광주지방법원 2025타경33597. 광주 북구 북동 소재, 감정평가상 복도식 오피스텔로 이용되는 전유면적 26.64㎡의 8층 803호입니다. 감정가는 133,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 74,480,000원, 감정가의 56%입니다. 표면적인 할인율은 크지만 권리관계에서는 2018.05.02 전입한 백인철(백인석)이 핵심입니다.
등기상 현재 소유자는 유한회사근영이며 2021.02.01 소유권이전등기를 마쳤고, 거래가액은 147,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.04.04 국민건강보험공단 압류이고, 이후 2025.08.19 백인석의 강제경매개시결정이 이어집니다. 반면 조사상 임차인의 전입일은 2018.05.02로 말소기준보다 앞서므로, 보증금과 임대차 실체를 확인하기 전에는 매수인 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33597 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 북동 56-2 8층 803호 · 광주광역시 북구 금재로36번길 47-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 복도식 오피스텔 · 전유면적 26.64㎡ · 남동향 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 중 8층 · 2003.06.13 사용승인 |
| 소유자 | 유한회사근영 · 2021.02.01 소유권이전 · 거래가액 147,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 74,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 백인석 / 47,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.04.04 국민건강보험공단 압류입니다. 이 압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 앞서 2018.05.02 전입한 조사상 임차인입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하고, 배당으로 보증금이 모두 소진되는지도 계산할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백인철(백인석) 현황조사 · 실제 임차인 1명 | 2018.05.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
② 가격 판단 — 56%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 74,480,000원으로 감정가 133,000,000원의 56%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 비교 자료가 없어, 이 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 직접 검증할 수 없습니다. 특히 이 사건은 임차보증금이 미상이므로 낙찰가만으로 실질취득비용을 판단해서도 안 됩니다.
등기상 현재 소유자인 유한회사근영의 2020.12.14 매매 원인 소유권이전 거래가액은 147,000,000원으로 기재되어 있습니다. 다만 이는 현재 시세를 의미하는 최신 실거래 비교값이 아니므로, 74,480,000원이 시세보다 저렴하다는 근거로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,740,640원 |
| 2. 갑구 13번 경매개시결정 · 백인석 | 47,000,000원 | 47,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,739,360원 |
위 계산에서는 신청채권 47,000,000원이 전액 배당되고 25,739,360원이 남는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 조사상 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당순위와 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전유면적 26.64㎡, 남동향의 복도식 오피스텔이며 8층 건물의 8층 일부입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 북동 소재 천주교북동성당 서측 인근. 단독주택·상업용 부동산·점포 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 3m~4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구이며 정비구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 시도지정문화유산구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 소공원과 상대보호구역에는 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 432.3㎡, 지목 대, 주상기타 이용이며 공시지가는 587,500원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 백인철(백인석)의 보증금 액수와 실제 임대차계약 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 우선변제 여부를 알 수 없으므로 확정일자와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 실질취득금액 재계산. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가에 그 부담을 합산해 판단해야 합니다.
- 56% 할인율 과신 금지. 최근 실거래 비교가 없고 임차인 인수액도 미상이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당표 재검증. 현재 계산상 신청채권은 전액 충족되지만 임차인·당해세·최우선변제가 반영되면 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 감정 이용상태는 복도식 오피스텔입니다. 주거용 아파트를 전제로 한 환금성·임대수요 판단을 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “56%보다 먼저 볼 숫자는 2018.05.02”
이 사건은 감정가 133,000,000원에서 두 차례 유찰되어 74,480,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 가장 중요한 숫자는 56%가 아니라 임차인의 전입일 2018.05.02입니다. 말소기준 2025.04.04보다 앞선 전입이 존재하고 보증금이 확인되지 않는 이상, 매수인의 실질 부담을 확정할 수 없습니다.
등기상 압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조지만, 임차인의 대항력과 미배당 보증금 문제는 별개입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 많이 내려온 물건”으로 보기 전에 “선순위 전입자의 보증금부터 확인해야 하는 물건”으로 보는 것이 핵심입니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인된 뒤에야 실질취득금액과 가격 메리트를 계산할 수 있습니다.
