광주지방법원 2025타경33597. 광주 북구 북동 56-2, 제8층 제803호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 복도식 오피스텔입니다. 전유면적은 26.64㎡, 남동향이며 2003.06.13 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물의 8층 중 8층 일부입니다.
등기상 현재 확인되는 말소기준은 2025.04.04 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 2025.08.19 백인석의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 점유 관계입니다. 현황조사상 백인철(백인석)의 전입일은 2018.05.02로 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 두고 보증금 인수 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33597 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 북동 56-2 8층 803호 · 광주광역시 북구 금재로36번길 47-8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 복도식 오피스텔 |
| 전유면적 / 방향 | 26.64㎡ · 남동향 · 8층 중 8층 |
| 소유자 | 유한회사근영 (2021.02.01 소유권이전 · 거래가액 147,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 47,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유자가 핵심
과거 2003년 설정된 광주유통새마을금고 근저당권들과 2017년 임의경매개시결정·광주신용보증재단 가압류는 이미 말소됐습니다. 2018.08.31 임의경매 매각을 거쳐 이하강에게 소유권이 이전됐고, 현재 소유자 유한회사근영은 2021.02.01 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.04.04 국민건강보험공단 압류이며, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백인철(백인석) | 2018.05.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에 확인된 점유자이며, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 전입이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 보증금 전액 인수를 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 0원으로 확정할 수도 없습니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 할인 여부는 판단 보류
감정가는 133,000,000원, 현재 최저매각가는 93,100,000원으로 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 표현할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 점유자의 보증금이 미상입니다. 최저가가 감정가 대비 39,900,000원 낮다는 사실은 입찰가격 자체의 변화일 뿐, 실질취득비용이 93,100,000원이라는 뜻은 아닙니다. 선순위 점유자의 보증금 인수 여부가 먼저 확정돼야 가격 메리트도 계산할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 경매개시결정 · 백인석 | 47,000,000원 | 47,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,024,200원 |
현재 회차 계산상 신청채권 47,000,000원은 전액 배당되고 잔여 44,024,200원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 다만 점유자의 보증금·우선변제 여부와 당해세·최우선변제는 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 93,100,000원 | 47,000,000원 | 0원 | 44,024,200원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 65,169,999원 | 47,000,000원 | 0원 | 16,596,939원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 45,618,999원 | 44,397,857원 | 2,602,143원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 북동 소재 천주교북동성당 서측 인근. 단독주택과 각종 상업용 부동산·점포가 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 이용상태. 전유면적 26.64㎡의 복도식 오피스텔이며 남동향입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 3m~4m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구이며 정비구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 시도지정문화유산구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 587,500원/㎡, 지목 대, 토지면적 432.3㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조, 2003.06.13 사용승인. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 백인철(백인석)의 임대차계약서·보증금·실제 점유관계를 확인해야 매수인 인수 위험을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입만 확인된 상태이므로 확정일자와 배당요구 여부를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 저가 판단 금지. 최근 실거래 비교자료가 없고 선순위 점유자의 보증금도 미상이므로 70% 최저가를 곧바로 시세 할인으로 해석하면 안 됩니다.
- 점유자와 신청채권자 관계 대조. 현황조사의 백인철(백인석)과 강제경매 채권자 백인석의 관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정상 이용상태는 복도식 오피스텔이므로 실제 이용·전입·영업 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 133,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 93,100,000원까지 내려왔습니다. 현재 배당 계산상 신청채권 47,000,000원도 전액 배당됩니다. 그러나 그보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 2018.05.02 전입한 점유자의 보증금입니다.
말소기준인 2025.04.04 압류보다 전입이 빠르고, 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력은 가능·미상입니다. 보증금 규모와 배당관계가 확인되지 않은 상태에서 “매수인 인수 0원”이나 “감정가 70%라 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 가격은 내려왔지만 권리확인은 아직 끝나지 않은 사건. 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 선순위 점유자의 임대차 실체를 확인하는 데 있습니다.
