광주지방법원 2025타경33708. 광주광역시 광산구 연산동 1316, 1317의 공장용지와 건물로, 감정평가상 건물은 공장·사무실 등으로 이용 중입니다. 감정가는 5,341,015,100원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2,990,969,000원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2025.07.31. 중소기업은행 가압류 4,200,000,000원이며, 그 뒤의 경매개시결정·가압류·압류·근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내기 어렵습니다. 현황조사에 (주)세종토건이 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 또한 세종토건은 부동산 목록 3에 대해 484,500,000원 유치권을 신고했고, 건물 전면과 외곽 울타리 등에 유치권 행사를 알리는 안내문도 설치되어 있습니다. 매각물건명세서상 유치권의 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33708 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 연산동 1316, 1317 · 광주광역시 광산구 평동산단9번로 30-18 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장, 사무실 등으로 이용 중 |
| 토지 | 공장용지 · 3,374.5㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 건물구조 | 일반철골구조 박공지붕 단층 |
| 소유자 | 주식회사조인트리 |
| 감정가 / 최저가 | 5,341,015,100원 / 2,990,969,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 3,224,927,795원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동가능한 컨테이너 4동 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2025.07.31. 중소기업은행 가압류입니다. 2025.06.30. 중소기업은행의 가처분은 등기부상 이미 말소되었고, 이후 등기된 기술보증기금의 강제경매개시결정, 세종토건·서울보증보험·대신저축은행·우리금융캐피탈 등의 가압류, 광산구와 국의 압류, 2026.03.04. 중소기업은행 근저당, 2026.04.01. 중소기업은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자·유치권 — 이 사건의 핵심 위험
| 점유자 | 확인 경로 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 핵심 메모 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)세종토건 | 현황조사 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 |
③ 가격 — 2회 유찰, 현재 감정가의 56%
감정가 5,341,015,100원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2,990,969,000원, 감정가의 56%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 숫자상 할인율과 시장가 대비 가격 메리트는 구분해서 봐야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 2,990,969,000원 | 2,958,659,310원 | 28,114,017,288원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 2,093,678,299원 | 2,070,341,516원 | 29,002,335,082원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 1,465,574,809원 | 1,448,519,061원 | 29,624,157,537원 | 0원 |
배당 시나리오의 인수액 0원은 등기·배당 계산 기준입니다. 세종토건의 점유관계와 유치권 신고는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,990,969,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,309,690원 |
| 갑구 3번 가압류 · 중소기업은행 | 4,200,000,000원 | 2,958,659,310원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 기술보증기금 | 3,224,927,795원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 세종토건 | 484,500,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,808,469,890원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사대신저축은행 | 2,138,892,225원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 국 | 607,050,250원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 4,892,294,950원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 2,291,613,693원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 4,200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 3,224,927,795원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 31,072,676,598원 중 현재 회차 기준 채권자 배당액은 2,958,659,310원, 미배당은 28,114,017,288원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 연산동 소재 평동제3차일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 공장 및 물류창고 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재합니다.
- 이용. 건물은 공장·사무실 등으로 이용 중이며, 일반철골구조 박공지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 공장용지 3,374.5㎡, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 270,200원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·지방산업단지·비행안전제6구역(전술)에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함되지만, 목록2 지상 이동가능한 컨테이너 4동은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세종토건 점유 확인. 전입신고일·보증금·점유 개시 시점과 점유 부분을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 유치권 성립요건 확인. 484,500,000원 신고액만 볼 것이 아니라 실제 공사대금채권의 존재와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 56%까지 낮아졌지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 매각 제외물 확인. 이동가능한 컨테이너 4동은 매각에서 제외되므로 현장 배치와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 배당 한계 확인. 현재 회차에서도 채권자 미배당액이 28,114,017,288원이고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 유치권 관련 제출서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 유치권
이 사건은 5,341,015,100원의 감정가에서 두 차례 유찰되어 최저가가 2,990,969,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 (주)세종토건의 대항력은 확인되지 않았고, 같은 회사가 484,500,000원의 유치권을 신고해 현장에도 안내문을 설치했습니다. 더구나 유치권 성립 여부는 불분명합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 세종토건의 점유 근거와 유치권 성립 여부를 얼마나 명확히 확인하느냐에 있습니다.
