광주지방법원 2025타경33817. 곡성군 석곡면 연반리 703-2, 석곡농공단지 안의 공장용지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 2,710.8㎡, 지목은 공장용지이며 감정 이용상태는 사무실·숙소·공장입니다. 감정가 438,495,120원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 306,947,000원입니다.
등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 2024.11.13. 설정된 곡성축산업협동조합 근저당 300,000,000원이고, 그 뒤 들어온 배터리솔루션즈·기술보증기금· 서울보증보험·중소기업은행·한국젼력공사·소상공인시장진흥공단의 가압류와 곡성군 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차·기계기구·폐수시설 상태가 실제 입찰가격을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33817 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 곡성군 석곡면 연반리 703-2 · 전라남도 곡성군 석곡면 연반농공길 31 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무실, 숙소, 공장 |
| 토지 | 공장용지 2,710.8㎡ · 공업용 · 완경사 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사대산이엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 438,495,120원 / 306,947,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 256,407,581원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 토지이용 | 계획관리지역 · 산업개발진흥지구 · 지구단위계획구역 · 농공단지(석곡) · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 34,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도 확인
현재 소유권은 2018.06.20. 임의경매 매각으로 취득한 주식회사대산에너지에서 2018.07.16. 상호변경된 주식회사대산이엔지에 이어집니다. 기존 신한은행·하나은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.11.13. 곡성축산업협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당입니다. 이후의 가압류 6건과 경매개시결정·곡성군 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확정
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 함미자 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않아 매수인 인수 여부와 금액을 산정할 수 없습니다. 특히 공장·사무실·숙소가 함께 이용되는 물건이므로 어느 부분을 어떤 권원으로 점유하고 있는지를 반드시 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,947,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,097,258원 |
| 1. 근저당 · 곡성축산업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 배터리솔루션즈 | 522,564,520원 | 1,849,742원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 516,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 285,191,762원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 671,248,810원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국젼력공사 | 17,475,360원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 104,254,272원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,416,734,724원 중 채권자 배당은 301,849,742원으로 계산되며, 미배당은 2,114,884,982원입니다. 집행비용 5,097,258원을 포함하면 현재 최저매각대금 306,947,000원이 전부 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 리스크가 사라지는 것은 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 306,947,000원 | 301,849,742원 | 2,114,884,982원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 214,862,900원 | 211,054,819원 | 2,205,679,905원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 150,404,030원 | 147,498,374원 | 2,269,236,350원 | 미충족 |
현재 회차에서는 곡성축산업협동조합 근저당 300,000,000원이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시 채권자 총 배당액은 211,054,819원, 3회 유찰 시에는 147,498,374원으로 감소합니다. 유찰이 거듭될수록 매각가격은 낮아지지만, 함미자의 보증금이 확인되지 않는 이상 매수인의 실질 취득비용을 가격표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 기계기구·환경 리스크 — 이 물건의 핵심 현장조사 항목
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 매각됩니다.
- 기계기구 포함. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 Over Head Crane 외 6점이 포함됩니다.
- 압출라인 일부 해체 추정. 목록 7번 압출라인 중 7-1 탈수기와 7-8 냉각수조는 해체된 것으로 추정됩니다.
- 컷팅기 소재불명. 목록 7-10 컷팅기는 소재불명으로 기재돼 있습니다.
- 폐수 침전조. 기계기구 목록 4번 폐수 침전조 관련 부대시설은 정상 작동하지 않습니다.
- 폐기물·토양오염. 침전조 폐기물 처리 및 토양오염 여부에 유의가 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 곡성군 석곡면 연반리 소재 석곡농공단지 내에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성은 무난합니다.
- 이용상태. 사무실·숙소·공장으로 이용 중입니다.
- 건물. 철골조 판넬지붕 사무실 및 공장으로, 사무실 외벽은 치장벽돌 노출쌓기, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 알미늄 샷시입니다. 공장은 내·외벽 판넬마감, 창호는 알미늄 샷시입니다.
- 설비. 사무실은 급·배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·산업개발진흥지구·지구단위계획구역·농공단지(석곡) 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 임대. 임대내역은 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 함미자 보증금 확인. 2022.04.26. 전입자의 보증금·확정일자·점유 부분을 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 실제 인수 가능액을 더해 다시 계산해야 합니다.
- 기계 현존 여부 확인. Over Head Crane 외 6점과 압출라인 세부 품목이 실제 현장에 존재하는지 대조해야 합니다.
- 폐수시설 작동 확인. 정상작동하지 않는 폐수 침전조 관련 부대시설의 현 상태를 확인해야 합니다.
- 폐기물·토양 확인. 침전조 폐기물 처리 필요성과 토양오염 여부가 인수 후 부담으로 이어지는지 점검해야 합니다.
- 공장 활용성 확인. 계획관리지역·농공단지 등 토지이용 규제와 현재 사무실·숙소·공장 이용상태가 향후 사용계획과 맞는지 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 기계기구 목록을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙폭”보다 먼저 확인할 것이 많다
감정가 438,495,120원에서 306,947,000원으로 내려온 숫자만 보면 눈에 띕니다. 하지만 이 사건은 가격보다 확인해야 할 변수가 많은 공장 경매입니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하지만, 2022.04.26. 전입한 함미자의 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 가능액을 확정할 수 없고, 공장 기계 일부는 해체 추정·소재불명입니다. 폐수 침전조 관련 시설은 정상 작동하지 않으며 폐기물 처리와 토양오염 여부도 유의사항으로 남아 있습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “등기상 소멸 구조는 단순하지만, 현장·임차 리스크 때문에 최저가 70%만으로 응찰 근거를 만들기 어렵다”입니다. 함미자의 보증금과 점유관계, 기계 현존·작동 상태, 폐수시설 및 오염 여부를 확인한 뒤에야 실질적인 입찰 상한을 계산할 수 있습니다.
