광주지방법원 2025타경33708. 광주광역시 광산구 연산동 1316, 1317, 평동제3차일반산업단지 내 공장·사무실과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장, 사무실 등으로 이용 중이며, 토지는 공장용지·일반공업지역입니다. 현재 소유자는 주식회사조인트리이고, 기술보증기금이 2025.08.29 강제경매를 개시했습니다. 등기상 말소기준권리는 2025.07.31 중소기업은행의 4,200,000,000원 가압류로 정리되어 있고, 이후 경매개시결정·가압류·압류·근저당권은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 매각물건명세서에는 주식회사 세종토건이 부동산 목록 3에 대해 484,500,000원의 유치권을 신고했고, 본건 건물 전면 및 외곽 울타리 등에 유치권 행사를 알리는 안내문 등이 설치되어 있다고 기재되어 있습니다. 동시에 현황조사에는 (주)세종토건이 점유 관련 조사대상으로 나타나지만 전입신고일·보증금·확정일자 등이 확인되지 않습니다. 따라서 점유 자체와 유치권 성립요건을 분리해 원본 자료와 현장 상태를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33708 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 연산동 1316, 1317 · 광주광역시 광산구 평동산단9번로 30-18 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장, 사무실 등 |
| 토지 | 공장용지 · 3,374.5㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사조인트리 |
| 감정가 / 최저가 | 5,341,015,100원 / 3,738,711,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 기술보증기금 / 3,224,927,795원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록2 지상 이동가능한 컨테이너 4동 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 쟁점은 유치권
2025.06.30 중소기업은행의 가처분이 먼저 등기됐지만, 해당 가처분은 목적달성으로 2026.03.04 말소됐습니다. 제공된 말소기준 판정은 2025.07.31 중소기업은행 가압류이며, 그 뒤의 강제경매개시결정과 여러 가압류·압류, 2026.03.04 설정된 중소기업은행 근저당권, 2026.04.01 중소기업은행의 별도 임의경매개시결정까지 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 점유자·임차관계 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| (주)세종토건 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 판단불가 |
현황조사상 확인되는 점유자는 (주)세종토건 1곳입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제 가능성도 판단할 수 없습니다.
특히 현황조사에는 (주)세종토건이 기재되어 있고, 매각물건명세서의 유치권 신고자는 주식회사 세종토건입니다. 점유의 원인과 유치권 피담보채권, 공사 완료 여부, 채권의 발생 시점, 경매개시 전 점유 개시 여부를 원본과 현장에서 맞춰보는 것이 이 사건 권리분석의 중심입니다.
③ 가격 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 5,341,015,100원, 현재 최저매각가는 3,738,711,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 이후 시나리오는 2회 유찰 시 2,617,097,700원(49%), 3회 유찰 시 1,831,968,390원(34%)입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시장가보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 공장·사무실 및 산업단지 토지는 개별 토지·건물 조건과 이용 목적에 따라 거래가격 편차가 커질 수 있으므로, 현재 70%라는 이유만으로 ‘저렴하다’고 평가하는 것은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,738,711,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 39,787,110원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 4,200,000,000원 | 3,698,923,890원 |
| 3. 경매개시결정 · 기술보증기금 | 3,224,927,795원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 세종토건 | 484,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,808,469,890원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사대신저축은행 | 2,138,892,225원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 국 | 607,050,250원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 4,892,294,950원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 2,291,613,693원 | 0원 |
| 10. 근저당권 · 중소기업은행 | 4,200,000,000원 | 0원 |
| 11. 경매개시결정 · 중소기업은행 | 3,224,927,795원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 집계상 채권총액은 31,072,676,598원, 채권자 예상배당은 3,698,923,890원, 미배당은 27,373,752,708원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 유치권 신고는 이 배당표와 별도로 성립 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 연산동 소재 평동제3차일반산업단지 내에 위치하며 주변은 공장 및 물류창고 등이 소재하는 산업단지입니다.
- 이용상태. 건물은 공장, 사무실 등으로 이용 중입니다. 일반철골구조 박공지붕 단층 건물이며 전기설비·위생설비·급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 3,374.5㎡, 일반공업지역, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 270,200원/㎡입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·지방산업단지·비행안전제6구역(전술)에 해당하며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 환금성. 공장·사무실과 토지를 일괄 취득하는 산업용 부동산으로, 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 감정가 대비 유찰률만으로 환금성과 적정 낙찰가를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 주식회사 세종토건의 484,500,000원 신고가 실제 공사대금인지, 목적물과 견련성이 있는지, 채권이 존재하는지 원본 증빙을 확인해야 합니다.
- 점유 개시 시점 확인. 현황조사상 (주)세종토건의 전입신고일·보증금이 미상입니다. 점유 시작 시점과 점유 원인을 현장 및 명도 관련 자료로 대조해야 합니다.
- 유치권 성립 여부 확인. 매각물건명세서 자체가 성립 여부 불분명이라고 기재합니다. 건물 전면과 외곽 울타리의 유치권 안내문만으로 성립을 단정하면 안 됩니다.
- 컨테이너 제외 확인. 목록2 지상 이동가능한 컨테이너 4동은 매각 제외입니다. 현장에서 경계와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되므로 감정평가서의 제시외 건물 내역과 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가가 감정가 70%이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 484,500,000원 유치권 검증이 먼저
이 사건은 등기부만 보면 비교적 방향이 명확합니다. 말소기준은 2025.07.31 중소기업은행 가압류이고, 이후 권리는 제공된 판정상 매각으로 소멸하며 배당 모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사에는 (주)세종토건이 나타나고, 같은 명칭의 법인이 목록 3에 대해 484,500,000원 유치권을 신고했습니다. 명세서 역시 성립 여부가 불분명하다고 적고 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 5,341,015,100원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 3,738,711,000원, 감정가 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다고 말할 근거가 없습니다. 공장·사무실과 3,374.5㎡ 토지를 함께 취득하는 산업용 물건인 만큼 이 사건의 순서는 명확합니다. 유치권 성립 여부와 점유 실태를 먼저 확정하고, 그 다음에 가격을 판단해야 합니다. 현재 단계의 결론은 등기상 인수 0원이나 유치권·점유 리스크 때문에 권리 확인 전 가격 메리트 판단은 보류입니다.
