실질부담은 대체로 보증금 129,000,000원 수준입니다.
- 추가 유찰도 가격 메리트로 착각하지 말 것. 15회·16회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 매수인 인수액은 124,632,194원·125,585,755원으로 증가합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 박찬준과 경매 신청채권자가 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유 자료를 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 당해세 여부에 따라 임차인 실제 배당액과 최종 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 대조. 사건상 다세대이지만 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 실제 사용·공부·인허가 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 실거래는 150,000,000원 1건뿐이고 18.7㎡로 대상 29.09㎡와 면적이 다릅니다. 전체 평균 237,125,000원을 그대로 시세로 사용하지 마십시오.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름은 과거 대비 -39.9%입니다. 과거 고가 거래를 근거로 응찰가를 높게 잡는 것은 위험합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 4.4%”가 아니라 “보증금 129,000,000원”을 봐야 한다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 6,069,000원입니다. 너무 낮기 때문에 마치 감정가 138,000,000원짜리 부동산을 극단적으로 싸게 살 수 있는 것처럼 보이지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 129,000,000원이 그 착시를 없앱니다. 현재 회차에서만 123,440,242원의 보증금이 미배당되어 매수인에게 넘어오고, 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 오히려 늘어납니다.
가격 비교 역시 최저가 6,069,000원을 실거래와 비교해서는 안 됩니다. 비교 기준은 실질취득 약 129,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 150,000,000원 한 건이지만 면적이 18.7㎡로 대상 29.09㎡와 맞지 않고, 시장 추세도 -39.9%입니다. 여기에 14회 유찰, 경매 평균 12.7회 유찰, 사무소 이용, 다수의 세금 압류, 임차인과 신청채권자의 동일성까지 겹칩니다. 최저가만 보면 파격적이지만, 실질취득과 환금성·권리확인 부담까지 보면 고위험 물건입니다.
